【正文】 紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 1 頁 共 23 頁 ） 委托經(jīng)營管理合同 本合同于 2020年 月 日由下列雙方在中華人民共和國上海市簽訂： 甲方 ： 紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司 住所地：上海市浦東新區(qū) 臨御路 518號 6樓 F801室 法定代表人：車建興 乙方 ： 住所地： 法定代表人： （甲方和乙方以下合稱 雙方 ，各稱 一方 ） 鑒于： 1 甲方 是一家依法注冊的以經(jīng)營精品家居商場為主的知名大型專業(yè)商業(yè)、品牌管理集團(tuán) ，擁有知名的 “紅星美凱龍 ”等商業(yè)品牌和專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊，具有全國發(fā)展的戰(zhàn)略和實(shí)施實(shí)力； 2 乙方擬 與第三方 設(shè)立項目公司取得位 于 約 畝 國有出讓用地（以下簡稱“項目用地”）的使用權(quán)，并擬利用其中 約 畝 土地（以下簡稱“經(jīng)營物業(yè)建設(shè)用地”）投資建設(shè)家居商場和其它配套設(shè)施； 3 乙方擬委托甲方按 “紅星美凱龍 ”家居商場的要求和標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營管理經(jīng)營物業(yè)（定義見下），并為此目的委托甲方提供設(shè)計、裝飾以及招商的資源和咨詢等服務(wù) 。 甲方愿意接受乙方的該等委托 ， 并指定甲方 全資 子公司 上海紅星美凱龍品牌管理有限公司 （以下 簡稱 “ 甲方 品牌 公司 ” ）作為經(jīng)營物業(yè) （ 釋義 詳見 定義 ）的 管理 主體 對經(jīng)營物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理 。 現(xiàn)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在自愿、平等和互利的基礎(chǔ)上，一致達(dá)成如下條 款： 第一條 定義 除非本合同條款另有約定或上下文另有所指，下列用語的含義如下： 經(jīng)營物業(yè) 指 項目公司 擬在經(jīng)營物業(yè)建設(shè)用地上投資建設(shè)的家居商場。 經(jīng)營物 業(yè) 建設(shè)和 裝飾 指為達(dá)到 “紅星美凱龍 ”家居商場的標(biāo)準(zhǔn)和要求， 乙方 對經(jīng)營物業(yè)所進(jìn)行的設(shè)計、工 程勘查、 土建、 裝飾裝潢以及設(shè)備設(shè)施配置。 紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 2 頁 共 23 頁 ） 項目公司 指乙方 及 第三方 按本合 同第 條第（ 1）款約定 共同成立之乙方控股的 經(jīng)營物業(yè)投資、開發(fā)主體，且為經(jīng)營物業(yè)的所有者。 管理公司 指甲方 品牌公司 在經(jīng)營物業(yè)所在地的同一行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立的 “紅星美凱龍 ”品牌管理實(shí)體（名稱最終以工商核準(zhǔn)登記為準(zhǔn)）， 專門對經(jīng)營物業(yè)進(jìn)行品牌經(jīng)營和管理。管理公司的組織形式是甲方 品牌 公司的分公司。 管理公司經(jīng)營成本 指管理公司的人員工資、福利、獎金、加班費(fèi)、日常經(jīng)營開支、辦公場地租金（如有）、當(dāng)?shù)貜V告策劃和經(jīng)營促銷費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、信息化統(tǒng)一建設(shè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理公司稅費(fèi)等管理公司在經(jīng)營管理經(jīng)營物業(yè)過程中所產(chǎn)生的全部開支和費(fèi)用。 冠名委托經(jīng)營管理費(fèi) 具有本合同第 條中 約定的含 義，簡稱 為冠名委管費(fèi)，包括 保底 冠名委 管費(fèi)和提成冠名委管費(fèi)兩部分 。 經(jīng)營收入 指由甲方對經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營管理而產(chǎn)生的所有經(jīng)營收益 ， 經(jīng)營收入 應(yīng)當(dāng)包括但不限于：（ 1）租金；（ 2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（ 3）廣告位出租收入；及（ 4）顧客支付的停車費(fèi)（如有）。 