【正文】 1 城市廣場(chǎng)（暫定名） （休閑廣場(chǎng)） 營(yíng)銷(xiāo)方案 打造南通最大最全的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 充分利用南通的江鮮、海鮮資源 2 寫(xiě)在前面的話 任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功，準(zhǔn)確定位固然是首要的，但成敗的關(guān)鍵卻在是否有一個(gè)一流的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商 目錄 一、 南通宏觀經(jīng)濟(jì) （ 以下數(shù)據(jù)出自《 2021 年南通市政府統(tǒng)計(jì)公告》 ） … .…… ..5 3 城市概述 ………………………………………………… .………… 5 南通宏觀經(jīng)濟(jì)概述 ..............................................................................7 南通規(guī)劃 …………………………… ...………………… .………… 15 二、南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 ………………… ..…… ..… .………… ..23 2021 年南通市房地 .產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 ………… .… ..… .………… ..23 南通樓市板塊劃分概述 ……………………………… .………… ..29 在售案例 ……………………………………………… .………… ..31 即將入市的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) …………………… ……………… .……… ..37 總結(jié) ……………………………………………………… .……… ..38 三、項(xiàng)目分析 …………………………… .…………………… .……… .… 39 項(xiàng)目概述 ………………………………………………… .……… ..39 項(xiàng)目 SWOT 分析 ……………………………………… .……… ....40 小結(jié) ……………………………………………………… .……… ..41 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 ……………………… ..…………… .…… .…… ...42 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成概述 …………… …………………… .…………… ..42 項(xiàng)目核心產(chǎn)品理念 …………………………………… .………… ..43 產(chǎn)品打造 ……………………………………………… .………… ..45 產(chǎn)品附加值挖掘 ……………………………………… .………… ..51 總結(jié) ...................................................................................................53 五、項(xiàng)目客源定位建議 ………………………… …………………… .… ..54 項(xiàng)目參與者定位 ……………………………………… .……… .… .54 項(xiàng)目消費(fèi)者定位 ……………………………………… .………… ..55 商業(yè)部分銷(xiāo)售目標(biāo)客源定位建議 ……………… .……………… ..56 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 部分銷(xiāo)售目標(biāo)客源定位建議 …… .……… ..........57 六、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位（略） ………………………………… .…………… ..58 七、項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道定位 ...............................................................................58 4 房產(chǎn)銷(xiāo)售渠道設(shè)置現(xiàn)狀 …………………………… .…………… ..58 針對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售渠道設(shè)置 ……………………… .…………... ...59 小結(jié) ………………………………………………… .…………… ..59 八、項(xiàng)目推廣建議（待后述） …………………………… .… .……… .....60 九、銷(xiāo)售控制及現(xiàn)場(chǎng)管理（略） ………………………… .…… .…… .… 60 一、 南通宏觀經(jīng)濟(jì)（ 以下數(shù)據(jù)出自《 2021 年南通市政府統(tǒng)計(jì)公告》） 城市概述 ★ 地理位置 5 南通市面積 8544平方公里。 2021 年底總?cè)丝? 萬(wàn)人。南通，處于沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶 T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)，長(zhǎng)三角州頂端的城市只有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)際大都市 —— 上海；另一個(gè)就是與其一衣帶水、處于長(zhǎng)江北岸的南通。南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，隔江與中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，一度被譽(yù)為“北上?！?；北接廣袤的蘇北大平原；從長(zhǎng)江口出?？赏ㄟ_(dá)中國(guó)沿海和世界各大港口；溯江而上，可通蘇、皖、贛、鄂、湘、川六省及云、貴、陜、豫等地。蘇通長(zhǎng)江公 路大橋建成通車(chē)以后，將使南通迅速納入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。