【正文】 目錄前言 …………………………………………………………………………1項(xiàng)目部組建……………………………………………………………3項(xiàng)目前期階段…………………………………………………………6前期工程階段 ………………………………………………………13工程施工階段 ………………………………………………………25售樓準(zhǔn)備工程 ………………………………………………………59竣工驗(yàn)收 ……………………………………………………………63附件……………………………………………………………………73附件一：粗裝修土建分項(xiàng)工程流程控制表 …………………74附件二：鋁合金門窗工程流程控制表…………………………75淺談精裝修工程管理 …………………………………………………76什么是精裝修工程…………………………………………………76精裝修工程管理 ……………………………………………………78附圖……………………………………………………………………87附圖：不同部位工序銜接圖 ……………………………………88工程管理與品質(zhì)提升 …………………………………………………89多項(xiàng)目快速開發(fā)模式下樓盤品質(zhì)現(xiàn)狀 ………………………89原因分析 ……………………………………………………………90對策……………………………………………………………………92特大型項(xiàng)目的管理特點(diǎn) …………………………………………99房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理流程指引――編制單位：深圳公司前言 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展和競爭格局的不斷加劇，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的理論研究和實(shí)踐探索也逐漸深入開展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)逐漸由過去的粗放型管理模式向集約型管理模式發(fā)展。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的流程標(biāo)準(zhǔn)化研究是一個(gè)主要特征。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中有關(guān)營銷、設(shè)計(jì)方面的流程標(biāo)準(zhǔn)化研究已經(jīng)得到普遍的重視并深入開展，而工程管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的重要一環(huán)，流程標(biāo)準(zhǔn)化研究卻一直以來被同業(yè)所忽視。本指引以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對象，試圖從不同項(xiàng)目具體情況各不相同的紛繁復(fù)雜表象當(dāng)中，發(fā)掘出工程管理的共性，從而探索出一套工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程。本指引立足于項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場工程管理，對項(xiàng)目開發(fā)各階段現(xiàn)場工程管理過程進(jìn)行了梳理，對各分部分項(xiàng)工程施工工序之間的先后邏輯關(guān)系及條件、現(xiàn)場各項(xiàng)主要管理工作的切入時(shí)間及工作內(nèi)容作了明確闡述，是探索工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程的大膽嘗試。需要說明的是，本指引主要著重現(xiàn)場工程管理流程標(biāo)準(zhǔn)化研究，很少涉及工程策劃內(nèi)容，有關(guān)工程策劃的內(nèi)容介紹可參見中海地產(chǎn)《工程管理策劃指引》。另外，還必須指出，由于不同項(xiàng)目各方面具體情況不同，工程管理特別是前期工程管理所包含的工作內(nèi)容差別很大，因此在進(jìn)行具體項(xiàng)目的工程管理時(shí)有必要針對具體項(xiàng)目具體情況專門進(jìn)行工程策劃，本指引所介紹的工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程不能完全代替具體項(xiàng)目的工程管理策劃。本指引由深圳中海地產(chǎn)有限公司《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理流程指引》編寫組編寫，陳錫琪副總經(jīng)理對本指引的編制工作進(jìn)行了全面的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)展管理部闞乃桂總經(jīng)理對本指引的編寫思路及要求提出了指導(dǎo)性意見。由于編寫人員的水平和經(jīng)驗(yàn)有限，再加上時(shí)間倉促，本指引中的錯(cuò)誤、遺漏之處在所難免。歡迎讀者多提出寶貴意見，以便我們能及時(shí)進(jìn)行修正并補(bǔ)充完善。