開業(yè)日 招商 出租率 是指： 開業(yè)日 招商 出租面積與可租面積之比， 其中出租面積包括：（ 1）根據(jù)已與商戶簽署的租賃協(xié)議（合同）計算的合同出租面積（含公攤面積）；（ 2）雖未與商戶簽署租賃協(xié)議（合同）但已預(yù)收 意向金的，且商戶和管理公司均已測量計算認(rèn)可的面積（含公攤面積）。 可租面積為： 商鋪實(shí)測面積 +公攤面積 ，具體由甲乙 雙方在經(jīng)營物業(yè)開業(yè)前確定 。 租賃合同 是指：管理公司、 乙方 /項目公司 與經(jīng)營物業(yè)內(nèi)的商戶簽署的 展位租賃 及管理服務(wù) 合同。 當(dāng)年度實(shí) 收租賃合同總收入 是指：管理公司和乙方 /項目公司 在一個會計年度內(nèi)根據(jù)租賃合同向經(jīng)營物業(yè)內(nèi)所有商戶實(shí)際收到的各種費(fèi)用【包 括但不限于租金、管理費(fèi) （或性質(zhì)相同的費(fèi)用名目） 等 】 的總和（含以前會計年度的欠繳但當(dāng)年度補(bǔ)繳的租賃合同收入） ，但不包括根據(jù)租賃合同收取的 保證金（含履約保證金、質(zhì)量保證金、服務(wù)保證金、電信設(shè)施押金、裝修工程保證金等 ） 及代收代付 款項 。 甲方商標(biāo) 指：甲方或其關(guān)聯(lián)公司在中國注冊的 、 “紅星美凱龍 ”等 商標(biāo)、由包含有 “紅星美凱龍 ”一詞和其他詞匯和設(shè)計元素的集合和變體組成的式樣以及特定的其他設(shè)計和 /或詞匯， 該等商標(biāo)、式樣及設(shè)計和 /或詞匯用于建材、家具、家居飾品商場或賣場。 甲方無形資產(chǎn) 指甲方商標(biāo)、商號、標(biāo)識、標(biāo)志、域名、專利、有著作權(quán)的作品、工業(yè)設(shè)計、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、商業(yè)秘密或?qū)Ｓ屑夹g(shù)、保密資料或具有商業(yè)價值的想法，以及能夠表明或突出某一貨物或服務(wù)來源于甲方或受甲方控制的實(shí)體的其他標(biāo)記在內(nèi)的，專屬甲方所有或使用的非實(shí)物形態(tài)的財產(chǎn)。 開業(yè)日 指經(jīng)營物業(yè)正式對外營業(yè)的日期。 委托經(jīng)營 管理 期 指自經(jīng)營物業(yè)開業(yè)日起至 委托經(jīng)營 管理 期 終止日 止 。 紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 3 頁 共 23 頁 ） 第二條 經(jīng)營物業(yè)概況 擬建的經(jīng)營物業(yè)位 于 【 】 ，規(guī)劃建設(shè)面積約 【 】 萬 ㎡ （ 含地下停車場 、 設(shè)備用房 和 樓梯間 ） ，具體建設(shè)指標(biāo)以規(guī)劃審批文件為準(zhǔn)。 經(jīng)營物業(yè)擬占用土地性質(zhì)為國有出讓 用地，項目規(guī)劃用地面積約為 【 】畝左右（具體以規(guī)劃審批文件為準(zhǔn)）。 目前該地塊由政府收儲，等待以凈地形式公開出讓。 經(jīng)營物業(yè)包括 上述項目公司提供 的用于經(jīng)營家居建材的房屋建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施、停車場、廣場、屋頂、建筑物外立面等。 第三條 經(jīng)營物 業(yè) 建設(shè) 和 裝飾 要求 經(jīng)營物業(yè)的 建設(shè) 和 裝飾要求 （ 1） 乙方自行負(fù)責(zé)經(jīng)營物業(yè)的 設(shè)計（含審圖及 報審 ）、 建設(shè)和裝飾，確保經(jīng)營物業(yè)的建設(shè)和裝飾符合甲方“紅星美凱龍”家居商場 的標(biāo)準(zhǔn)和要求，并按本合同第 條約定的時間將已通過建設(shè)和裝飾工程竣工驗收（含消防）以及甲方認(rèn)可的經(jīng)營物業(yè)移交給甲方。 （ 2） 在 經(jīng)營物業(yè)移交甲方之前，甲方有權(quán)自行或委托其他有資質(zhì)第三方對經(jīng)營物業(yè)組織驗收，驗收標(biāo)準(zhǔn) （詳見 附件 二 ）參照甲方向乙方提供的 裝飾設(shè)計風(fēng)格要求 、 圖紙、 優(yōu)化 建議及甲方統(tǒng)一的物業(yè)、環(huán)保、安全查驗標(biāo)準(zhǔn)等 ；如尚未通過甲方物業(yè)查驗的，由乙方負(fù)責(zé) 自費(fèi) 整改 直至通過 甲方 物業(yè) 查驗 。 （ 3） 甲方 有權(quán) 對經(jīng)營物業(yè)的裝飾工程有關(guān)事項包括工程規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計和功能要求 及設(shè)計中的技術(shù)問題等 向乙方提出建議 ，經(jīng)營 物業(yè)內(nèi)的平面 布置，在不影響消防驗收的情況下，原則上以甲方建議為準(zhǔn)。 （ 4） 甲方有權(quán)主持與工程裝飾有關(guān)的協(xié)作單位的組織協(xié)調(diào)會 ， 有權(quán)發(fā)布開工令、停工令、復(fù)工令。 （ 5） 甲方 有權(quán)提出 設(shè)備選型 要求及向乙方 推薦材料供應(yīng)商 ， 對不符合設(shè)計要求及國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的材料設(shè)備，甲方有權(quán)通知施工單位停止使用，對于不符合規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工序、分項、分部工程和不安全的施工作業(yè)，有權(quán)要求總包單位停工整改、返工。在兩次整改無效的情況下，甲方有權(quán)要求乙方對總包方處以每次 5000 元罰款。 第四條 項目前期收費(fèi)和開業(yè)前招商傭金 項目前期 收 費(fèi) （ 1） 乙方委托甲方對項目提供前期 咨詢 服務(wù)， 包括 對項目進(jìn)行實(shí)地考察，初步市場調(diào)研；提供有關(guān)項目前期開發(fā)的咨詢服務(wù)等 ； 同時，甲方同意在乙方完全遵守本合同第九條全部約定的前提下， 自 年 月 日 起 ， 在取得經(jīng)營物業(yè)所需土地和 /或經(jīng)營物業(yè)建造前期準(zhǔn)備過程中的對外報建文件、宣傳企劃方案中涉及經(jīng)營物業(yè)的部分使用“紅星美凱龍”名稱（其中宣傳企劃紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 4 頁 共 23 頁 ） 方案需甲方事先審核同意）（為免疑 義，前述行為在任何情況下不構(gòu)成也不應(yīng)理解為甲方對乙方的品牌授權(quán)或許可）；乙方應(yīng)據(jù)此向甲方支付相關(guān)費(fèi)用人民幣 【 】 萬元。 （ 2） 甲方在項目建設(shè)的工程中持續(xù)為乙方提供市場調(diào)研和策劃、項目開發(fā) 、裝飾 咨詢（包括對裝飾工程提供優(yōu)化建議、 不定期派人提供技術(shù)指導(dǎo)、 提供紅星美凱龍七代店設(shè)計白圖作參考 ） 等咨詢服務(wù)，并允許經(jīng)營物 業(yè) 開業(yè)時首次冠以“紅星美凱龍”名稱，乙方應(yīng)據(jù)此向甲方支付相關(guān)費(fèi)用 人民幣 【 】萬 元。 （ 3） 上述項目 前期 收費(fèi)共計人民幣 【 】 萬元 ，支付方式為：首付款 為人民幣【 】 萬元，乙方 應(yīng)在 本合同 生效后 7日 內(nèi) 向甲方 支付 ； 甲方招商團(tuán)隊 進(jìn)場前 30日 內(nèi)，乙方向甲方 結(jié)清項目前期收費(fèi) 的余款 。 （ 4） 甲方應(yīng)按照本合同約定之金額適時向乙方出具咨詢 服務(wù)業(yè)增值稅發(fā)票。 開業(yè)前的 招商工作和 開業(yè)前 招商傭金 （ 1） 經(jīng)營物業(yè)開業(yè)前的招商工作由乙 方委托甲方全面負(fù)責(zé)，乙方應(yīng)提供必須的招商辦公場地和設(shè)備、設(shè)施等條件。甲方在雙方確定的開業(yè)日前的 5個月將有關(guān)招商計劃、人員安排和派駐計劃、廣告策劃方案、開業(yè) 籌備費(fèi)用 財務(wù)預(yù)算 （包括招商活動費(fèi)用、招商人員費(fèi)用等） 等報乙方審核無異議后確認(rèn)（乙方不得不合理拖延或拒絕甲方提交的上述招商方案和財務(wù)預(yù)算），乙方應(yīng)保證按確認(rèn)的內(nèi)容提供配合 ， 并按確認(rèn)的 開業(yè) 籌備費(fèi)用 財務(wù)預(yù)算在甲方招商團(tuán)隊進(jìn)駐經(jīng)營物業(yè) 前 7日內(nèi) 預(yù)先向甲方一次性全額撥付款項 ， 甲方或管理公司無義務(wù)墊付 開業(yè) 籌備費(fèi)用 ， 該 開業(yè) 籌備 費(fèi)用 不計入 乙 方應(yīng)支付給甲方的 開業(yè)前 招商傭金 ，在 開業(yè)當(dāng)年 列入 管理公司經(jīng) 營成本 。 （ 2） 乙 方應(yīng)向甲方支付 開業(yè)前 招商傭金 【 】 萬元 ， 開業(yè)前 招商傭金按以下時間和方式支付： 開業(yè)日招商出租率 達(dá)到 90%以上的，支付 【 】 萬元； 開業(yè)日招商出租率 達(dá)到 85%以上未達(dá) 90%的支付 【 】 萬元； 開業(yè)日招商出租率 達(dá)到 80%以上未達(dá) 85%的，支付 【 】 萬元； 開業(yè)日招商出租率 達(dá)到75%以上未達(dá) 80%的，支付 【 】 萬元； 開業(yè)日招商出租率 達(dá) 70%以上未達(dá) 75%的，支付 【 】 萬元； 開業(yè)日招商出租率 低于 70%的，不支付。