【正文】 1 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃 蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃 蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃 蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻 肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃 蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃 蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄 袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄 螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂莂薈裊 肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈蚆羈節(jié)薁羈襖芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羅莈薇羈袁莈蝕螁腿莇荿薃膅莆薂蝿肁蒞蚄螞羇莄莄袇袃莃蒆蝕膂 莂薈裊肈蒂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒃蚇羋葿蚅袂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆肄蕿螃袂肅蟻罿膁膂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿膀螈薃羋腿蒈袈膄膈薀蟻肀膇螞袆羆膆莂蠆袁芅蒄裊膀芄薇蚇肆芄蠆袃肂芃蒈 房地產(chǎn)開發(fā) 工程 管理大綱 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)流程管理 施工準備階段工作流程管理 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中， 在企業(yè)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即介入。 第一節(jié) 施工準備階段工作流程 配套部 收地、工程部圍蔽 取得用地規(guī)劃 許可證、國土證 總經(jīng)理主持 小區(qū)分區(qū)開發(fā)策劃會 主管工程領(lǐng)導(dǎo)主持 綜合策劃方案會審 工程部組織 “三通一平”實施 施工單位臨設(shè)搭 建 工程部組織 圖紙會審 方案 批復(fù) 、總體設(shè)計、施工圖 出詳勘方案、簽訂詳勘合同 工程部組織詳勘 取得本期開發(fā)全套施工圖（或 基礎(chǔ)圖 ） 配套 部、工程部 查勘現(xiàn)場 圖 11 施工準備階段工作流程 審批 監(jiān)理規(guī)劃 基礎(chǔ)工程開工 編制單項工程施工策劃方案 審查施工組織設(shè)計 施工圖審查 取得規(guī)劃許可證 質(zhì)監(jiān)登記 安監(jiān)登記 各項招標 取得施工許可證 申報臨水臨電 施工單位人員、機械、材料進場 簽發(fā)開工令 場地障礙物遷移、拆除方案 2 第二節(jié) 施工準備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述 一 . 圍蔽工程 1. 圍蔽前應(yīng)進行的準備工作： （ 1） 配套部 辦理齊全的收地手續(xù)后 (取得國土證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證 )，由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應(yīng)做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當?shù)厝罕姷募m紛。 （ 2） 明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。若征地 紅線圖中給出的坐標點與國土 局提供的紅線控制坐標點出入較大，應(yīng)由配套 部協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。 （ 3） 測算圍蔽工程量 、 辦理圍蔽工程委托 、 做好圍蔽工程的實施方案 、 做好圍蔽工程的材料準備 、 做好圍蔽工程的人員準備 、 做好機械 設(shè)備的進場準備。 2. 圍蔽工程 注意事項 （ 1） 積極與當?shù)卣块T溝通，取得當?shù)卣块T的支持。 （ 2） 按已制定的實施方案組織施工。 （ 3） 工程部 應(yīng)與 配套 部 、辦公室 等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。 （ 4） 圍蔽完成后，應(yīng)安排人員 巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞 或亂倒垃圾 。 二 . 申報臨水臨電 配套部 申報臨水臨電時，應(yīng)會同 工程部 確定臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理 周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許 的情況下，應(yīng)考慮評估首期交樓可能采用臨時供電的需要。 三 . 現(xiàn)場查勘 ，進一步清理場地 收地后，工程部應(yīng)對場地內(nèi)的情況進行詳細的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應(yīng)在 配套 部的協(xié)調(diào)督促下由當?shù)卣嚓P(guān)部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未 完成，影響工程建設(shè)進度，因此，工程部進場后，也應(yīng)積極協(xié)助配套部 協(xié)調(diào)當?shù)叵嚓P(guān)部門解決，進一步清理場地。 配套部應(yīng)摸清原有地下管網(wǎng)的概況及圖紙并向工程部通報，工程部應(yīng) 探明地塊內(nèi)電 信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的 實際 分布、走向情況，如影響工程施工，應(yīng)及時協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。 所收地塊內(nèi)的林木砍伐，由配套 部 協(xié)調(diào)取得砍伐證后，根據(jù)總 砍伐圖組織砍伐 ，并根據(jù)實際地形與總規(guī)進行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應(yīng)及時反饋并進行調(diào)整后，再實施砍伐。 3 四 . 工程部組織詳勘 1. 