深圳中海地產(chǎn)有限公司《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理流程指引》編寫組2008年1月 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理流程指引對于普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，工程管理流程一般如下：項(xiàng)目部組建 公司取得用地許可后，應(yīng)盡早確定項(xiàng)目經(jīng)理人選，盡快明確項(xiàng)目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動(dòng)項(xiàng)目前期工作?！就瓿蓵r(shí)間】 取得用地許可證后【落實(shí)部門】 公司項(xiàng)目部成立后，應(yīng)著手研究各階段項(xiàng)目部各方面人員需求計(jì)劃及到位計(jì)劃，并通過公司人力資源部門隨著項(xiàng)目進(jìn)展將人員逐步配備到位。目前，我司深圳地區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目一般由中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理，工程管理一般實(shí)行項(xiàng)目部與監(jiān)理部一體化運(yùn)作，即地產(chǎn)與監(jiān)理組成統(tǒng)一的項(xiàng)目部，地產(chǎn)統(tǒng)籌管理，項(xiàng)目部內(nèi)部統(tǒng)一分工，其中地產(chǎn)方面?zhèn)戎卣麄€(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)及運(yùn)作，監(jiān)理方面?zhèn)戎噩F(xiàn)場的質(zhì)量管理。項(xiàng)目部地產(chǎn)方面崗位設(shè)置情況為：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目副經(jīng)理、計(jì)劃工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安裝工程師、QS、材料工程師，監(jiān)理方面崗位設(shè)置情況為：總監(jiān)、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測量工程師、文員。具體組織架構(gòu)如下：項(xiàng)目初期：項(xiàng)目成立至主體開工期間配備5人：項(xiàng)目經(jīng)理 1名技術(shù)負(fù)責(zé)人 1名水電工程師 1名測量工程師 1名(兼土建工程師)后勤人員 1名項(xiàng)目建設(shè)期：主體開工至項(xiàng)目入伙期間項(xiàng)目經(jīng)理：1名項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理：1名，由副經(jīng)理或項(xiàng)目總監(jiān)擔(dān)任現(xiàn)場管理人員分成若干小組：土建組（若干，視項(xiàng)目規(guī)模而定）、安裝組、室外組、內(nèi)業(yè)組、后勤組土建組3人：組長1名、土建工程師1名、土建管工1名；安裝組2～4人：具體人數(shù)視項(xiàng)目規(guī)模而定，建面10萬m2以下2人，10～20萬3人，20～40萬4人；室外組3人：土建工程師（兼測量）1名、安裝工程師1名、景觀工程師1名；內(nèi)業(yè)組4人：技術(shù)負(fù)責(zé)人1名、項(xiàng)目QS 1名、預(yù)算工程師1名、文員1名；后勤組3人：司機(jī)1名、廚師1名、幫廚（兼清潔保安）1名。說明： 土建組的設(shè)置：a) 以Townhouse住宅為主，則每2～3萬m2劃分1個(gè)土建小組；b) 以多層或中高層住宅為主，則每5萬m2劃分1個(gè)土建小組；c) 如果全部為高層，則每6～7萬m2劃分1個(gè)土建小組。匯總上述各組人員，若土建組按2個(gè)來計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目人員編制為20～22人，其中地產(chǎn)編制6人，監(jiān)理編制14～16人。項(xiàng)目后期：項(xiàng)目入伙后至結(jié)算/維修工作完成期間剩余維修和結(jié)算工作：土建工程師2名、水電工程師2名、室外工程師1名、地盤QS 1名、預(yù)算工程師1名、司機(jī)1名、廚師1名；合計(jì)9人。僅剩結(jié)算工作后：地盤QS 1名、預(yù)算工程師1名、司機(jī)1名、廚師1名；合計(jì)4人。其中地產(chǎn)方面人員崗位主要職責(zé)如下：項(xiàng)目經(jīng)理：全面主持項(xiàng)目部日常工作，包括對監(jiān)理部的領(lǐng)導(dǎo)及考核。項(xiàng)目副經(jīng)理：主管計(jì)劃、技術(shù)、甲供材管理及與公司各部門銜接，也有部分項(xiàng)目由項(xiàng)目副經(jīng)理充當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)理角色，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工單位的管理及施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。