【正文】 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 北京光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目公司管理制度 二○○八年十二月 目 錄 第一章 項目公司管理總則 ....................................... 1 第二章 項目公司組織模式 ....................................... 2 第三章 項目公司管理職能與崗位職責 ................................ 5 第四章 項目公司工程管理的一般規(guī)定 ............................... 20 第五章 項目公司的工程合同管理 .................................. 23 第六章 項目公司的工程文檔管理 .................................. 28 第七章 重大施工組織設計及施工方案的審查 ........................... 33 第八章 項目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法 ........................... 38 第九章 項目公司的工程進度控制及管理辦法 ........................... 42 第十章 設計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的管理 ......................... 44 第十一章 工程中期付款及工程結算 ................................ 49 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第一章 第一章 項目公司管理總則 一、為明確項目公司管理職能定位，實現(xiàn)北京公司各項目的健康均衡發(fā)展，保障企業(yè)整體經(jīng)營目標的實現(xiàn)，特制定本管理制度。 二、本管理制度適用于北京公司全資開發(fā)項目或依據(jù)北京公司開發(fā)模式進行的控股、參股項目。 三、本制度涵蓋土地確定且項目公司成立后至項目保修期結束的項目管理過程。 四、本制度建立的目標為：全面優(yōu)化、規(guī)范北京公司各項目管理工作的操作方法及流程；充分調(diào)動項目部的主動性、積極性和創(chuàng)新能力，以實現(xiàn)北京公司各項決策的迅速、正確執(zhí)行；充分利用、整合和配置北京公司內(nèi)部的資金 、人力等資源，以實現(xiàn)北京公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展。 五、本制度分為 項目公司管理總則、項目公司組織模式、項目公司管理職能與崗位職責、項目公司工程管理的一般規(guī)定、項目公司的工程合同管理、項目公司的工程文檔管理、重大施工組織設計及施工方案的審查、項目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法、項目公司的工程進度控制及管理辦法、設計變更與工程洽商及現(xiàn)場簽證的管理、工程中期付款及工程結算，共十一章。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第二章 第二章 項目公司組織模式 一、 項目管理架構概述： 北京公司實行 直線職能制與矩陣制的混合制的組織結構形式 ，建立以項目為中心的 管理體制。 項目公司承擔具體經(jīng)營職責，項目是企業(yè)的 利潤中心， 北京公司經(jīng)營管理的重心圍繞項目展開。 北京公司的責任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導”，為項目部服務、支持和監(jiān)管；項目部在接受公司管理的基礎上，充分利用公司既有資源，負責項目的計劃、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制、組織工作。 二、 項目公司的成立與解散： 開發(fā)項目土地取得后，成立項目公司；項目公司人員配置（見組織結構圖）；人員配置根據(jù)項目的大小、項目的難易程度及項目的進展情況進行合理的配備。項目最后一期保修期完成后，項目公司解散。 三、 項目公司組織結構圖 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 項 目 公 司 組 織 結 構 圖項 目 操作 層項 目 執(zhí)行 層項 目 管理 層北 京 公司 管 理層土建工程師精裝工程師強電工程師弱電工程師暖通工程師給排水工程師市政工程師園林工程師報建主管客服主管 銷售主管設計助理 行政文員資料檔案管理員出納電氣造價師 暖通造價師 土建造價師其他報建人員其他設計人員 項目財務會計北 京 公 司 總 經(jīng) 理項 目 工 程 部 經(jīng) 理項 目 總 經(jīng) 理項 目合 同預 算部 經(jīng)理項目設計經(jīng)理分 管 副 總項 目行 政主 管項目策劃負責銷售員/公司『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第三章 第三章 項目公司管理職能與崗位職責 一、 項目公司管理職能 : 定義： 項目公司是在北京公司的領導下代表企業(yè)履行各項對外合同的項目管理機構。項目公司是一個組織體，要協(xié)調(diào)項目公司部門之間、人員之間的關系，要溝通項目公司與北京公司各部門之間，項目公司與政府主管部門、監(jiān)理單位、總包單位、指定分包單位等的關系。 管理范圍： 項目公司全面負責項目的進程管理，項目公司從成立起，負責利用北京公司各項資源，圍繞北京公司的經(jīng)營目標，組織落實項目的前期定位、項目設計、項目 實施的前期準備、項目建設、成品銷售及項目交付與服務按計劃有序開展。 管理目標： 項目公司全面負責項目的建設管理，組織監(jiān)理、總包及其他工程分包單位，按照擬定進度、質(zhì)量、安全、項目制造成本等目標完成項目的建設實施，按期提供合格的房屋產(chǎn)品。 項目公司與北京公司各部門的業(yè)務職能關系： （ 1） 項目公司是項目的建造成本的控制中心，項目公司參與項目目標成本的測算，負責組織項目目標成本的編制及實現(xiàn)，在項目實施過程中進行成本過程成本控制。 （ 2） 項目公司是設計圖紙的具體實施機構，項目公司參與項目概念、規(guī)『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 劃、方案及施工 圖紙設計，負責圖紙會審紀要完成后的設計管理工作。 （ 3） 項目公司負責處理配合外部銷售公司、北京公司營銷策劃部工作中對工程的要求；負責協(xié)調(diào)管理工程現(xiàn)場的銷售工作；負責工程銷售過程中的客戶服務工作的實施。 