在甲方 招商團(tuán)隊進(jìn)駐前 7日 內(nèi) 乙方向甲方一次性 全額 支付 開業(yè)前 招商傭金。如屆時 開業(yè)日招商出租率 低于 90%導(dǎo)致甲方多收取 開業(yè)前 招商傭金的，則在上述事實(shí)經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)后的 30日內(nèi)甲方應(yīng)無息向乙方 /項目公司退回多收取金額，或經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)后上述多收取金額 直接充抵乙方應(yīng)支付給甲方的同等金額的其他費(fèi)用 。 （ 3） 甲方招商團(tuán)隊進(jìn)駐經(jīng)營物業(yè)之前 ， 乙方應(yīng)確保已依法辦妥并向甲方出示經(jīng)營物業(yè)建設(shè)工程的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》以及《消防建設(shè)審核意見書》（以下簡稱 “ 四證一書 ” ），且經(jīng)營物業(yè)建設(shè)工程的主體結(jié)構(gòu)已封頂 。 第五條 合作與委托經(jīng)營 管理 合作方 式 紅星美凱龍家居集團(tuán) 【乙方名稱】 【城市地區(qū)項目】 委托經(jīng)營管理合同 （第 5 頁 共 23 頁 ） （ 1） 甲、乙雙方確認(rèn) ，由項目公司作為競買人參與項目用地的競買，并在成功競得項目用地后作為開發(fā)主體負(fù)責(zé)包括經(jīng)營物業(yè)在內(nèi)的項目建設(shè)。在項目公司設(shè)立 并取得項目用地國有土地使用權(quán) 后的 7日內(nèi)，乙方作為項目公司控股股東暨實(shí)際控制人，有義務(wù)確保項目公司出具確認(rèn)文件 或與甲乙雙方簽署 本合同 補(bǔ)充協(xié)議，以確保項目公司 承擔(dān) 本 合同中對 其 設(shè)定的所有義務(wù)和責(zé)任 ，并 乙方 對項目公司履行本合同約定義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。若項目公司未按前述約定向甲方出具相應(yīng)確認(rèn)文件 或簽署補(bǔ)充協(xié)議 的，視為乙方違約，甲方有權(quán)選擇解除和終止本合同，同時追究乙方違約責(zé)任。 委托經(jīng)營管理 一般約定 （ 1） 由乙方設(shè)立的項目公司提供本合同約定的經(jīng)營物業(yè) 并委托甲方用于經(jīng)營家居 商場 ，由管理公司獨(dú)立對經(jīng)營物業(yè)進(jìn)行品牌經(jīng)營和管理。 （ 2） 管理公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)營物業(yè)的日常經(jīng)營管理，乙方確認(rèn)項目公司應(yīng)按本合同約定承擔(dān)管理公司經(jīng)營成本。 （ 3） 甲方授權(quán)管理公司在本合同有效期內(nèi)，在按本合同約定經(jīng)營管理經(jīng)營物業(yè)的過程中使用甲方無形資產(chǎn)，同意其在經(jīng)營物業(yè)外立面使用 “紅星美凱龍 ”店招，并將該經(jīng)營物業(yè)作為甲方集團(tuán)管理成員之一在經(jīng)營、企業(yè)標(biāo)識系統(tǒng)(CI系統(tǒng) )、培訓(xùn)以及相關(guān)商業(yè)資源等方面進(jìn)行統(tǒng)一管理。 （ 4） 甲乙雙方一致同意，由甲方委 派優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊獨(dú)立負(fù)責(zé)管理公司的日常經(jīng)營管理，按本合同約定完成相應(yīng)的經(jīng)營管理責(zé)任，負(fù)責(zé)對項目公司提供的經(jīng)營物業(yè)實(shí)施招商、經(jīng)營管理、營銷推廣等管理活動 ， 甲方對管理公司的義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 管理公司 （ 1） 甲方是家 居 建材經(jīng)營的專業(yè)機(jī)構(gòu)，將國內(nèi)領(lǐng)先的家 居 建材經(jīng)營管理經(jīng)驗用于 甲方 品牌 公司 及 管理公司并向 項目公司 提供經(jīng)營物業(yè)的經(jīng)營管理服務(wù)。 （ 2） 管理公司的注冊設(shè)立由甲方 品牌公司