計(jì)劃工程師：一般由項(xiàng)目副經(jīng)理兼任。負(fù)責(zé)總工期的控制，組織公司相關(guān)部門研究確定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃并動(dòng)態(tài)調(diào)整，負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃、樣板確認(rèn)計(jì)劃、合約分判計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃以及對施工單位施工總進(jìn)度計(jì)劃、階段施工計(jì)劃的審核等。技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)管理及實(shí)施工作，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)各項(xiàng)招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。安裝工程師：負(fù)責(zé)安裝專業(yè)技術(shù)管理及實(shí)施工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)設(shè)計(jì)及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)各項(xiàng)招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。甲供材工程師：負(fù)責(zé)甲供材計(jì)劃的落實(shí)、跟進(jìn)、核收及進(jìn)度款審核。項(xiàng)目QS：負(fù)責(zé)項(xiàng)目部糧單審核、補(bǔ)充預(yù)算審核、零星項(xiàng)目分判及結(jié)算初審。項(xiàng)目前期階段 地塊圍墻封閉【完成時(shí)間】 取得用地許可證后【落實(shí)部門】 項(xiàng)目部——負(fù)責(zé)招標(biāo)前提供圍墻封閉方案及定標(biāo)后圍墻封閉施工管理【配合部門】 合約部——負(fù)責(zé)圍墻施工合約分判營銷部——負(fù)責(zé)在招標(biāo)前提供圍墻廣告要求【注意事項(xiàng)】圍墻形式應(yīng)滿足我司CI標(biāo)準(zhǔn)。圍墻施工應(yīng)結(jié)合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有：a）圍墻形式及高度應(yīng)根據(jù)營銷廣告要求選??；b）圍墻附近今后短期內(nèi)是否存在地基處理、挖土施工等影響圍墻穩(wěn)定性的情況，圍墻基礎(chǔ)埋深是否低于臨時(shí)道路基層挖土面標(biāo)高，如存在以上情況，應(yīng)采取臨時(shí)圍護(hù)或改變圍墻形式等措施。對于工地范圍以內(nèi)圍墻使用時(shí)間較短（使用時(shí)間6個(gè)月）后需拆除的臨時(shí)圍墻，如售樓區(qū)與施工區(qū)、分期之間臨時(shí)圍墻可采用活動(dòng)圍板的分隔形式。對于大盤分期開發(fā)且圍板工程量較大、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)較多或圍板搭設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場前的情況，可由我司事先單獨(dú)分判一家圍板單位施工以節(jié)約成本；對于圍板工程量小、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)不多且圍板搭設(shè)時(shí)間在主包單位進(jìn)場后的情況，可委托由主包單位搭設(shè)。 項(xiàng)目部辦公室選址、租用或搭設(shè)【完成時(shí)間】 前期工程開始前【落實(shí)部門】 項(xiàng)目部——負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室選址、租用或搭設(shè)及辦公設(shè)備計(jì)劃的擬訂【配合部門】 合約部——負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室搭設(shè)及裝修分判綜合部——負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室設(shè)備調(diào)撥及購置【注意事項(xiàng)】項(xiàng)目部辦公室選址一般宜選在項(xiàng)目地塊附近的位置，且應(yīng)相對固定，項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不宜反復(fù)搬遷。辦公室是租用現(xiàn)場辦公場所還是搭設(shè)臨時(shí)建筑需根據(jù)項(xiàng)目及周邊情況綜合研究確定。如項(xiàng)目周邊有現(xiàn)成建筑物適合作項(xiàng)目辦公之用，且租金及可提供的租期合適，可選擇租用辦公室。