【正文】 新建樓盤(pán)物業(yè)管理工作計(jì)劃思路 依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為 介入期管理、入住期管理 （將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理 三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃： 一 介入期 根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷(xiāo)售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷(xiāo)售服務(wù)。 從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作： （ 1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷(xiāo)售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》 、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書(shū)從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛； （ 2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)建議； （ 3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專(zhuān)項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專(zhuān)業(yè)角度提出合理化建議； （ 4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試； （ 5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及 各類(lèi)管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理； （ 6）配合銷(xiāo)售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷(xiāo)售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通； （ 7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書(shū)面整改報(bào)告； （ 8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)； （ 9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門(mén)協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決； （ 10）建立與社 會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作； （ 11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施； （ 12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類(lèi)資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。 （ 13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。 開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 積極參與集團(tuán)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷(xiāo)售部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化 層次、興趣愛(ài)好及各類(lèi)服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。 按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各類(lèi)資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“ 對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé) ” 的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。 介入期管理工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一 前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè) 項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀； 從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。 2020 年 5 月至 2020 年 10 月 二 擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案 總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)； 對(duì)大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究； 針對(duì)大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。 2020 年 5 月至 2020 年 6 月 三 組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍 物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘； 人員培訓(xùn)； 人員上崗。 2020 年 5 月至2020 年 11 月 四 完善管理及辦公條件 安排管理用房； 安排員工宿舍； 管理物質(zhì)裝備。 2020年 10月至2020 年 11 月 五 制定管理規(guī)章制度 制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 2020 年 6 月至2020 年 7 月 六 對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工的培訓(xùn) 對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書(shū)面宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。 2020年 10月至2020 年 3 月 七 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改； 與開(kāi)發(fā)商辦理書(shū)面移交手續(xù)，做好工程遺留問(wèn)題備案。 2020 年 9 月至2020年 11月初 八 內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理 收集檔案資料； 科學(xué)分類(lèi)； 建檔； 運(yùn)用。 2020 年 5 月起 二 入住期 高 效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開(kāi)工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作： （ 1）與銷(xiāo)售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備； （ 2）銷(xiāo)售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)； （ 3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷(xiāo)售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)； （ 4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙 ； 提供入住期的便民服務(wù)措施 （ 1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等； （ 2）通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式引入 4～ 5 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類(lèi)裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收； （ 3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問(wèn)題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問(wèn)題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。 記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見(jiàn)與建議 裝修管理 （ 1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、 《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。 （ 2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。 （ 3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。 （ 4）制定違章裝修處理流程。 （ 5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。 治安管理 （ 1） 建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培 訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。 （ 2） 確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。 車(chē)位、車(chē)主、車(chē)型、車(chē)色） （ 3） 實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)； （ 4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。 入住期管理工作計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 一 入住手續(xù)辦理 準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料； 合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位； 為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。 2020年 11月 起 二 住戶裝修管理 對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn) （發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）； 裝修申報(bào)審批； 裝修施工過(guò)程監(jiān)管； 裝修驗(yàn)收。 2020年 11月起 三 業(yè)戶檔案 建立與管理 收集檔案資料； 科學(xué)分類(lèi)； 建檔； 運(yùn)用。 2020 年 5 月起 三 常規(guī)期管理 培訓(xùn)工作 通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物 業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。 （ 1） 安管 培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)次 培 訓(xùn)主題 /教材 培訓(xùn)人 培訓(xùn)對(duì)象 1 消防甩帶（二節(jié)） /依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 2 《安管員考核細(xì)則》 安管 隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 3 “三流”管理 依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》 安管 隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 4 《門(mén)崗工作流程》、《巡邏工作流程》、 安管 隊(duì)長(zhǎng) 全體隊(duì)員 5 中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行） 依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn) 安管 隊(duì)長(zhǎng) 全