【正文】 房市金碟 1 房地產(chǎn)開發(fā) 工程 管理大綱 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理 施工準(zhǔn)備階段工作流程管理 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中， 在企業(yè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即介入。 第一節(jié) 施工準(zhǔn)備階段工作流程 配套部 收地、工程部圍蔽 取得用地規(guī)劃 許可證、國土證 總經(jīng)理主持 小區(qū)分區(qū)開發(fā)策劃會 主管工程領(lǐng)導(dǎo)主持 綜合策劃方案會審 工程部組織 “三通一平”實施 施工單位臨設(shè)搭 建 工程部組織 圖紙會審 方案 批復(fù) 、總體設(shè)計、施工圖 出詳勘方案、簽訂詳勘合同 工程部組織詳勘 取得本期開發(fā)全套施工圖（或 基礎(chǔ)圖 ） 配套 部、工程部 查勘現(xiàn)場 圖 11 施工準(zhǔn)備階段工作流程 審批 監(jiān)理規(guī)劃 基礎(chǔ)工程開工 編制單項工程施工策劃方案 審查施工組織設(shè)計 施工圖審查 取得規(guī)劃許可證 質(zhì)監(jiān)登記 安監(jiān)登記 各項招標(biāo) 取得施工許可證 申報臨水臨電 施工單位人員、機(jī)械、材料進(jìn)場 簽發(fā)開工令 場地障礙物遷移、拆除方案 房市金碟 2 第二節(jié) 施工準(zhǔn)備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述 一 . 圍蔽工程 1. 圍蔽前應(yīng)進(jìn)行的準(zhǔn)備工作： （ 1） 配套部 辦理齊全的收地手續(xù)后 (取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 )，由工程部進(jìn)行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準(zhǔn)確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當(dāng)?shù)厝罕姷募m紛。 （ 2） 明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅 線控制坐標(biāo)點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好標(biāo)記。若征地 紅線圖中給出的坐標(biāo)點與國土局提供的紅線控制坐標(biāo)點出入較大，應(yīng)由配套 部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。 （ 3） 測算圍蔽工程量 、 辦理圍蔽工程委托 、 做好圍蔽工程的實施方案 、 做好圍蔽工程的材料準(zhǔn)備 、 做好圍蔽工程的人員準(zhǔn)備 、 做好機(jī)械 設(shè)備的進(jìn)場準(zhǔn)備。 2. 圍蔽工程 注意事項 （ 1） 積極與當(dāng)?shù)卣块T溝通，取得當(dāng)?shù)卣块T的支持。 （ 2） 按已制定的實施方案組織施工。 （ 3） 工程部 應(yīng)與 配套 部 、辦公室 等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。 （ 4） 圍蔽完成后，應(yīng)安排人員 巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞 或亂倒垃圾 。 二 . 申報臨水 臨電 配套部 申報臨水臨電時，應(yīng)會同 工程部 確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許 的情況下，應(yīng)考慮評估首期交樓可能采用臨時供電的需要。 三 . 現(xiàn)場查勘 ，進(jìn)一步清理場地 收地后，工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進(jìn)行詳細(xì)的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補(bǔ)償、高壓線的遷移等都應(yīng)在 配套 部的協(xié)調(diào)督促下由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未 完成，影響工程建設(shè)進(jìn)度，因此，工程部進(jìn)場后，也應(yīng)積極協(xié)助配套部 協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進(jìn)一步清 理場地。 配套部應(yīng)摸清原有地下管網(wǎng)的概況及圖紙并向工程部通報，工程部應(yīng) 探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的 實際 分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。 所收地塊內(nèi)的林木砍伐，由配套 部 協(xié)調(diào)取得砍伐證后，根據(jù)總 砍伐圖組織砍伐 ，并根據(jù)實際地形與總規(guī)進(jìn)行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時反饋并進(jìn)行調(diào)整后，再實施砍伐。 房市金碟 3 四 . 工程部組織詳勘 1. 取得方案 批復(fù)后 （總平面確定后） ，工程部可組織勘察單位進(jìn)場， 對 阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。 2. 勘察單位根據(jù) 總平 圖上的坐標(biāo)點定出孔位，工程部應(yīng) 復(fù)核。 3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機(jī)進(jìn)場。一般一臺鉆機(jī)一個工作日可鉆一個孔（ 30米計）。 4. 所有鉆孔工程量應(yīng) 進(jìn)行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。 5. 現(xiàn)場 鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位 在詳勘開鉆后 15 天內(nèi)出 快報 并 按合同要求提供勘察報告。 五 . 