南通面臨海外和內(nèi)陸兩大經(jīng)濟(jì)輻射扇面，與上海有著相似的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。素有“江海明珠”、“揚(yáng)子江第一窗口”之美譽(yù)。 ★ 自然資源 南通地處北緯 31176。 41′ —— 32176。 43′、東經(jīng) 120176。 12′ —— 121176。55′之間，屬于亞熱帶和溫暖帶季風(fēng)氣候，光照充足，雨水充沛，四季分明，溫和宜人。 南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢(shì)于一身，擁有長(zhǎng)江岸線 226公里，其中可建萬(wàn)噸級(jí)深水泊位的岸線 30 多公里；擁有海岸線 210 公里，其中可建五萬(wàn)噸級(jí)以上深水泊位的岸線 40 多公里。全 市海岸帶面積 萬(wàn)平方公里沿海灘涂 21 萬(wàn)公頃，是我國(guó)沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū) 6 之一。已探明的礦產(chǎn)資源主要有鐵礦、石油、天然氣、煤、大理石等。全市耕地總面積 700 萬(wàn)畝，土地肥沃，適種范圍廣，盛產(chǎn)水稻、蠶絲、棉花、油料等作物。水產(chǎn)資源十分豐富，是全國(guó)文蛤、紫菜、河鰻、沙蠶、對(duì)蝦的出口創(chuàng)匯基地。呂四漁場(chǎng)是全國(guó)四大漁場(chǎng)、世界九大漁場(chǎng)之一。 ★ 行政區(qū)劃 南通市是我國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的 14 個(gè)沿海城市之一，現(xiàn)下轄如皋、通州、海門(mén)、啟東 4 市（縣級(jí)），海安、如東 2 縣，崇川、港閘 2 區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，共有 146 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全 市總面積 8544 平方公里。是江蘇全省的十二分之一。 2021 年，南通市轄 2 個(gè)市轄區(qū)、 2 個(gè)縣，代管 4 個(gè)縣級(jí)市。 南通市區(qū)面積 8544 平方公里，人口 774 萬(wàn)人。 其中： 崇川區(qū)面積 215 平方公里，人口 67 萬(wàn)人； 港閘區(qū)面積 134 平方公里，人口 18 萬(wàn)人； 啟東市面積 1191 平方公里，人口 113 萬(wàn)人； 海門(mén)市面積 1148 平方公里，人口 102 萬(wàn)人； 通州市面積 1343 平方公里，人口 127 萬(wàn)人； 如皋市面積 1531 平方公里，人口 143 萬(wàn)人； 如東縣面積 1872 平方公里，人口 108 萬(wàn)人； 海安縣 面積 1110 平方公里，人口 96 萬(wàn)人。 南通宏觀經(jīng)濟(jì)概述 ★ 綜合 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 7 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %、%。 表 1： 2021 年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格分類(lèi)上漲情況 指 標(biāo) 漲幅（ %） 食品 糧食 水產(chǎn)品 煙酒及用品 衣著 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù) 醫(yī)療保健和個(gè)人用品 交通和通訊 娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù) 居住 全年提供就業(yè)崗位 22 萬(wàn)個(gè)，凈增就業(yè)人員 萬(wàn)人，有 萬(wàn)名城鎮(zhèn)失業(yè)職工實(shí)現(xiàn)再就業(yè)，年末全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。全市新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移 萬(wàn)人，其中勞務(wù)輸出 萬(wàn)人。 小結(jié)： 由此我們可以看出，南通是個(gè)以工業(yè)型生產(chǎn)為主要經(jīng)濟(jì)支柱的城市，由于其有著天然的港口優(yōu)勢(shì)，厚重的工業(yè)基礎(chǔ)，我們不難得出，南通，在全國(guó)的宏觀 經(jīng)濟(jì)支柱的支撐下，勢(shì)必需要更多的工業(yè)生活相關(guān)配套。 從 2021 年居民消費(fèi)表中我們能夠看出消費(fèi)漲幅前三甲的分別是糧食、 8 居住、和醫(yī)療保健個(gè)人用品。但是相關(guān)的食品、衣著、娛樂(lè)教育文化類(lèi)的支出居然零增長(zhǎng)或者增長(zhǎng)極少，這個(gè)現(xiàn)象是比較少見(jiàn)的，同時(shí)， 這也為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的商業(yè)機(jī)會(huì) 。有著總?cè)丝?700 多萬(wàn)的支撐，對(duì)于各類(lèi)消費(fèi)支出甚至新興業(yè)態(tài)的消費(fèi)，有著巨大潛力， 如何作好項(xiàng)目的定位，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，在南通日趨快速發(fā)展的今天，有著完善的商業(yè)配套和消費(fèi)集中地，必然成為南通未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的走向。 ★ 農(nóng)業(yè) 全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià) 農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；牧業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 全年糧食種植面積 千公頃，比上年增加 千公頃；棉花種植面積 千公頃，比上年增加 千公頃；油料種植面積 千公頃，比上年減少 千公頃；糖料種植面積 千公頃，比上年增加 千公頃；蔬菜種植面積 千公頃，比上年增加 千公頃。 