【正文】 管理 資料 大華集團房地產(chǎn)開發(fā)流程管理 目錄 : 安全文明施工管理流程 .doc 前期報建流程圖 .doc 土方作業(yè)指引 .doc 大華集團房地產(chǎn)開發(fā)流程管理 .doc 室外混凝土道路管理流程 .doc 工程質(zhì)量管理流程 .doc 建設(shè)階段報建流程圖 .doc 房地產(chǎn)開發(fā)全過程流程圖 .doc 新項目房屋交付驗收作業(yè)指引 .doc 現(xiàn)場臨建三通一平施工作業(yè)指引 .doc 竣工階段報建流程圖 .doc 綠化工程管理流程 .doc 項目前期階段報建流程 .doc 項目工程進(jìn)度管理控制 .doc 安全文明施工管理流程 1. 目的 杜絕安全事故，做到安全生產(chǎn)、文明施工，確保項目全過程良好形象、環(huán)境和精神面貌。 2. 職責(zé) . 項目經(jīng)理部 . 要求總承包商按照《統(tǒng)一現(xiàn)場 CI 形象》完成現(xiàn)場布置，并要求總承包商按照合同要求落實安全文明施工管理； . 審批監(jiān)理項目部編制的安全文明監(jiān)理細(xì)則； . 批準(zhǔn)經(jīng)監(jiān)理審核的總包安全文明施工方案； . 檢查監(jiān)督監(jiān)理項目部落實安全文明施工管理的監(jiān)理情況，發(fā)現(xiàn)問題發(fā)監(jiān)理 整改通知單 ，責(zé)令整改； . 現(xiàn)場巡視總承包商落實安全文明施工方案情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素發(fā)業(yè)主管理 資料 工作聯(lián)系單，責(zé)令 整改； . 參與監(jiān)理項目部組織的各種安全文明施工檢查活動及會議； . 負(fù)責(zé)協(xié)助現(xiàn)場有關(guān)安全文明施工事宜； . 負(fù)責(zé)項目部協(xié)調(diào)對外其它安全事宜。 . 監(jiān)理項目部 . 編制并提交安全文明施工管理的監(jiān)理細(xì)則； . 落實安全文明施工管理的監(jiān)理細(xì)則； . 初步審核總承包商編制的安全文明施工方案； . 對日?，F(xiàn)場巡視、安全資料檢查； . 定期組織安全文明施工檢查； . 召開服務(wù)及安全文明施工專題會； . 協(xié)助處理現(xiàn)場出現(xiàn)不可預(yù)見的質(zhì)量事故及其他安全事故。 . 總承包商 . 按照統(tǒng)一現(xiàn)場 CI 形象完成場布，并按總包合同要求落實安全文明施工管理； . 編制并提交安全文明施工方案； . 按照已審核通過的安全文明施工方案施工，保證安全生產(chǎn)； . 出現(xiàn)質(zhì)量事故時應(yīng)立即處理并知會監(jiān)理項目部及項目經(jīng)理部。 工程管理部 在月度項目檢查中，對項目的安全文明施工管理做出考核。 3. 工作程序 . 總承包商按國家、上海市關(guān)于安全文明施工的法規(guī)、規(guī)定，以及合同要求，編制安全文明施工方案，報監(jiān)理公司審核、項目經(jīng)理部批準(zhǔn)后實施。 . 在工程施工階段，總承包商編制施工組織設(shè)計時，負(fù)責(zé)根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施，對專業(yè)性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設(shè)計，并采取安全技術(shù)措施。 . 落實項目標(biāo)準(zhǔn)化管理 有關(guān)內(nèi)容，統(tǒng)一現(xiàn)場 CI 形象，以及施工人員著裝，落實現(xiàn)場管理措施，達(dá)到合同要求的標(biāo)準(zhǔn)。 . 監(jiān)理項目部審核總承包商安全文明施工方案，編制落實安全文明監(jiān)理細(xì)則，管理 資料 報項目經(jīng)理部批準(zhǔn)。負(fù)責(zé)督促總包落實安全文明施工方案。 . 檢查安全文明施工組織機構(gòu)與保證體系、安全管理責(zé)任制、安全教育與檢查制度，專項安全文明施工方案是否符合有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，開挖與支護(hù)、樁基施工、塔吊及電梯安拆、腳手架、施工臨時用電等安全技術(shù)措施。 . 如符合要求，則上報項目經(jīng)理部批準(zhǔn)。 . 項目經(jīng)理部應(yīng)及時審批對工程安全文明施工方案，并要求監(jiān)理項目部和總包 商執(zhí)行。 . 措施執(zhí)行 總承包商負(fù)責(zé) 執(zhí)行批準(zhǔn)的安全文明施工方案。 監(jiān)理項目部負(fù)責(zé)落實 安全文明施工管理監(jiān)理細(xì)則并負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查 總承包商 的安全文明施工方案 ： a) 日?