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱， 由 公司總經(jīng)理主持，召開由分管配套 、招標(biāo)、設(shè)計、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人參加的小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標(biāo) 、融資目標(biāo) 、銷售目標(biāo)、工程建設(shè)目標(biāo)，并根據(jù)這些目標(biāo)制定招標(biāo)計劃和項目運營計劃（含 圖紙需求計劃、配套計劃、 銷售計劃、資金計劃及工程 計劃、物業(yè)移交計劃 ） 。 六 . 綜合策劃方案編制 綜合策劃方案包含以下內(nèi)容： 1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。 2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。 3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等? 4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。 6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎 向 布置及標(biāo)高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當(dāng)考慮分期開發(fā)之間的土方平衡） 7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。 8. 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 9. 制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。 10. 制定圖 紙設(shè)計 計劃。 11. 制定招標(biāo) 計劃。 其中除第 8 項和 9 項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負(fù)責(zé)編制。 房市金碟 4 七 . 綜合策劃方案會審 時間： 新開發(fā)項目在方案 批復(fù)后的一周內(nèi) 組織者： 工程部 負(fù)責(zé)人： 公司總經(jīng)理 參加人員： 規(guī)劃設(shè)計部 、工程部、 經(jīng)管部 、 配套部 、營銷 部 、物業(yè)公司部門負(fù)責(zé)人 內(nèi)容：對各部門編制的 綜合策劃方案進(jìn)行審查，審定后明確落實時間。 八 . 圖紙會審 開工 5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由 規(guī)劃設(shè)計部、經(jīng)管部、 配套部、工程部、監(jiān)理、 設(shè)計院、施工單位參加的圖紙會審。工程部在圖紙會審 7天前通知參加會審的單位，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審 24小時前將意見提交設(shè)計院。 九 . “三通一平”的實施 1. “三通” 配套部 應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù) ）、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。 2. “一平” （ 1） 場地平整的主要步驟： a. 場地標(biāo)高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。 b. 場地及邊坡土方量計算 場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。 c. 土方調(diào)配 對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進(jìn)行綜合處理，確定挖 — 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間 的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。 （ 2） 場地平整需注意的問題： 管線 的情況。 ， 避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。 進(jìn)行放 線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進(jìn)行反饋并進(jìn)行 調(diào)整。 房市金碟 5 十 . 編制項目總進(jìn)度節(jié)點控制計劃 綜合策劃會后一周內(nèi)，工程 部應(yīng)編制項目總進(jìn)度節(jié)點控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求計劃和招標(biāo)采購 計 劃 。 1. 編制進(jìn)度節(jié)點計劃需要收集的信息： （ 1） 收集圖紙信息 及建造標(biāo)準(zhǔn) 。 （ 2） 地 下室層數(shù)、層高 ，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交房 標(biāo) 準(zhǔn) 。 （ 3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。 （ 4） 了解合同信息。 （ 5） 主體合同范圍、工期 。 （ 6） 現(xiàn)場已有合同，所欠合同。 （ 7） 了解當(dāng)?shù)卣尿炇找螅纾夯A(chǔ)檢測、材料檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。 2. 編制方法： 詳細(xì)列出工程從 項目啟動 到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的 招標(biāo)采購 計劃、圖紙需求計劃和 配套報建 計劃。 招標(biāo)采購 計劃、圖紙需求計 劃編制完成后，召集 規(guī)劃設(shè)計部 、經(jīng)管 部討論商定后 由總經(jīng)理審批執(zhí)行，并作為績效考核依據(jù) 。 十一 . 審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和旁站方案 詳見 《旁站 規(guī)定》。 十二 . 審查施工組織設(shè)計和施工方案 項目主體開工前，工程部 應(yīng)督促施工單位提交施工組織設(shè)計，并負(fù)責(zé)組織由規(guī)劃設(shè)計部、工程部、營銷部 、 監(jiān)理、 施工單位等參加的施工組織設(shè)計審查會。 施工組織設(shè)計審查應(yīng)重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。審查總進(jìn)度計劃的重大節(jié)點是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進(jìn)度計劃應(yīng)明確專業(yè)分包單位的插入時間節(jié)點，審查時應(yīng)充分考 慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。 施工組織設(shè)計的審查 內(nèi)容 主要包括施工方案（技術(shù)工藝方法、手段、流程），施工進(jìn)度計劃，施工平面圖，施工措施， 各類材料采購供應(yīng)計劃，各類施工設(shè)備進(jìn)場計劃。 施工組織設(shè)計 的審查要點詳見《施工組織設(shè)計審核規(guī)定 》。 專項施工方案的編制和審核應(yīng)符合建設(shè)部建質(zhì) [2020]213 號 《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。 十三 . 前期的其他準(zhǔn)備工作 1. 督促施工單位按已審批的臨時設(shè)施搭設(shè)方案搭設(shè)臨設(shè)。 房市金碟 6 2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃。 （ 1） 資料文件柜標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一 ， 數(shù)量滿足全過程需 要；柜內(nèi)文件夾應(yīng)分階段 ， 按類型分類。 （ 2） 工程所需的各類表格應(yīng)準(zhǔn)備齊全，應(yīng)配備本工程需要的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)書籍或電子圖書。 （ 3） 上墻文件應(yīng)符合 公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量體系認(rèn)證、項目組織架構(gòu)、崗位職責(zé)、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。 （ 4） 應(yīng)按公司制度設(shè)置樣板庫。 （ 5） 辦公室周圍要做到美觀，整潔，有綠化。 3. 工程監(jiān)理例會 詳見《工程例會規(guī)定》 4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳 在熟悉工程圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規(guī)劃， 也為施工階段的工作做好了鋪墊，既減少了施工過程中臺帳登記的勞動，也使臺帳一目了然，便于統(tǒng)計和檢查。 5. 放線點的及時復(fù)核和保護(hù) （ 1） 對于規(guī) 劃 局提供或認(rèn)可的建筑物定位放線點，工程部應(yīng) 組織 復(fù) 核并做好 保護(hù)措施。 （ 2） 監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工承包單位，對建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點、基準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點進(jìn)行復(fù)核，并將復(fù)測結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準(zhǔn)后施工承包單位方能進(jìn)行準(zhǔn)確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應(yīng)對其準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，同時做好基樁的保護(hù)。 （ 3） 復(fù)測施工測量 控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準(zhǔn)網(wǎng)點以及標(biāo)樁埋設(shè)位置等。 6. 審查施工單 位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。 7. 審查施工單位 主要 人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格證 . 8. 審查施工單位進(jìn)場設(shè)備 。 數(shù)量滿足施工組織設(shè)計及施工進(jìn)度要求；性能滿足工程特點及地質(zhì)條件要求；設(shè)備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。 9. 驗收 進(jìn)場施工材料。 10. 了解當(dāng)?shù)卣靶袠I(yè)的相關(guān)要求，各分部分項工程的驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收要求。 房市金碟 7 第二章 施工階段工作流程管理 第一節(jié) 施工階段總工作流程 施工階段工作流程（圖 211） （ 因高層涵蓋了別墅的流程， 以帶一層地下室 32 層的高層住宅為例 闡述 ） 主體竣工驗收毛坯交樓階 段 砌體毛坯裝修施工階段及配套施工階段 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)及樣板裝修施工階段 裙樓轉(zhuǎn)換層施工階段 177。以下施工階段 施 工 準(zhǔn) 備 樁基礎(chǔ)施工 樁基礎(chǔ)檢測 土方開挖 、基坑支護(hù) 樁頭處理 地下室墊層施工 底板 防水施工 地下室底板施工 地下室墻柱施工 裙樓結(jié)構(gòu)施工 177。 板施工 地下室外側(cè)壁防水施工 轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)施工 回填 首個標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工 標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工至10 層 完成三層砌體施工 三層會驗 確定銷售樣板 豪裝樣板、前室、大堂裝修 結(jié)構(gòu)施工至 2/3 售樓環(huán)境施工、驗收 銷售臨時電梯安裝、調(diào)試 銷售 結(jié)構(gòu)封頂 屋面結(jié)構(gòu)施工 主體竣工 砌筑 門窗欄桿安裝