【正文】 目 錄 第一部分、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)調(diào)查及分析 ................................................ 1 一、景德鎮(zhèn)市大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查及分析 .............................................................. 1 二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商 業(yè)狀況調(diào)查及分析 ........................................... 11 第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位 .............................................................................. 13 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 ........................................................................................ 13 二、項(xiàng)目概況 ................................................................................................... 15 三、消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析 ................................................................................. 22 四、商戶市場(chǎng)調(diào)查及分析 ................................................................................. 25 第三部分、項(xiàng)目商業(yè)主題定位 ................................................................................. 42 一、商業(yè)定位原則 ............................................................................................ 42 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ............................................................................................ 43 三、項(xiàng)目形象定位 ............................................................................................ 43 四、項(xiàng)目功能定位 ............................................................................................ 44 第四部分、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃 .............................................................................. 46 業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃 ........................................................................................ 47 導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議 .............................................................................. 55 第五部分、主力鋪型面積建議 ................................................................................. 59 第六部分、各樓層平均租金的建議 .......................................................................... 60 一、項(xiàng)目租金估算 ............................................................................................ 60 二、招商策略建議 ............................................................................................ 63 第七部分、租售比例建議 ........................................................................................ 65 第八部分、商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 .......................................................................... 66 一、 鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................ 66 二、 公用設(shè)備設(shè)施及裝修 ................................................................................. 66 三、外部規(guī)劃設(shè)計(jì)幾點(diǎn)建議 .............................................................................. 67 第九部分、商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議 .......................................................................... 70 一、管理功能 ................................................................................................... 70 二、管理模式 ................................................................................................... 70 第十部分、租賃合同和商戶管 理公約建議 ................................................................ 72 一、租賃合同 ................................................................................................... 72 二、商戶管理公約 ............................................................................................ 77 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 1 第 一 部分 、 項(xiàng)目有效商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)調(diào)查 及分析 一、 景德鎮(zhèn)市大型 商業(yè)物業(yè) 調(diào)查 及分析 開(kāi)門子購(gòu)物廣場(chǎng) （ 表 11 ） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 市廣場(chǎng)南路 公交線路 681082031103 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū) （ √ ） 開(kāi)業(yè)日期 預(yù)計(jì) 2020 年 12 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金水平 目前只做銷售，招租方案尚未出臺(tái) 租金支付 委托管理 （ √ ） 定位 中高檔 出租率 經(jīng)營(yíng)狀況 工程在建中 建筑 面積（ ㎡ ） 17 萬(wàn) 實(shí)用率 (%) 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng) 面積（ ㎡ ） 12 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 合作方式 合作條件 保證金（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 稅（元） 電費(fèi)（元） 各樓層 專柜數(shù) 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 所處地段一般， 商業(yè)規(guī)模大 ， 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多，業(yè)種全，一站式購(gòu)物 車 流量 （ 輛 /小時(shí) ） 各樓層業(yè)態(tài)分布 4F KTV 、中式餐飲、游樂(lè)天地、電影院、特色餐飲、大型餐飲 3F 工藝 陶瓷專賣店、文化天地 書(shū)城 音像城 陶瓷作坊示范區(qū) 茶館、家居專賣店 床上用品店 家居飾品店 家具展示中心 百 貨商場(chǎng) 2F 麥當(dāng)勞、酒吧 咖啡廳、百貨商場(chǎng)、電器城、女人天地、品牌咖啡廳、西式餐飲、品牌女裝、女士用品、鞋帽、美容美甲、內(nèi)衣、兒童用品 1F 麥當(dāng)勞、一線品牌專賣店〔品牌男女服裝、電器、珠寶、名表、化裝品、箱包、鞋〕、手機(jī) 城、西式餐飲、電信營(yíng)業(yè)廳、百貨商場(chǎng) 1F 生活街區(qū)、小商品、美食廣場(chǎng)、冷飲店 零食店 備注 目前工程在建中 （ 表 11 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 2 分析 ： 開(kāi)門子購(gòu)物廣場(chǎng) 地處廣場(chǎng)南路商業(yè)區(qū)域，是集超市、 百貨、餐飲、服裝等一站式經(jīng)營(yíng) 的 綜合型大型商業(yè)中心 。目前項(xiàng)目在建中 ， 其 大部分樓層小面積分割雖然 相對(duì) 易 于 銷售， 但 針對(duì)大商家出租 會(huì) 增加難度 。就目前以及未來(lái)幾年內(nèi)景德鎮(zhèn)市的 人口規(guī)模和 商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)情況來(lái)看，開(kāi)門子 17 萬(wàn)的建筑面積無(wú)疑是已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無(wú)論是投資者還是經(jīng)營(yíng)者都不再盲目跟風(fēng)，而變得更加理性 。這樣的情況就決定了 開(kāi)門子購(gòu)物廣場(chǎng)今后銷售、招商 道路 的長(zhǎng)期性、曲折性 ，經(jīng)營(yíng)的困難性和復(fù)雜性 。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 3 景德鎮(zhèn)商城 （ 表 12） （ 表 12） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設(shè)計(jì)外觀相對(duì)較占優(yōu)勢(shì)，但因其內(nèi)部主通道規(guī)劃沒(méi)有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無(wú)法有效導(dǎo)入潛在消費(fèi)人群。再加之其商鋪全部小面積分割并銷售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理調(diào)查 時(shí)間 2020521 地段 市 珠山中 路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 00—— 21： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 與小業(yè)主商談后確定 委托管理（ ） 3F 1020 定位 中檔 2F 10100 經(jīng)營(yíng)狀況 差 1F 60260 建筑 面積（ ㎡ ） 3 萬(wàn) 出租率 40％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 無(wú) 實(shí)用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢(shì)打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運(yùn)動(dòng)、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時(shí)尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒(méi)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會(huì)因每個(gè)業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營(yíng)商家會(huì)認(rèn)為有失公平而對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對(duì)于潛在欲進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無(wú)法讓消費(fèi)者認(rèn)可甚至可能整個(gè)商業(yè)陷入僵局。經(jīng)營(yíng)狀況除商場(chǎng)臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內(nèi)鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 5 華達(dá)百貨 （ 表 13） 調(diào)查 時(shí)間 2020522 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 4 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū)