【正文】 房屋租賃管理業(yè)務(wù)規(guī)范 第一章 租賃合同 辦理 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記或者備案。 《房屋租賃條例》第六條規(guī)定：房屋租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起十日內(nèi)到主管機(jī)關(guān)登記或者備案。房屋租賃合同登記或者備案制度是房屋租賃管理的基本制度。 合同登記備案業(yè)務(wù)流程圖 合 同 登 記 備 案 業(yè) 務(wù) 流 程 圖提 出 申 請受 理 審 核補(bǔ) 正 告 知 單開 具 收 件 回 執(zhí)合 同 登 記 備 案立 卷 歸 檔業(yè) 務(wù) 流 程 時(shí) 限 要 求提 出 申 請核 準(zhǔn)辦 結(jié)立 卷 歸 檔5 日2 日受 理 審 核材 料 不 齊 全符 合 辦 理 條 件開 具 不 予 登 記備 案 回 復(fù)不 符 合 條 件核 準(zhǔn)發(fā) 放 租 賃 憑 證符 合 條 件 2 一、提出 申請 房屋租賃當(dāng)事人 可以 使用主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一 的示范 合同格式，當(dāng)事人對(duì)租賃合同的條款可做增刪。租賃當(dāng)事人 可以 憑產(chǎn)權(quán)證明 材料 或市、區(qū)主管機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他證明文件領(lǐng)取空白《深圳市房屋租賃合同書》 或在網(wǎng)絡(luò)下載 ，在簽訂合同之日起 10 日內(nèi)到房屋所在地的租賃管理所申請合同登記或者備案，并提供相關(guān)材料。 當(dāng)事人提出申請時(shí)需提供的材料有： 出租人房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，具體是： （ 1）符合辦理合同登記條件的材料包括： ①房地產(chǎn)權(quán)利證書（含縣級(jí)或縣級(jí)以上主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、部隊(duì)房地產(chǎn)權(quán)證）； ②具有正 當(dāng)理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的建筑許可證 （以 縣級(jí)或縣級(jí)以上主管部門頒發(fā)的為準(zhǔn) ，若許可證法定用途不明的，還需提供有關(guān)職能部門提供的能夠證明其法定用途的材料）或 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收材料 (加蓋建設(shè)主管部門印章的竣工驗(yàn)收合格證書或竣工驗(yàn)收備案證明書或竣工驗(yàn)收備案回執(zhí) )； ③已開具付清房款證明，并在產(chǎn)權(quán)登記部門備案的購房合同書； ④經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的并在有效期內(nèi)的臨時(shí)建筑許可證； ⑤市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門出具的產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料（須有 查檔 部門蓋章，自出具之日起 15 個(gè) 工作日內(nèi)有效）； ⑥抵押貸款合同（未注明房屋面積、使用有效期限、使用用途的，需提供房產(chǎn)證復(fù)印件）； ⑦已生效的法院判決書、裁定書或仲裁機(jī)關(guān)的仲裁書（房屋具體信息未明的，需提供判決書所依據(jù)的房地產(chǎn)權(quán)利證書或產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料原件）； ⑧合作建房需提供行政主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件； ⑨改變房屋原使用功能的，還應(yīng)提供經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)同意改變房屋使用功能的批文。 （ 2）符合辦理合同備案條件的材料包括： ①未經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而擅自改變房屋用途，有合法房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件； ②自建房屋經(jīng)居委會(huì)或集體股 份公司及街道、社區(qū)行政管理部門開具自建房使 3 用證明； ③屬行政事業(yè)單位、國有企業(yè)或集體所有單位的出租房屋，須提供上級(jí)管理部門開具的房屋所有人或使用人證明； ④未有主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)文件的合作建房的房屋出租，不屬于禁止出租范圍的，須提供土地使用權(quán)資料及合作建房協(xié)議書； ⑤拍賣的房屋出租，須提供拍賣確認(rèn)書及付清房款證明； ⑥區(qū)人民政府或其委托的街道辦事處出具的臨時(shí)場地使用證明； ⑦ 已生效的法院判決書、裁定書或仲裁機(jī)關(guān)的仲裁書（房屋具體信息未明，又無法提供房地產(chǎn)權(quán)利證書或產(chǎn)權(quán)登記電腦查詢資料原件的）； ⑧ 其他證明其產(chǎn)權(quán)的 材料。 