【正文】 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿 蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 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蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃 羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁 蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁蒂蚈羅 膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅螄膄葿蒄袆羇蒞蒃羈膂芁 蒂蚈羅膇薁螀膁肅薀袂羃莂薀薂腿莈蕿螄肂芄薈袇芇膀薇罿肀葿薆蠆袃蒞薅螁肈芁蚄袃袁膇蚄薃肇肅蚃蚅衿蒁螞袈膅莇蟻羀羈芃蝕蝕膃腿蠆螂羆蒈蚈襖膁莄螈羆羄芀螇蚆膀膆莃袈羃膂莂羈羋蒀莁蝕肁莆莁螃芆節(jié)莀裊聿膈荿羇袂蕆蒈蚇肇莃蕆蝿袀艿蒆羂肆芅蒆蟻羈膁蒅 地球 村 項目開發(fā)手冊 共強 置業(yè)有限公司 1 目 錄 一、前言 ―――――――――――――――――――――― 01 二、項目開發(fā)基本進程計劃―――――――――――――― 02 三、土地購買― ――――――――――――――――――― 03 四、市場調(diào)查與產(chǎn)品定位 ――――――――――――――― 05 五、成本分 析與監(jiān)控 ――――――――――――――――― 12 六、項目設(shè)計 ―――――――――――――――――――― 17 七、地質(zhì)勘探與文物鉆探 ――――――――――――――― 19 八、土地交付、管理 ――――――――――――――――― 20 九、三通一平 ―――――――――――――――――――― 21 十、前期手續(xù)辦理 ―――――――――――――――――― 22 十一、施工單位的確定 ―――――――――――――――― 26 十二、施工許可證辦理 ―――――――――――――――― 29 十三、施工 ――――――――――――――――――――― 30 十四、檢測 ――――――――――――――――――――― 33 十五、材料、設(shè)備采購與認價 ――――――――――――― 34 十六、竣工驗收 ――――――――――――――――――― 36 十七、交付、入住 ―――――――――――――――――― 37 2 十八、項目銷售 ――――――――――――――――――― 38 十九、項目財務(wù)管理 ――――――――――― ―――――― 39 二十、專門組織 ――――――――――――――――――― 41 二十一、專門表格 ―――――――――――――――――― 42 一 前 言 在公司以往項目開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，公司 由我 牽頭編制了本《項目開發(fā)手冊》。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標(biāo)準更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的 配合、協(xié)調(diào)工作更加標(biāo)準化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一些原則上的內(nèi)容?！俄椖块_發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎(chǔ)上的創(chuàng)新和突破，我們希望通過大家的努力，大大提高項目開發(fā)的效率和效果，真正從項目開發(fā)中體現(xiàn)我們 天龍 公司的團隊?wèi)?zhàn)斗力，體現(xiàn)我們公司的管理水平。 home 3 三 土地購買 土地購買工作由 經(jīng)營管理部 負責(zé) ，工程管理部、財務(wù)審計部、綜合辦公室協(xié)助。 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。根據(jù)信息精略估算項目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項目開發(fā)的框架。 信息來源 政府發(fā)布的土地批租信 息 市場信息中剝離出來的土地轉(zhuǎn)讓信息 城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息 其他信息渠道的信息 工作成果：篩選有價值信息 初步可行性研究 工作描述 在項目意向確定以后，對項目的初步估計，以確定項目建設(shè)的必要性，完成收集土地信息 初步可行性研究 特定機會研究 詳細可行性研究 項目評估 轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌 付款、辦土地證 4 時間、財務(wù)上的可行性等。 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設(shè)到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項目設(shè)計規(guī)劃 項目開發(fā)進度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設(shè)投資的地域和物業(yè)進行具體項目的投資機會分析與研究。 主要工作內(nèi)容 地產(chǎn)市場研究 投資估算、收入估算、經(jīng)營風(fēng)險分析 初步擬定項目的投資規(guī)模、經(jīng)營模式、競爭策略 SWOT 分析：對選定項目領(lǐng)域或投資方向進行優(yōu)劣勢、機會和威脅進行分析 工作成果：《項目投資機會研究報告》 詳細可 行性研究 工作描述 在項目決算前對項目有關(guān)工程、技術(shù)、經(jīng)濟等各方面條件和情況進行詳盡；系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究分析。對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)方案進行評細的比較論證，并對項目建成后的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益進行預(yù)測和評價，是項目進行評估和決算的依據(jù)。 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設(shè)條件 建設(shè)規(guī)模與功能標(biāo)準 建設(shè)方案 5 包括建設(shè)場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)