【正文】 Page 1 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 商業(yè)業(yè)態(tài) Page 2 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)種類(lèi) 零售業(yè)態(tài) 零售購(gòu)物型 ?購(gòu)物中心 ?專賣(mài)店 ?超市 ?便利店 ?專業(yè)店 ?倉(cāng)儲(chǔ)店 ?百貨商店 Page 3 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)對(duì)比 業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣(mài)店 便利店 倉(cāng)儲(chǔ)店 定義 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型 經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店 以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng) 以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài) 是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài) 以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、批量銷(xiāo)售、實(shí)行會(huì)員制的商店 規(guī)模 5萬(wàn) 15萬(wàn)平米為宜 規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在 5000平方米以上 標(biāo)準(zhǔn)超市 :5001500平米 。大型綜合超市 :25005000。超大型 :600010000 具備一定規(guī)模 ,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定 根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定 ,一般在 50600平米 面積在 100平方左右 規(guī)模較大 產(chǎn)品 /業(yè)態(tài) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體；核心店面積不超過(guò)總面積 80％ 商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類(lèi)齊全 以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上 商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主 以速成食品、飲料、小百貨為主 經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品 零售業(yè)態(tài) (一 ) Page 4 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)對(duì)比 購(gòu)物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣(mài)店 便利店 倉(cāng)儲(chǔ)店 客戶 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主 中高收入人群、客戶來(lái)源范圍廣 大眾化消費(fèi)、客戶來(lái)源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同 客戶覆蓋面廣 針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 附近居民 購(gòu)物方式 柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)合 開(kāi)架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷(xiāo)售、一次結(jié)算的售貨方式 定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售 定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售 開(kāi)架自選、統(tǒng)一結(jié)算 開(kāi)架售貨、批量作價(jià) 經(jīng)營(yíng)特色 賣(mài)場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體。 賣(mài)場(chǎng)租賃制、種類(lèi)齊全、高毛利 平價(jià)銷(xiāo)售、滿足日常用品一次性購(gòu)全 同類(lèi)商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷(xiāo)。由賣(mài)場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng) 品牌專賣(mài)、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng) 零售業(yè)態(tài) (二 ) Page 5 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 購(gòu)物中心 選址要素： ?區(qū)位： 中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 交通易達(dá)性：車(chē)稱 1030分鐘 購(gòu)物人口分析 ?用地經(jīng)濟(jì)狀況： 進(jìn)行可獲得性分析 ?用地物理狀況： 用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng) 用地平整性：地豎向高差變化不宜過(guò)大 用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞 郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性 用地周?chē)鸂顩r Page 6 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 類(lèi) 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約 不利影響： 租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn) 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所 聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì) 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類(lèi)客源 ?功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 ?黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為 52： 18： 30 ?業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店。?主力店是恒星，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店?。 Page 7 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 Page 8 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬(wàn)以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 500020210㎡ ，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500㎡ 單層店面積： 15,000㎡ 以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 ； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。 樓板承重 450kg/㎡ 停車(chē)場(chǎng) 100個(gè) /10000㎡ 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10— 20年 Page 9 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百盛 ?品牌特點(diǎn) 百貨店連鎖營(yíng)運(yùn)商 發(fā)展定位 :? 高檔奢侈品? 發(fā)展方針：主攻高端消費(fèi)市場(chǎng)、高檔名品百貨、時(shí)尚百貨 ?顧客定位 中高收入階層 ?發(fā)展?fàn)顩r 目前擁有 30家自營(yíng)店及經(jīng)營(yíng) 10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國(guó) 26個(gè)城市 . 已經(jīng)呈現(xiàn)出購(gòu)物中心的特點(diǎn)。 Page 10 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局 6F 文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居 . 5F 游戲廣場(chǎng)、美食小吃； 24F 化妝品、男女休閑裝、時(shí)裝、包袋、運(yùn)動(dòng)用品、內(nèi)衣 1F 皮具、國(guó)際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳 銀行； 1F 平價(jià)超市 Page 11 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 新世界 新世界 ?品牌特點(diǎn) ?市場(chǎng)定位：中高檔路線的 ?目標(biāo)顧客：高雅、時(shí)尚的中青年 ?針對(duì)不同城市的消費(fèi)特征而制訂不同的市場(chǎng)策略 ?經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 ?高雅、時(shí)尚的中高收入階層 ?發(fā)展?fàn)顩r ?分布于全國(guó) 20多個(gè)大中城市 Page 12 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 新世界案例 沈陽(yáng)中華路新世界 沈陽(yáng)中華路新世界 業(yè)態(tài)布局 6F 家居配飾、家居用品 5F 運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士?jī)?nèi)衣 4F 男士正裝、配飾 3F 少淑女裝、時(shí)尚手表 2F 女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品 1F 國(guó)際名品、珠寶、名表 1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界 Page 13 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 茂業(yè) ?品牌特點(diǎn) ?2021年 5月 5日，茂業(yè)國(guó)際于香港上市 ?1997年 3月開(kāi)設(shè)了首家百貨店 ―― 深圳東門(mén)店 .公司在珠三角、長(zhǎng)三角、西南區(qū)共擁有 15家百貨門(mén)店 .中國(guó)百貨業(yè)的龍頭 2021年 6月，公司成功收購(gòu) A股上市公司成商集團(tuán) ?經(jīng)營(yíng)定位 ?時(shí)尚生活方式締造者 ?發(fā)展?fàn)顩r 2021年 01月 2021年 10月 ?四川綿陽(yáng)店開(kāi)業(yè) 。 ?江蘇無(wú)錫清揚(yáng)店正式開(kāi)業(yè) 。2021年 06月 成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革 。 Page 14 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 太平洋百貨 ?品牌特點(diǎn) ?太平洋 SOGO百貨集團(tuán)秉持 ?改革、速度、挑戰(zhàn)? 的經(jīng)營(yíng)行動(dòng)方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開(kāi)拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來(lái)將更積極在全國(guó)各城市開(kāi)拓新店。 ?經(jīng)營(yíng)定位