全年糧食產(chǎn)量 噸，比上年增產(chǎn) %；棉花產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增產(chǎn) %；油料產(chǎn)量 萬(wàn)噸，減產(chǎn) %；糖料產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增產(chǎn) %。全年肉類(lèi)總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。其中，豬肉下降 %，羊肉增長(zhǎng) %；禽肉增長(zhǎng) %。全年水產(chǎn)品產(chǎn)量 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %（主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量見(jiàn)表 2） 表 2： 2021 年主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量 指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)量單位 產(chǎn)量 比上年增長(zhǎng) % 糧食產(chǎn)量 萬(wàn)噸 棉花產(chǎn)量 萬(wàn)噸 9 油料產(chǎn)量 萬(wàn)噸 蠶繭 萬(wàn)噸 生豬年末存欄數(shù) 萬(wàn)頭 生豬出欄數(shù) 萬(wàn)頭 羊年末存欄數(shù) 萬(wàn)頭 羊出欄數(shù) 萬(wàn)頭 家禽年末存欄數(shù) 萬(wàn)只 家禽出欄數(shù) 萬(wàn)只 禽蛋產(chǎn)量 萬(wàn)噸 水產(chǎn)品 萬(wàn)噸 72， 28 全市新增插秧機(jī) 1255 臺(tái)，插秧機(jī)保有量達(dá)到 3210 臺(tái)。水稻機(jī)直播面積 萬(wàn)畝，水稻種植機(jī)械化水平為 %。全年新增高性能聯(lián)合收割機(jī) 601 臺(tái)，三 麥、水稻機(jī)收水平分別達(dá)到 %和 %。 ★ 工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %（分類(lèi)情況見(jiàn)表 3）；工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 表 3： 2021 年規(guī)模以上工業(yè)增加值主要分類(lèi)情況 單位：億元 指標(biāo) 增加值 比上年增長(zhǎng) 規(guī)模以上工業(yè) 10 其中：國(guó)有企業(yè) 集體企業(yè) 股份制企業(yè) 外商及港澳臺(tái)企業(yè) 其中：民營(yíng)企業(yè) 其中：輕工業(yè) 重工業(yè) 主要原材料產(chǎn)品中，粗鋼產(chǎn)量 噸，比上年增長(zhǎng) %，水泥 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %；電動(dòng)工具 萬(wàn)臺(tái)，增長(zhǎng) %；發(fā)電量 億千瓦時(shí)，增長(zhǎng) %；煤氣 4067 萬(wàn)立方米，增長(zhǎng) %（主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量見(jiàn)表 4）。 表 4： 2021 年主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)量單位 產(chǎn)量 比上年增長(zhǎng) % 紗 萬(wàn)噸 布 億米 印染布 億米 服裝 億件 化學(xué)纖維 萬(wàn)噸 化學(xué)農(nóng)藥原藥 萬(wàn)噸 水泥 萬(wàn)噸 粗鋼 萬(wàn)噸 電動(dòng)工具 萬(wàn)臺(tái) 通訊電纜 萬(wàn)對(duì)千米 11 金屬集裝 箱 萬(wàn)立方米 大規(guī)模集成電路 億塊 半導(dǎo)體分立器件 億只 民用鋼質(zhì)船舶 萬(wàn)總噸 發(fā)電量 億千瓦時(shí) 煤氣 萬(wàn)立方米 全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %。新增特級(jí)資質(zhì)建筑企業(yè) 6 家，累計(jì) 12 家。全市擁有建筑隊(duì)伍人數(shù) 萬(wàn)人，建筑隊(duì)伍遍及 53 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，出國(guó)人數(shù)突破 2 萬(wàn)人。全年我市建筑企業(yè)承建施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，承 建高層建筑 3314 棟，承建 10 萬(wàn)平方米以上小區(qū) 137 項(xiàng)。年末我市擁有一級(jí)建造師 407 人，二級(jí)建造師 2814 人。 ★ 固定資產(chǎn)投資 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，規(guī)模以上投資 億元，增長(zhǎng) %，規(guī)模以上投資占全社會(huì)投資的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)民間固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 %；全社會(huì)工業(yè)投資 億元，增 長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。分區(qū)域看，城鎮(zhèn)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，其中，施工住宅 平 12 方米，增長(zhǎng) %；房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，其中，銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米。 小結(jié)：從上述數(shù)據(jù)中我們可以看出，南通，是一個(gè)經(jīng)濟(jì) 飛速發(fā)展的城市。現(xiàn)在的固定資產(chǎn)投資的趨向，是以工業(yè)為主，配套第一、第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，我們也可以看出，目前在南通市的房地產(chǎn)投資中增長(zhǎng)