如項(xiàng)目周邊附近無適合項(xiàng)目辦公的建筑物，或無法租到合適的辦公場所，則考慮搭設(shè)。項(xiàng)目部辦公場所如選擇搭設(shè)臨時(shí)建筑物方式，可能還需根據(jù)當(dāng)?shù)卣髨?bào)批及消防報(bào)建。辦公室租用或搭設(shè)需考慮各階段人員總體數(shù)量情況，應(yīng)結(jié)合開發(fā)周期長短、當(dāng)前及高峰期人員總體數(shù)量多少、當(dāng)前時(shí)期距高峰期時(shí)間長短等因素綜合確定辦公場所規(guī)模大小、是一次完成到位還是逐步擴(kuò)租或擴(kuò)建。項(xiàng)目辦公場所包括辦公室、會(huì)議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項(xiàng)目所處位置如較偏遠(yuǎn)時(shí)還應(yīng)考慮工程師值班宿舍或駐現(xiàn)場管理人員宿舍。辦公場所規(guī)劃應(yīng)分區(qū)明確，包括經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)辦公室，內(nèi)業(yè)辦公區(qū)，QS辦公區(qū)，現(xiàn)場工程師辦公區(qū)，會(huì)議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。偏遠(yuǎn)地區(qū)可能還應(yīng)考慮養(yǎng)狗等輔助保安措施。常用辦公設(shè)備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、文具柜、會(huì)議桌、會(huì)議室桌椅、食堂家具、沙發(fā)、電視。另外還應(yīng)申請辦公電話號(hào)碼、網(wǎng)絡(luò)等，電話號(hào)碼數(shù)量根據(jù)管理人員數(shù)量并結(jié)合辦公場所分區(qū)情況確定。 原始地貌測繪【完成時(shí)間】 方案設(shè)計(jì)開始前【落實(shí)部門】 發(fā)管部或項(xiàng)目部——委托測繪單位對項(xiàng)目地塊原始地貌進(jìn)行測繪【配合部門】 項(xiàng)目部——現(xiàn)場配合，如：清除雜草等【注意事項(xiàng)】方案設(shè)計(jì)開始前，公司有關(guān)部門應(yīng)委托測繪單位進(jìn)行原始地貌測繪，為項(xiàng)目施工總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，也為今后土方分判、施工及結(jié)算提供依據(jù)。 地質(zhì)勘察【完成時(shí)間】 初步勘察在方案設(shè)計(jì)前詳細(xì)勘察在擴(kuò)初設(shè)計(jì)前【落實(shí)部門】 發(fā)管部或項(xiàng)目部——委托勘察單位對項(xiàng)目地塊地質(zhì)情況進(jìn)行勘察【配合部門】 項(xiàng)目部——現(xiàn)場配合，如：提供臨水、臨電接駁等【注意事項(xiàng)】項(xiàng)目塊獲取后，就可以進(jìn)行項(xiàng)目地質(zhì)情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段完成。通過初步勘察，可大致了解本項(xiàng)目地塊的基本地質(zhì)情況及復(fù)雜性。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，應(yīng)立即根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對本項(xiàng)目地塊地質(zhì)情況進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)勘察。一般來說，工程勘察費(fèi)占項(xiàng)目開發(fā)總成本的比例很小，而地質(zhì)情況勘察的準(zhǔn)確性相當(dāng)重要，對確定基礎(chǔ)選型及基坑支護(hù)方案影響極大，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范勘察密度及勘探深度進(jìn)行勘察，不宜為省勘察費(fèi)而隨意減少勘探點(diǎn)及勘探深度。對于地形高低起伏大、地質(zhì)情況變化大、地質(zhì)情況復(fù)雜的項(xiàng)目，如初步勘察中反映出地質(zhì)情況變化大或地質(zhì)情況復(fù)雜的項(xiàng)目，在詳細(xì)勘察時(shí)應(yīng)適當(dāng)加密勘探點(diǎn)或加深勘探深度。這種情況下地質(zhì)勘察結(jié)果的全面性及準(zhǔn)確性對準(zhǔn)確選取基礎(chǔ)形式及基坑支護(hù)方案尤其重要，在項(xiàng)目地質(zhì)勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發(fā)現(xiàn)地質(zhì)勘察結(jié)果全面或不準(zhǔn)確將可能引起不得不改變基礎(chǔ)形式、改變基坑支護(hù)形式等重大變更，有些甚至已為時(shí)已晚而無法采取彌補(bǔ)措施，現(xiàn)場相當(dāng)被動(dòng)，對項(xiàng)目的影響將不可估量。 