【正文】 頭交通 樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈 交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈； 地級(jí)城市市區(qū)人口 50萬(wàn)以上， 具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心； 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈； 城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大， 物 業(yè) 要 求 產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán) 面積 3000平方米以上 小型店： 30～ 50平米。 Page 22 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 專(zhuān)業(yè)店 代表品牌：家得寶 ?品牌特點(diǎn) ?全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集團(tuán) ?經(jīng)營(yíng)理念 ??綠色環(huán)保? ?發(fā)展?fàn)顩r ?家得寶在 2021年底成功收購(gòu)了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽(yáng) 6個(gè)城市的 12家連鎖店，經(jīng)過(guò) 8個(gè)月的整合于今年 8月 26日在中國(guó)正式營(yíng)業(yè)。 ?發(fā)展?fàn)顩r ?宜家家居在全球 34個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有 240個(gè)商場(chǎng) ,其中有 6家在中國(guó) ,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。教室 貴賓廳 電器用品 瓷器 家用寢具 PDA 翻譯機(jī) MP3 文教 8F 童裝 童鞋 育嬰室 孕婦裝及用品 賀卡 活動(dòng)會(huì)館 嬰童家具 玩具 嬰兒用品 兒童學(xué)習(xí)用品 B1 香煙 洋酒 冰淇淋 茶葉 壽司 巧克力 面包 蛋糕 比薩 休閑小食 Page 16 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 天虹百貨 ?品牌特點(diǎn) ?集 團(tuán)： 中國(guó)一航 成立時(shí)間 ： 1984年 ?經(jīng)營(yíng)方式： 中外合資 ?全國(guó)分布： 33家直營(yíng)商場(chǎng)及 1家特許經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)。 ?經(jīng)營(yíng)定位 ?時(shí)尚生活方式締造者 ?發(fā)展?fàn)顩r ?太平洋百貨集團(tuán)為臺(tái)北太平洋 SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。 ?江蘇無(wú)錫清揚(yáng)店正式開(kāi)業(yè) 。 Page 7 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 Page 8 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬(wàn)以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 500020210㎡ ，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500㎡ 單層店面積： 15,000㎡ 以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 ； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。由賣(mài)場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng) 品牌專(zhuān)賣(mài)、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng) 零售業(yè)態(tài) (二 ) Page 5 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 購(gòu)物中心 選址要素： ?區(qū)位： 中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 交通易達(dá)性：車(chē)稱(chēng) 1030分鐘 購(gòu)物人口分析 ?用地經(jīng)濟(jì)狀況： 進(jìn)行可獲得性分析 ?用地物理狀況： 用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng) 用地平整性：地豎向高差變化不宜過(guò)大 用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞 郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性 用地周?chē)鸂顩r Page 6 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心 類(lèi) 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約 不利影響： 租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn) 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所 聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì) 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類(lèi)客源 ?功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型 經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店 以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱(chēng)自選商場(chǎng) 以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，且擁有具備豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài) 是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài) 以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、批量銷(xiāo)售、實(shí)行會(huì)員制的商店 規(guī)模 5萬(wàn) 15萬(wàn)平米為宜 規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在 5000平方米以上 標(biāo)準(zhǔn)超市 :5001500平米 。大型綜合超市 :25005000。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 樓板承重 450kg/㎡ 停車(chē)場(chǎng) 100個(gè) /10000㎡ 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10— 20年 Page 9 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百盛 ?品牌特點(diǎn) 百貨店連鎖營(yíng)運(yùn)商 發(fā)展定位 :? 高檔奢侈品? 發(fā)展方針：主攻高端消費(fèi)市場(chǎng)、高檔名品百貨、時(shí)尚百貨 ?顧客定位 中高收入階層 ?發(fā)展?fàn)顩r 目前擁有 30家自營(yíng)店及經(jīng)營(yíng) 10家管理店。2021年 06月 成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革 。太平洋 SOGO百貨創(chuàng)立于 1987年 11月 11日，為一個(gè)綜合型的百貨事業(yè)體。 ?榮 譽(yù)：連續(xù) 7年 中國(guó) 零售百?gòu)?qiáng) ?經(jīng)營(yíng)模式、理念 ?模 式 ：?百貨 +超市 +X ?天虹商場(chǎng) ：?便捷、一次購(gòu)足、質(zhì)量可靠 ?天虹百貨 ： ? 服務(wù)專(zhuān)業(yè)、時(shí)尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅? ?發(fā)展?fàn)顩r ? 深圳市信譽(yù)好商店? ?中國(guó)零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)? ?中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)? ?廣東連鎖商業(yè)最佳門(mén)店? 全國(guó)首家在線支付網(wǎng)上購(gòu)物商城 04年銷(xiāo)售額 25億元人民幣 天虹百貨 Page 17 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 百貨商店 案例對(duì)比 案例 天虹 茂業(yè) 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山區(qū)文心五路保利文化廣場(chǎng) C區(qū) 深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路 2021號(hào) 上海市徐匯區(qū)衡山路 932號(hào) 沈陽(yáng)巿和平區(qū)中華路 88號(hào) 淮海路與陜西南路口 商 圈 南山中心 區(qū) 華強(qiáng)北商 圈 徐家匯商業(yè)中 心區(qū) 繁華商業(yè)中心中 華路商圈 淮海路商圈 顧客特征 中產(chǎn)階層 高中低收 入階層 高中低收入階 層 中青年、中高收 入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài) 4層 八層 地下一層、地 上八層 六層 六層 面積規(guī)模 總營(yíng)業(yè)面積 方米 總營(yíng)業(yè)面積 8萬(wàn)平方米 總營(yíng)業(yè)面積 3萬(wàn)平方米 經(jīng)營(yíng)面積約44,000平方米 經(jīng)營(yíng)面積 28000平方米 周邊配套 保利文化廣場(chǎng) 海岸城 地鐵 1號(hào)線 國(guó)美 蘇寧 立體交通 繁華商業(yè)中心 星級(jí)酒店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)巿場(chǎng)密集 地鐵一號(hào)線 多家商場(chǎng) 超市 Page 18 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 專(zhuān)業(yè)店 代表品牌：宜家 家得寶 百安居 國(guó)美 蘇寧 Page 19 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 專(zhuān)業(yè)店 ?一般包括家居建材、家電專(zhuān)業(yè)店、藥品專(zhuān)業(yè)店、辦公用品專(zhuān)業(yè)店、玩具專(zhuān)業(yè)店、服飾店（ Apparel Shop）等。根據(jù)規(guī)劃，至 2021年，宜家在中國(guó)內(nèi)地的零售商場(chǎng)將達(dá)到 10家。 Page 23 Copyright by SUNSTARS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 家居商場(chǎng) 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 業(yè) 要 求 建筑 單層 兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納 500人的餐廳； . 面積 8000－ 10000 平米 標(biāo)準(zhǔn)店面積 － 層高 建筑層高 ，可用凈空高度 擁有 800個(gè)免費(fèi)停車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)，面積為 170平方米的兒童天地和咖啡廳。 中型店： 80～ 120平米、 160～ 240平 大型店： 260～