某商業(yè)地產(chǎn)項目20xx年執(zhí)行方案(已修改)
2025-05-26 02:57 本頁面
【正文】 創(chuàng)研大廈2011年營銷執(zhí)行方案一、 2011年財務指標年度銷售指標：2個億年度銷售面積：二、 2011年指標分解時間2011年5月6月7月8月9月10月11月12月總計銷售面積（平米）3000300030003000400040002500200024500銷售價格（元）860088008800885090009000905090508892銷售額 （萬元）25802640264026553600360022631810三、整體營銷策略推盤策略及銷售控制策略 產(chǎn)品分析：n 可售樓座為？n 每棟樓座平均面積為？ 平方米。n ？號樓為開盤產(chǎn)品 定價策略：l 總價控制原則，突出產(chǎn)品的高性價比優(yōu)勢；l 縮小同價值單位的價差，做到均好性價格；l 突出不同價值單位的價差，達到擠壓銷售的目的。 銷售折扣及權限寫字樓：1) 整盤最高優(yōu)惠：8個點2) 分階段釋放折扣原則：l 蓄客期：參與驗資的客戶，免費領取VIP卡1張，享受1個點優(yōu)惠（預售許可證下達前）；l 認購、開盤：客戶在指定日期內簽認購協(xié)議、商品房合同，享受1個點優(yōu)惠（預售許可證下達后）；3） 付款方式折扣原則：一次性付款，享受1個點優(yōu)惠； 4） 大客戶及企業(yè)客戶優(yōu)惠2個點；5） 老帶新客戶及案場現(xiàn)場管理靈活掌握1個點優(yōu)惠；6） 甲方領導額外掌握2個點的優(yōu)惠權限；基于公建類項目客戶的復雜性，建議優(yōu)惠點位控制靈活，以保證現(xiàn)場客戶談判的彈性及切單的有效性。 銷售口徑定制策略1) 注重生態(tài)城產(chǎn)業(yè)促進辦法的引導；2) 注重將中新生態(tài)城國家支持力度與響螺灣，于家堡的區(qū)域發(fā)展支持力度區(qū)別開來；3) 注重低密度生態(tài)花園辦公的環(huán)境宣講，用以PK響螺灣、于家堡的高密度摩天大樓；4) 突出本項目作為起步區(qū)的商務綜合體的配套功能，突出項目的服務功能和巨大的發(fā)展前景及升值潛力； 針對不同的目標客戶群體，制定不同側重的口徑l 濱海新區(qū)投資客戶：強調中新兩國對生態(tài)城的發(fā)展決心和支持力度，突出發(fā)展前景下的巨大升值潛力及產(chǎn)品獨特的低密度生態(tài)辦公形式及環(huán)境及區(qū)別于生態(tài)城住宅的商業(yè)稀缺性。l 濱海新區(qū)自用客戶：產(chǎn)業(yè)發(fā)展激勵政策及項目作為配套型商務綜合體，其服務功能的重要性。l 外地投資客：濱海新區(qū)的發(fā)展速度，中新生態(tài)城在濱海新區(qū)發(fā)展中的重要作用及無限的發(fā)展前景。l 外地自用：產(chǎn)業(yè)促進政策結合濱海新區(qū)的飛速發(fā)展，帶給企業(yè)業(yè)務層面的發(fā)展機遇。 客戶轉化指標設計：意向客戶：VIP客戶： 成交：意向客戶積累時間安排：l 3月：？組；l 4月：？組；l 5月：？組；合計：？組； 推廣策略：1) 線上、線下雙線結合，重點階段重點打擊；2) 以小眾媒體推廣為主，針對目標客戶群進行針對性宣傳；3) 以活動串聯(lián)營銷，針對項目重要節(jié)點及重點區(qū)域進行針對性宣傳活動；4）利用思源“房屋公園”搶灘外地重點市場，形成全員營銷之勢 渠道策略：總原則：行銷、活動營銷貫穿主線、坐銷為輔，主動拜訪、搶先拓展；客戶渠道：1） 近期有可能在天津落戶的大企業(yè)：通過房地產(chǎn)業(yè)內人士、以往積累大客戶、政府渠道（例如政府類網(wǎng)站以及政府招商引資活動）、各行業(yè)協(xié)會等密切關注近期有可能在天津落戶的大企業(yè)；2） 思源CRM系統(tǒng)客戶：CRM是以客戶為中心
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