周邊市政配套調(diào)查及方案優(yōu)化【完成時(shí)間】 方案設(shè)計(jì)前【落實(shí)部門】 發(fā)管部/項(xiàng)目部——周邊市政配套調(diào)查設(shè)計(jì)部——周邊市政配套與項(xiàng)目接駁方案優(yōu)化【配合部門】 項(xiàng)目部——現(xiàn)場配合，如：現(xiàn)場實(shí)地踏勘、測量等【注意事項(xiàng)】發(fā)管部及項(xiàng)目部應(yīng)在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)前對項(xiàng)目周邊市政配套情況進(jìn)行實(shí)地踏勘及向有關(guān)市政部門收集相關(guān)資料的方式進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查情況提供給設(shè)計(jì)部、發(fā)管部及設(shè)計(jì)院，供方案設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化時(shí)參考。供水：重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目所在片區(qū)的供水現(xiàn)狀是供水充裕還是供水緊張，調(diào)查供水水廠及管道網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)現(xiàn)狀及近、遠(yuǎn)景規(guī)劃，調(diào)查水壓、水量數(shù)據(jù)及周邊樓盤供水解決辦法。通過上述情況的調(diào)查分析，制定本項(xiàng)目臨時(shí)施工用水和正式供水的解決方案，為小區(qū)環(huán)路管道敷設(shè)方式、小區(qū)要否二次加壓及地下水池容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據(jù)。供電：通過對項(xiàng)目所在片區(qū)變電站及供電線路現(xiàn)狀及近、遠(yuǎn)景供電建設(shè)規(guī)劃的了解，調(diào)查分析周邊可靠的臨電電源接駁點(diǎn)，調(diào)查分析小區(qū)正式供電各種可能的外線解決方案，以最終找出最經(jīng)濟(jì)、可靠的供電方案。電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動(dòng)通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)等市政配套工程。通過前期的市場調(diào)查和經(jīng)濟(jì)分析，需要確定由市有線電視臺(tái)還是由當(dāng)?shù)劓?zhèn)辦電視臺(tái)的接入有線電視信號(hào)、小區(qū)固話是采取電信還是網(wǎng)通的運(yùn)營方案、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)是采取ADSL上網(wǎng)還是LAN寬帶上網(wǎng)等電訊解決方案。燃?xì)猓河捎谌細(xì)夤艿澜ㄔO(shè)進(jìn)度往往跟不上項(xiàng)目所在片區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)度，故項(xiàng)目開發(fā)前期往往面臨著是依賴市政燃?xì)夤艿拦膺€是小區(qū)自建瓶組站供氣的方案選擇。燃?xì)夤こ谭桨傅拇_定需要綜合權(quán)衡項(xiàng)目所在片區(qū)燃?xì)馀涮捉ㄔO(shè)的總體規(guī)劃、本項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)（如小區(qū)自建瓶組站，則燃?xì)馄拷M站30M范圍內(nèi)都不得有建筑物）、小區(qū)竣工入伙時(shí)間等方方面面情況來進(jìn)行決策。排污：隨著社會(huì)對節(jié)能環(huán)保政策的日益重視，政府對小區(qū)污水排放的審查也日趨嚴(yán)格。小區(qū)污水經(jīng)過化糞池處理后能否直接排入市政污水管道不但決定于周邊污水處理廠的投運(yùn)進(jìn)度，而且還決定于小區(qū)于污水處理廠之間污水市政管道的建設(shè)情況。如小區(qū)污水不能在入伙時(shí)直接排入市政污水管道，則在項(xiàng)目開發(fā)前期考慮建設(shè)小區(qū)污水處理生化池，并需相應(yīng)考慮生化池的建設(shè)用地、建設(shè)成本、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等等問題。 設(shè)備選型定位【完成時(shí)間】 方案設(shè)計(jì)階段【落實(shí)部門】 發(fā)管部/設(shè)計(jì)部——設(shè)備選型定位【注意事項(xiàng)】做好設(shè)備材料的選型定位工作：當(dāng)前建筑市場中材料品牌眾多，產(chǎn)品規(guī)格、檔次不一，產(chǎn)品質(zhì)量也良莠不齊。同時(shí)，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質(zhì)也不給定，需要根據(jù)