取得方案 批復(fù)后 （總平面確定后） ，工程部可組織勘察單位進場， 對 阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應(yīng)提前組織清理。 2. 勘察單位根據(jù) 總平 圖上的坐標點定出孔位，工程部應(yīng)復(fù)核。 3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可 鉆一個孔（ 30米計）。 4. 所有鉆孔工程量應(yīng) 進行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。 5. 現(xiàn)場 鉆孔取樣完成后，應(yīng)督促勘察單位 在詳勘開鉆后 15 天內(nèi)出 快報 并 按合同要求提供勘察報告。 五 . 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設(shè)、銷售的總綱， 由 公司總經(jīng)理主持，召開由分管配套 、招標、設(shè)計、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負責人參加的小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標 、融資目標、銷售目標、工程建設(shè)目標，并根據(jù)這些目標制定招標計劃和項目運營計劃（含 圖紙需求計劃 、配套計劃、 銷售計劃、資金計劃及工程 計劃、物業(yè)移交計劃 ） 。 六 . 綜合策劃方案編制 綜合策劃方案包含以下內(nèi)容： 1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。 2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。 3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘俊⒂秒娪嬃康取? 4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關(guān)系等。 5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設(shè)施的規(guī)劃：滿足安全文明施工需要、滿足銷售需要等。 6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎 向 布置及標高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當考 慮分期開發(fā)之間的土方平衡） 7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設(shè)是否能滿足首期交樓的使用要求。 8. 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 9. 制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。 10. 制定圖 紙設(shè)計 計劃。 11. 制定招標 計劃。 其中除第 8 項和 9 項方案的內(nèi)容外，其他的是屬于工程建設(shè)范疇，具體由工程部負責編制。 4 七 . 綜合策劃方案會審 時間： 新開發(fā)項目在方案 批復(fù)后的一周內(nèi) 組織者： 工程部 負責人： 公司總經(jīng)理 參加人員： 規(guī)劃設(shè)計部 、工程部、 經(jīng)管部 、 配套部 、營銷 部 、物業(yè)公司部門負責人 內(nèi)容：對各部門編制 的 綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。 八 . 圖紙會審 開工 5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)主持的，由 規(guī)劃設(shè)計部、經(jīng)管部、 配套部、工程部、監(jiān)理、 設(shè)計院、施工單位參加的圖紙會審。工程部在圖紙會審 7天前通知參加會審的單位，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審 24小時前將意見提交設(shè)計院。 九 . “三通一平”的實施 1. “三通” 配套部 應(yīng)及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工程部應(yīng)馬上組織場地平整、臨時道路的施工。 2. “一平” （ 1） 場地平 整的主要步驟： a. 場地標高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。 b. 場地及邊坡土方量計算 場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復(fù)雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法。 c. 土方調(diào)配 對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關(guān)系進行綜合處理，確定挖 — 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào) 配圖表。 （ 2） 場地平整需注意的問題： 管線 的情況。 ， 避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。 進行放 線，如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況，應(yīng)及時進行反饋并進行 調(diào)整。 5 十 . 編制項目總進度節(jié)點控制計劃 綜合策劃會后一周內(nèi)，工程 部應(yīng)編制項目總進度節(jié)點控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求計劃和招標采購 計 劃 。 1. 編制進度節(jié)點計劃需要收集的信息： （ 1） 收集圖紙信息 及建造標準 。 （ 2） 地 下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交房 標 準 。 （ 3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。 （ 4） 了解合同信息。 （ 5） 主體合同范圍、工期 。 （ 6） 現(xiàn)場已有合同，所欠合同。 （ 7） 了解當?shù)卣尿炇找?，如：基礎(chǔ)檢測、材料檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。 2. 編制方法： 詳細列出工程從 項目啟動 到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的 招標采購 計劃、圖紙需求計劃和 配套報建 計劃。 招標采購 計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集 規(guī)劃設(shè)計部 、經(jīng)管 部討論商定后 由總經(jīng)理審批執(zhí)行，并作為績效考核依據(jù) 。 十一