【正文】 吉 安 天 龍 花 園 全 程 企 劃 方 案 天睿不動產(chǎn)策略機構(gòu) 2021 年 1 月 3 日 一、吉安市房地產(chǎn)狀況 地產(chǎn)開發(fā)還處于相對粗放式的初級狀態(tài)： 許多小樓盤還是處于以前的見縫插針式的開發(fā)模式，如中天花苑只在井岡山大道旁邊買了一小塊地就形成了開發(fā)，建筑密度高，小區(qū)生活品質(zhì)得不到保證。即使是相對面積較大的樓盤，如恒榮正丙角新村，占地大，卻規(guī)劃落后，不重視景觀建設(shè)，綠化少，推出的樓盤名曰別墅，卻給人的感覺是城市邊緣的農(nóng)民房，聯(lián)排別墅擁擠不堪，安置房穿于小區(qū)中間。這與吉安 市的發(fā)展戰(zhàn)略極為不符。 市場還基本處于賣方市場： 吉安市房地產(chǎn)還處于賣期房階段，無論是康居麗景灣，還是中環(huán)名城都是賣期房，只有名人花園是現(xiàn)房發(fā)售，這種狀況與國家明令禁止期房銷售的政策極為不符。但許多樓盤的去化率都很高，這說明在現(xiàn)階段吉安市的樓盤還處于賣方市場。 營銷還處于邯鄲學(xué)步，空拉概念階段： 許多樓盤打出了諸如“高尚社區(qū)”的概念，產(chǎn)品卻根本沒有任何高尚之影，吉安市各樓盤正在從單一的賣產(chǎn)品轉(zhuǎn)向概念營銷的階段，可在概念的執(zhí)行過程中卻慢慢地消解了，真正客戶走到售樓部時，只剩下一個產(chǎn)品的價格，地段，配 套在支配著消費者的選擇。不謀而合的是康居帝景灣與創(chuàng)天麗景城都以塑高尚社區(qū)為目標(biāo)，中環(huán)名城與名人花園在選擇文化豪宅概念。 無論是高尚的概念還是豪宅的概念都能給普通百姓帶來一時的精神幻覺，如果說一個占在 15 萬平米的社區(qū)都是高尚人士，都是豪宅所有者，這也在同時降低他們的心理期望。本項目概念營銷應(yīng)不脫離吉安市房地產(chǎn)的發(fā)展實際水準(zhǔn)，應(yīng)不脫離吉安市民素質(zhì)以及審美趣味，結(jié)合項目的優(yōu)勢做扎扎實實的推廣。 不注重環(huán)境營造： 濱江大道臨江景觀帶修建一新，怡人心肺，可濱江整個項目沒有任何綠化，許多戶型是東西朝向，除了外 立面的色彩較為靚麗外，整個項目沒有任何綠化，容積率極高。 現(xiàn)場包裝簡單： 縱觀吉安市各在售樓盤，現(xiàn)場包裝都極為簡單，不能有效地提高樓盤品質(zhì)。只有中環(huán)名城，江信廬陵花園的現(xiàn)場包裝可以對樓盤的銷售帶來一定的影響力，增進消費者心理認(rèn)同。 銷售手法單一： 眾多在售樓盤營銷售手法相對滯后，既無 ◆ 第一競爭樓盤：中環(huán)名城 基 本 資 料 地理位置： 韶山西路 8 號 占地： 100 畝 總建筑體量： 12 萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑類型：多層住宅 主力戶型：三房 (116 ㎡ )二 房 (98 ㎡ ) 配套及會所：大型會所含有健身房，桌球室，酒吧，泳池等 銷 售 動 態(tài) 價格：起價： 1186 元 ㎡、均價： 1360 元 ㎡、高價： 1566 元 ㎡； 付款方式與折扣：一次性 ，按揭 ； 開盤時間： 2021 年 8 月 交房時間： 2021 年年底 廣告訴求 改變吉安居住文明的高尚社區(qū) 主力客源 銀行工作人員、教師、吉安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者 優(yōu) 劣 勢 分 析 優(yōu)勢： 1 位于韶山西路上，往東可通主干道井岡山大道，往西可通新建干道贛新大道，交通便利。 2 位于吉州區(qū)老城區(qū)（老城區(qū)配套集中且范圍小）， 周邊生活配套完善。 開發(fā)商中環(huán)置業(yè)實力雄厚，同時開發(fā)了南昌疊山路上的“中環(huán)麗晶” 2 棟高層。代理商上海新吉陽在洪城時代，現(xiàn)代米羅等樓盤均有不俗表現(xiàn)，實力不容小視。 工地現(xiàn)場大型銷售中心（以后的會所）即將投入使用，從外觀上更顯氣派、尊榮、高檔。（與江信廬陵比又是一個大的提升），對購買者將有很大的心理沖擊力。 從整體效果圖看，外立面為淡黃色涂料配藍色屋頂瓦，給人清新、高雅感。 大型會所內(nèi)包含健身房、桌球室、酒吧、泳池、網(wǎng)球場等，完善小區(qū)功能配套，對吉安住宅市場又有了進一步的提升。 房型配有突窗設(shè)計，增加 視覺空間感及采光效果。 劣勢： 地塊不規(guī)則，小區(qū)被馬路分成大小兩部份，不能形成完整的封閉式小區(qū)，小區(qū)安全管理受影響。 市政規(guī)劃往城南青原區(qū)發(fā)展，老城區(qū)的城北政府無支持力度，也不是人口主要流動方向。 小區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃效果一般，只有2 個中庭廣場。 