以上材料查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件， 復(fù)印件需租賃當(dāng)事人簽字，收件人加蓋“與原件核對(duì)相符”的印章。 （ 3）辦理轉(zhuǎn)租合同登記（備案）還應(yīng)提交的材料： ①已登記（備案）的原房屋租賃合同或租賃憑證（驗(yàn)原件，留復(fù)印件）； ②原合同未約定承租人可以轉(zhuǎn)租的，應(yīng)提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明文件（原件）。 房屋租賃合同書（原件） 出租人和承租人的身份證明或法律資格證明 （ 1）出租人或承租人為個(gè)人的 ① 有效身份證件具體包括：居民身份證、居民戶口薄、港澳臺(tái)證、境外人士護(hù)照（須有居留許可或入境簽證）等（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印 件）； ② 委托他人辦理的，還須出具授權(quán)委托書（原件）及委托代理人的有效身份證件（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件），如以委托代理人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚， 當(dāng)事人在境外簽署 的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證； （ 2）出租人或承租人為單位的 ① 政府或上級(jí)主管部門同意設(shè)立的批文、工商營業(yè)執(zhí)照、 境外企業(yè)合法開業(yè)證明 （證件驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）；境外企業(yè)合法開業(yè)證明須附中文譯本，未經(jīng)中國相關(guān)職能部門認(rèn)證的，需 經(jīng)使領(lǐng)館公證或認(rèn)證。 ② 法定代表人或負(fù)責(zé)人證明書（原件）； ③ 經(jīng)辦人的身份證明（驗(yàn)原件，留存復(fù)印 件）。經(jīng)辦人非法定代表人或負(fù)責(zé)人 4 的，還須出具法定代表人或負(fù)責(zé)人的授權(quán)委托書（原件），如以委托代理人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚，境外當(dāng)事人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或者認(rèn)證。 （ 3） 共有房屋出租的還須提供共有人有效身份證件或法律資格證明（驗(yàn)原件，留存復(fù)印件），若以部分產(chǎn)權(quán)人名義出租的還須出具其它共有人同意出租的證明（原件）。 其他材料： （ 1）出租屋業(yè)主或管理人應(yīng)當(dāng)提供出租屋編碼卡； （ 2）《出租屋流動(dòng)人口綜合管理責(zé)任書》； （ 3）長期租住的承租人應(yīng)當(dāng)按照深圳市居住證管理的有關(guān)規(guī)定提供 居住證； （ 4）住宅出租屋承租人為流動(dòng)人口育齡婦女（ 20 至 49 歲）的，還應(yīng)提供經(jīng)現(xiàn)居住地人口計(jì)生機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的計(jì)劃生育有關(guān)證明； （ 5）無合法竣工驗(yàn)收證明的工商業(yè)出租屋，在辦理合同備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書或建設(shè)主管部門認(rèn)可的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定報(bào)告。 二、受理審查 申請人提交申請材料齊全的，受理機(jī)關(guān)當(dāng)場受理，并出具 《房屋租賃合同登記（備案）收件回執(zhí)》 。 申請人提交申請材料不齊全的 ，應(yīng) 當(dāng)場一次告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，并出具加蓋本機(jī)關(guān)印章的 《 補(bǔ)正告知單 》，材料齊全后，再行受 理。 予以受理的， 受理機(jī)關(guān)對(duì) 申請材料 進(jìn)行審查。 審查符合辦理合同登記或備案條件的（含轉(zhuǎn)租），予以辦理合同登記或備案。對(duì)以下幾種情形不予辦理合同登記或備案： （ 1）房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人的； （ 2）租賃合同期限超過合同法規(guī)定期限的； （ 3）租賃合同期限超過土地使用年限的； （ 4） 未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的； 5 （ 5） 不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的； （ 6） 轉(zhuǎn)租的租賃合同約定的租期最后時(shí)限，超過原租賃合同中 約定的最后租期時(shí)間； （ 7） 已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)租的房屋。 （ 8） 改變土地、房屋用途未 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的； （ 9） 被有關(guān)主管部門確定為危險(xiǎn)房屋不能使用的； （ 10） 已公布房屋拆遷公告限期拆遷的； （ 11）無房屋權(quán)利證明或者市政府規(guī)定的其他權(quán)屬證明材料的； （ 12）被有關(guān)主管部門確定存在重大消防、安全、治安隱患的； （ 13）無合法竣工驗(yàn)收證明，又不能提供房屋安全鑒定報(bào)告的工商業(yè)出租屋； 三、核準(zhǔn) 經(jīng)審查符合條件的，依法進(jìn)行合同辦理，將有關(guān)資料錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。將計(jì)算機(jī)自動(dòng)生成的登記（備案）號(hào)用皮帶印章、紅色印油加蓋或用 黑色簽字筆書寫在存檔的房屋租賃合同書右上角，打印《深圳市房屋租賃 登記（備案）信息確認(rèn)書》交租賃當(dāng)事人簽字確認(rèn)，并打印《房屋租賃憑證》，房屋租賃憑證上須加蓋房屋租賃登記（備案）專用章，合同登記（備案）經(jīng)辦人和審批人須在信息確認(rèn)書上簽章。 經(jīng)審查不符合登記 (備案 )條件的，出具《不予登記回復(fù)》或《不予備案回復(fù)》，并留存申請材料。 自受理之日起至辦結(jié)合同登記、備案或者做出不予辦理決定之日止，限定在5個(gè)工作日內(nèi)。 租賃管理所逾期不作出是否予以登記（備案）決定的，視為予以登記（備案）。當(dāng)事人應(yīng)于逾期之日起 15 日內(nèi)到租賃管理所辦理登記（備案）手續(xù)。 四、辦結(jié) 審批通過后 ，將租賃當(dāng)事人提交的《深圳市房屋租賃合同書》存檔，信息確認(rèn)書交租賃當(dāng)事人簽字確認(rèn)后存檔，打印 《房屋租賃憑證》交出租人、承租人各執(zhí)一份， 當(dāng)事人依法交納有關(guān)稅費(fèi)。 《房屋租賃憑證》遺失補(bǔ)辦須公告，變更、解除合同時(shí)須交回 。 6 五、立卷歸檔 建檔與歸檔 房屋租賃業(yè)務(wù)檔案實(shí)行專人負(fù)責(zé)管理制度。各租賃管理所要指定檔案資料管理員（簡稱檔案員），并設(shè)立專門檔案室（柜）保管房屋租賃檔案資料及有關(guān)文件資料。建（歸）檔要求： （ 1）檔案員收到建檔資料和歸檔資料后，應(yīng)及時(shí)檢查資料是否有效、齊全，并于當(dāng)日登記資料內(nèi)容，按要求進(jìn)行建 （歸）檔，不得遺失和錯(cuò)漏。 （ 2）房屋租賃業(yè)務(wù)資料要即時(shí)整理，分地段、分類歸檔，其中合同登記或備案資料要做到一戶一檔。 （ 3）租賃業(yè)務(wù)檔案資料以街道、社區(qū)居委會(huì)等行政轄區(qū)為基礎(chǔ)按地段劃分立檔。根據(jù)出租房屋的產(chǎn)權(quán)不同，公、私出租房屋分別建檔，并要求一戶一檔。 （ 4）檔案按區(qū)域順序編號(hào)，根據(jù)不同情況分類、分片、分單位，采用英文字母、阿拉伯?dāng)?shù)字編號(hào)排列。 （ 5）合同登記或備案資料整理時(shí)，應(yīng)注意每份檔案的內(nèi)容順序并用標(biāo)簽分隔開。要求每份檔案內(nèi)容順序分別是： ①信息確認(rèn)書； ②產(chǎn)權(quán)證明； ③出租人身份證明或法律資格證 明； ④合同文本； ⑤承租人身份證明或法律資格證明； ⑥其他證明。 （ 6）歸檔文件材料必須書寫工整，字跡清晰耐久，表格統(tǒng)一規(guī)范，禁止使用鉛筆、圓珠筆等易褪色書寫工具書寫。 （ 7）已建檔的租賃檔案及文件資料，必須及時(shí)輸入電腦，實(shí)行電腦化管理。檔案目錄可不另制作，但應(yīng)能通過電腦立即找出所需資料，也可在檔案夾上擺放該檔案夾的內(nèi)容目錄，以便查看。 各租賃管理所必須有存放檔案的場所和箱柜，檔案資料的擺放及管理要整潔、衛(wèi)生、美觀、有序，同時(shí)必須配備防盜、防潮、防蟲、防火等安全保管設(shè)施，定期 7 檢查檔案的保管狀況。租賃管理所 要認(rèn)真做好檔案的登記和統(tǒng)計(jì)工作，建立檔案管理臺(tái)賬。 檔案查閱 查閱檔案的管理規(guī)定： （ 1）上級(jí)業(yè)務(wù)主管機(jī)關(guān)可以檢查、調(diào)閱檔案 ,其他人員查詢檔案須經(jīng)所長同意。 （ 2）當(dāng)事人（含委托人、委托代理人）查閱自己的資料，個(gè)人需提供身份證件，單位需提供 寫明查閱資料范圍并加蓋公章的介紹信或證明、來人須提供工作證或身份證。并收取介紹信或證明原件、工作證或身份證件復(fù)印件存檔。 （ 3）律師受當(dāng)事人委托來局、所調(diào)查取證的，檔案員需按以下程序操作： ①來訪律師必須持有當(dāng)事人的授權(quán)委托書；必須持有律師事務(wù)所出具的調(diào)查專用證明，并 且在證明上寫