，F(xiàn)場巡視、安全資料檢查工作； b) 監(jiān)督承包商對自身及分包商的安全文明施工管理； c) 監(jiān)督施工總平面規(guī)劃和管理、調(diào)度； d) 監(jiān)督各作業(yè)面的安全文明施工檢查和管理； e) 監(jiān)督現(xiàn)場及生活區(qū)的衛(wèi)生、消防、保衛(wèi)等工作。 監(jiān)理項目部負(fù)責(zé)判斷，在必要時組織召開定期安全文明施工檢查活動及會議，對發(fā)現(xiàn)的問題及時協(xié)調(diào)配合處理；項目經(jīng)理部應(yīng)參與。 a) 監(jiān)理項目部定期組織安全文明施工檢查，如檢查結(jié)果合 格則形成評價結(jié)論； b) 監(jiān)理項目部如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患和不規(guī)范等不合格的施工行為，則書面通知承包商限期整改； c) 總承包商在接到監(jiān)理項目部整改通知單后及時組織人力整改； d) 監(jiān)理項目部在接到承包商整改驗收申請后及時組織整改驗收并形成定期評價結(jié)論； e) 監(jiān)理項目部將檢查合格及整改后合格的結(jié)論抄送項目經(jīng)理部備案。 當(dāng)現(xiàn)場出現(xiàn)安全事故時，承包商立即采取急救處理；同時通知監(jiān)管理 資料 理項目部及項目經(jīng)理部，監(jiān)理項目部及項目經(jīng)理部協(xié)助承包商處理事故。項目經(jīng)理部及時將事故情況報告工程總監(jiān)和工程管理部。如重大事故應(yīng)在 24 小時內(nèi)通知建筑和勞動安全主管部 門。 a) 承包商在事故處理完畢后按要求編制《事故報告》； b) 監(jiān)理項目部在協(xié)助處理事故完畢后編制《事故報告》。 項目經(jīng)理部在事故發(fā)生后判斷事故發(fā)生的原因、責(zé)任歸屬及采取一系列相應(yīng)解決措施。將事故處理情況編制成《事故報告》，報工程總監(jiān)、工程管理部。公司組織專人調(diào)查，落實對策措施。 6 相關(guān)記錄 安全文明施工方案 監(jiān)理細(xì)則 《工作聯(lián)系函》 安全事故報告 管理 資料 安 全 文 明 施 工 管 理 作 業(yè) 指 引監(jiān) 理 單 位 支 持 性 文 件項 目 經(jīng) 理 部 政 府 安 監(jiān) 部 門承 包 商項 目 開 發(fā) 工 作指 導(dǎo) 書總 承 包 方 商 編 制 安全 文 明 管 理 措 施審 核 審 核執(zhí) 行日 常 現(xiàn) 場 巡 視 、 安 全資 料 檢 查組 織 服 務(wù) 及 安 全 文 明施 工 檢 查召 開 服 務(wù) 及 安 全 文 明施 工 會 議合 格發(fā) 出 整 改 指 令并 監(jiān) 督 執(zhí) 行接 受 并 整 改組 織 整 改驗 收形 成 評 價結(jié) 論出 現(xiàn) 不 可 預(yù) 見事 故第 一 時 間 處 理 協(xié) 助協(xié) 助 并 通 知 總工 程 師 、 總 經(jīng)理 辦 公 室 、 工程 管 理 部我 司 責(zé) 任編 制 提 交 報 告協(xié) 助 并 通 知 總工 程 師 、 總 經(jīng)理 辦 公 室 、 工程 管 理 部編 制 提 交 報 告否報 政 府 主 管 部 門 并 組織 調(diào) 查是編 制 調(diào) 查 報 告 及 進(jìn) 行處 理歸 檔是否參 與參 與備 案項 目 工 程 管 理 程 序工 程 供 方 管 理 程 序管理 資料 項目開發(fā)整 體 操作流程（一）投資決策 開發(fā)部 拓展 部 市 場策劃 部 設(shè)計管理 部 成本管理 部 財條部 銷售部 工程 部 運營部 物業(yè) 部 總經(jīng)理 通過對市場和政策的分 析 ，明確重點投資區(qū)域 意向性選址 、土地買賣談判 、初步勘 察 、城市規(guī)劃意向 初步市場調(diào)研 — 提供競爭樓盤及周邊配套分析等 項目建議書 項目初步判斷 深 入 市 場 調(diào)研 、項 目 定位分析等 項目技術(shù) 指標(biāo)分析 成本測算 財務(wù)分析 、 資 金籌措方案 概念設(shè)計方案 可行性研究報告 投資決策 招投標(biāo)文件的限制 管理 資料 項目開發(fā)整 體 操作流程（ 二 ） 規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)部 拓展 部 市場策劃 部 設(shè)計管理 部 成本管理 部 財條部 銷售部 工程 部 運營部 物定 漸 總經(jīng)理 意向地塊的獲取 意向地塊的獲取 簽署土地出讓合同 項目開發(fā) 建議書 設(shè)計單位 招投標(biāo) 成本預(yù)算 首期土地 款的支付 營銷推 廣策劃 土地勘測單位招投標(biāo) 項目責(zé)任書、項目考核指標(biāo)的編制 建 設(shè) 用地 規(guī) 劃許可證 參 加 方 案討論 ，意見反饋 總體規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃局審核報批 初步設(shè)計階段 日期 、消 防 、園 林 、衛(wèi)生 、規(guī) 劃、交警、電信等部門前期征詢 建委召開初步設(shè)計評審會 取得擴初批文 管理 資料 項目開發(fā)整 體 操作流程（ 三 ） 建設(shè)實施 開發(fā)部 拓展 部 市場策劃 部 設(shè)計管理 部 成本管理 部 財條部 銷售部 工程 部 運營部 物定 漸 總經(jīng)理 報建 成立招評標(biāo)小組 施工圖設(shè)計階段 施工圖會審 施工圖充備 環(huán)保 、 環(huán)衛(wèi) 、交警 、衛(wèi) 生 防疫人 防、防 震等部門審施工圖通過 監(jiān)理單位、總包單位招投標(biāo) 施工圖充備 監(jiān) 理 單 位 、 總包單位招投標(biāo) 取得土地證 支 付 完 全部土地款 建筑工程規(guī)劃許可證 質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)站報監(jiān) 建筑工程施工許可證 建設(shè)施工 開始 確定推廣銷售策略 辦理抵押貸款 營造銷售環(huán)境 分包單位招投標(biāo) 管理 資料 項目開發(fā)整 體 操作流程（ 四 ） 竣工交付 開發(fā)部 拓展 部 市場策劃 部 設(shè)計管理 部 成本管理 部 財條部 銷售部 工程 部 運營部 物定 漸 總經(jīng)理 營造銷售環(huán)境 完成物業(yè)招標(biāo) 銷售許可證 正式開盤 完成物業(yè)管理方案 辦理撤抵 押等工作 推廣及銷售活動 工程完工總結(jié) 市政管線工程規(guī)劃許可證 配套工程規(guī)劃及投招標(biāo) 建設(shè)工程 竣工規(guī)劃驗收 工程結(jié)算 管理 資料 辦理竣工驗收備案 交付使用許可證 接管物業(yè)竣工資料 辦理入住手續(xù) 房屋戶權(quán)證 項目投資及規(guī)劃建議 組織設(shè)計單位招標(biāo) 評審方案及選定設(shè)計單位 編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托書 經(jīng)會審后將總本規(guī)劃方案送交規(guī)劃管理部門審核 設(shè)計單位出競標(biāo)方案 設(shè)計單位作總體規(guī)劃方案 指示設(shè)計單位按政府部門 及建設(shè)單位意見進(jìn)行調(diào)整 規(guī)劃單位及其他管理部門 出具審批意見 管理 資料 總體規(guī)劃設(shè)計方案審核工作流程 建設(shè)單位選址意見書管理過程 建設(shè)單位向規(guī)劃局送審建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計院進(jìn)行項目規(guī)劃設(shè)計方案 住宅、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、 綠化、交通等管理部門審核意見 修改規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃管理部門審核建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案 建設(shè)單位向規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 規(guī)劃設(shè)計方案批準(zhǔn) 管理部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)單位憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向土地管理部門管理 資料 申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》 工作流程 建設(shè)單位征詢有關(guān)政府 管理部門對規(guī)劃方案意見 規(guī)劃管理部門核發(fā)總體規(guī)劃方案批文 組織勘察單位招標(biāo)評審會 遞交勘察報告于設(shè)計院 組織審查初步設(shè)計方案圖紙 政府管理部門 出具審批意見 勘察單位出具勘察報告 管理 資料 勘察及初步設(shè)計工作流程 組織園林景觀單位競標(biāo) 設(shè)計院按報告作設(shè)計圖 設(shè)計院按報告作設(shè)計圖 設(shè)計院按意見調(diào)整初步設(shè)計 方 案評審會結(jié)合規(guī)劃、設(shè)計、營銷、預(yù)算等觀點