項目公司與北京公司各部門的管理職能關系： （ 1） 凡是北京公司各職能部門承擔的有關項目的工作事項，項目公司應主動、及時、全面地跟蹤掌握工作情況（包括工作計劃、完成情況以及存在的問題，等等）。 （ 2） 北京公司各職能部門對項目工作進行專業(yè)的業(yè)務管理，即提供專業(yè)支持、服務、指導及監(jiān)督等。職能部門派駐項目人員，工作 安排上接受項目公司安排，工作業(yè)務上接受職能部門管理。 （ 3） 項目公司有權對職能部門承擔的有關項目工作事項進行評價；職能部門派駐項目人員從專業(yè)角度對項目決策有異議時，可由職能部門經(jīng)理與項目總經(jīng)理進行協(xié)調(diào)解決。 項目公司的內(nèi)部管理職能： （ 1） 負責對工程監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，并通過其實現(xiàn)對施工單位的管理。 （ 2） 負責工程進度情況，審核施工月報表，核定工程進度款支付額。 （ 3） 進行權限范圍為招標采購管理，設計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的確認。參與北京公司組織各類招投標工作。 （ 4） 認真執(zhí)行各類施工合同，將合同中 明確的工程質(zhì)量、進度落到實處；『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 全面進行工程施工現(xiàn)場和工程質(zhì)量進度的過程管理。 （ 5） 負責項目資金使用計劃的落實。 （ 6） 配合銷售做好施工現(xiàn)場文明施工管理及其他有關工作。 （ 7） 負責工程分部分項驗收，負責組織工程的竣工驗收工作（除規(guī)劃驗收外）。 （ 8） 協(xié)助處理工程索賠事項，主持處理項目實施中發(fā)生的重大質(zhì)量事故、責任事故或安全事故。 （ 9） 組織竣工結算工作及落實竣工圖紙的繪制。 （ 10） 負責完成項目的總結工作，組織項目的后評估工作。 （ 11） 進行項目公司自身團隊建設，做好人員的崗位安排及培養(yǎng)工作。 （ 12） 負責 維護項目所在地與工程建設有關的對外關系。 二、 項目公司崗位職責： 項目公司項目總經(jīng)理 直接上級：北京公司總經(jīng)理 間接上級：北京公司分管副總 直接下級：項目公司員工 （ 1） 項目總經(jīng)理依據(jù)北京公司總經(jīng)理授權，全面負責項目的開發(fā)建設的各項工作，對項目的開發(fā)進度、產(chǎn)品質(zhì)量及項目的制造成本負責，是項目目標實現(xiàn)的責任人。 （ 2） 主持項目公司全面工作，根據(jù)項目組織機構編制要求及項目的進展情況，確定項目組織機構和人員安排，協(xié)調(diào)各崗位分工，完善內(nèi)部組織建設，『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 有計劃地安排項目公司的各項工作。 （ 3） 項目 總經(jīng)理接受北京公司總經(jīng)理的管理、監(jiān)督和指導，由北京公司總經(jīng)理負責考核，北京公司分管副總擁有對項目總經(jīng)理的部分考核權。項目總經(jīng)理對北京公司職能部門及其派駐項目人員擁有部分考核權。項目總經(jīng)理對項目公司內(nèi)部人員擁有全部考核權。 （ 4） 項目總經(jīng)理參與項目開發(fā)過程中所有合作單位的選擇，對重大合同單位的確定具有建議權；對權限范圍內(nèi) （ 50 萬元及非重大合同部分） 的合同單位確定，具備直接選擇的權利。 （ 5） 所有與項目有關的資金支付（包括開發(fā)間接費、銷售費用、土地、設計、配套、建安費用等）均要經(jīng)項目總經(jīng)理審核， 項目總經(jīng)理可以 審批直接 萬 元以下的配套、建安及其他與工程建設有關的政府部門收費。 （ 6） 項目總經(jīng)理處理工程緊急問題，可超越審批權限（指設計變更、工程洽商、現(xiàn)場簽證及資金支付）進行處理，但必須至少與北京公司總經(jīng)理進行電話溝通，且得到口頭同意。 （ 7） 項目總經(jīng)理負責建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同爭議和糾紛。 （ 8）項目總經(jīng)理負責建立完備的項目信息、項目資料管體系。 （ 9）全面控制施工質(zhì)量、進度、成本，完成公司下達的建設任務； （ 10） 嚴格執(zhí)行公司制定的動態(tài)成本管理制度，并負有領導和實施 職責； （ 11） 執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督； 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 12） 負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業(yè)、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調(diào)工作。 （ 13） 項目總經(jīng)理負責項目公司團隊建設、人才培養(yǎng)，對關鍵崗位人員流失率負責。 （ 14） 定期向公司領導和有關部門提交項目實施的情況報告。 項目公司工程部經(jīng)理 直接上級：項目公司總經(jīng)理 直接下級：部門員工 （ 1） 領導工程部全體員工按照公司制定的項目計劃和目標，完成項目工程建設任務，實現(xiàn)對項目安全 、質(zhì)量、進度、成本的控制，協(xié)調(diào)解決部門員工在工作中遇到的問題。 （ 2） 根據(jù)項目下達的工作任務和目標，制定工作計劃并組織實施。 （ 3） 組織專業(yè)工程師審核施工圖紙，配合項目設計經(jīng)理組織設計交底。 （ 4） 跟進北京公司合同預算部及材料設計部門 ,完成項目有關的招標配合工作。 （ 5） 負責組織部門員工進行機電、市政類二次設計工作及房屋建筑類二次設計的配合工作。 （ 6） 審核施工單位施工組織設計、進度計劃、施工總平面布置圖及施工方案。 （ 7） 協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、總包單位及甲指分包單位之間的相互關系，解決存在的矛盾。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁，共 54 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 8） 處理工程 往來函件，審核專業(yè)工程師起草的工作聯(lián)系單。 （ 9） 召開或參加例行會議或?qū)ｎ}會議。 （ 10） 審核工程變更洽商，審核現(xiàn)場簽證。 （ 1