小區(qū)安保配套設(shè)施不明確，只籠統(tǒng)的提及智通化管理、 24 小時服務(wù)，沒有具體內(nèi)容。 綜合評定 地處老城區(qū)處，是個有成熟生活氛圍的小區(qū)。 ◆ 第二競爭樓盤： 江信廬陵花園 基 本 資 料 地理位置： 井岡山大道 20 號 占地： 萬 ㎡ 總建筑體量： 20 萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑類型：多層住宅、 3 棟小高層 主力戶型：二房 (89 ㎡ )三房 (102 ㎡ ) 配套及會所：會所等一些簡單的休閑設(shè)施 銷 售 動 態(tài) 價格：起價： 1186 元 ㎡、均價 1350 元 ㎡、高價： 1568 元 ㎡； 付款方式與折扣： 一次性 ，按揭 ； 開盤時間： 2021 年年初 交房時間： 2021 年 12 月 廣告訴求 大手筆創(chuàng)造新未來 主力客源 拆遷戶、教師、有線電廠職工、個體經(jīng)營者 優(yōu) 劣 勢 分 析 優(yōu)勢： 臨近井岡山大道（市主干道）交通便利； 2．位于吉 州區(qū)邊緣地帶，鬧中取靜，且周邊生活機能成熟，距離本案不遠，方便業(yè)主生活； 3．一期 4 棟已臨近交房，易于建立客戶信心，為銷售提供利好條件； 4．售樓現(xiàn)場層高接近 10m，占地有 100m2，夠氣派，顯尊榮； 5．房型品種多樣化，由一房的 55m2 至四房的 185m2 復(fù)式能夠滿足各種客戶需求，且大多數(shù)戶型比較經(jīng)濟，降低了購房者的門檻。 6．小區(qū)能夠為業(yè)主提供包括棋牌室、臺球室等在內(nèi)的高級會所，完善了小區(qū)功能； 劣勢： 小區(qū)占地 150 畝左右，規(guī)模較大，目前一期只有 4 棟多層，快交房，開發(fā)周期長，在各方面會產(chǎn)生不良影響；2．售樓中 心雖顯氣派、尊榮，但售樓員自身對本案知識了解不夠詳細(xì)，且自身專業(yè)知識不強； 3．小區(qū)物業(yè)由江信物業(yè)公司管理，雖是二級資質(zhì)，但小區(qū)自身的安保配套設(shè)施沒有明確規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不利于小區(qū)安全管理及業(yè)主放心入住； 4．整個小區(qū)容積率大，棟距較小， 15m18m，采光普遍受影響； 5．一、二期無車庫，必將導(dǎo)致汽車亂停放，將直接影響小區(qū)內(nèi)入住業(yè)主的生活質(zhì)量（車庫在三期） 6．一期交房二期施工影響一期業(yè)主的生活質(zhì)量，沒有良好的隔離措施 綜合評定 在老城區(qū)的邊緣地帶，是個鬧中取靜的居所，價位相對合理。 ◆ 第三競爭樓盤：康居帝景灣 基 本 資 料 地理位置： 井岡山大道右側(cè) 占地： 12 萬 ㎡ 總建筑體量： 20 萬 ㎡ 容積率： 綠化率： 46% 建筑類型：多層住宅 主力戶型：三房 (116 ㎡ )二房 (98 ㎡ ) 配套及會所： 900 米江景、 5000 畝生態(tài)江濱公園、 1800 畝廬陵文化園 銷 售 動 態(tài) 價格：起價： 1149 元 ㎡、均價 1600 元 ㎡、高價： 1930 元 ㎡； 付款方式與折扣： 一次性 ，按揭 開盤時間： 2021 年 8 月 14 日 交房時間： 2021 年 8 月 廣告訴求 吉安居住文明的高尚社區(qū) 主力客源 公檢法與市政府機 關(guān)單位的中層干部、吉安小企業(yè)主、個體經(jīng)營者 優(yōu) 劣 勢 分 析 優(yōu)勢： 1．交通便利．生活方便； 2．臨江生活升值潛力大． 3．園林規(guī)劃相對較好． 4．安保非常完善 劣勢： 1．價位偏高，最高達到 1750 元 /m2 跟吉安的個人收入水平不成比例， ，不便建立業(yè)主信心，另加江堤現(xiàn)還在修建當(dāng)中， ，汛期來臨讓人擔(dān)心（堤高 48 米左右，堤長距小區(qū)的長度為 25 米） 綜合評定 在老城區(qū)與新城區(qū)的交界處，是個極具環(huán)境優(yōu)勢與生活品味的樓盤 二、項目定位 【項目概況】 本案位于吉安市新（青原區(qū) ）老（吉州區(qū)）城區(qū)的交界處，地塊為不規(guī)則的五邊形，總占地面積 153 畝； 地塊東面為贛江，江景開闊，景致怡人，濱江綠化帶完成后，贛江會成為吉安市民主要的休閑場所； 北面現(xiàn)為舊廠房，現(xiàn)已納入規(guī)劃中，將來政府新規(guī)劃的城北區(qū)的中心廣場，有休閑，城北交通樞紐之功能； 西區(qū)為住宅樓，視覺稍顯雜亂， 南面為井岡山大道，規(guī)劃建筑為商業(yè)物業(yè)或辦公寫字樓，以和城市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 【項目的 SWOT 分析】 項目優(yōu)勢： 生態(tài)優(yōu)勢： 地塊生態(tài)環(huán)境得天獨厚，地塊內(nèi)有香樟樹，桂花樹，南國芭