某城市廣場階段營銷報告(已修改)
2025-03-06 23:58 本頁面
【正文】 寶龍城市廣場階段營銷報告 （商業(yè)部分） 2 報告框架 ： 目標下的思路 營銷部署 近期營銷目標解讀 階段執(zhí)行方案 3 報告框架 ： 目標下的思路 營銷部署 近期營銷目標解讀 階段執(zhí)行方案 4 我們的目標 ? 50天（ 2023年 11月 26日至 2023年 1月 15日）完成簽約金額 ； ? 重塑項目形象，為明年完銷 A區(qū)奠定基礎(chǔ)。 5 目標房源 根據(jù)目前招商分析， A區(qū)主力店招商狀況最好，鑒于要在年前完成 銷售， 建議年前主推 A區(qū) 。 目前 A區(qū)帶返租銷售的貨量僅有 ，為確保順利完成 ， 建議增加 A區(qū)帶返租銷售的貨量。 含租約銷售部分統(tǒng)一返租為 5年 10%。 A區(qū)除大、小內(nèi)圓及沿街外鋪部分（景觀長廊、崇陽路、餐飲西街外鋪），全部采用 5年 10%返租銷售。 集中突破，分區(qū)重點去化的營銷方式進行銷售。 6 目標市場及客群 區(qū)域 商業(yè)成交客戶 人數(shù) 比例 城陽 21 53% 市區(qū) 10 25% 外地 2 5% 李滄 5 13% 即墨 2 5% 其他 0 0 小計 40 100% 區(qū)域 商業(yè)來訪客戶 人數(shù) 比例 城陽 15 47% 市區(qū) 8 25% 外地 6 19% 李滄 1 3% 即墨 0 0% 其他 2 6% 小計 32 100% 十月成交分析 十月到訪新客戶分析 50%以上的成交客戶來自城陽區(qū)， 30%以上的客群來自青島市區(qū)。 90%以上的購買者目的都是投資，對 5年 10%的返租產(chǎn)品接受度高。 青島投資客 （以注重投資回報穩(wěn)定 \高額 \安全為主） 7 報告框架 ： 目標下的思路 營銷部署 近期營銷目標解讀 階段執(zhí)行方案 8 目標下的思路 目標(TARGET) 如何引客上門？ 目標下的問題(PROBLEM) 如何最大化提高到場成交率 ? 目標下的思路(SOLUTION) 如何成交 信心保證措施到位； 促銷力度強； 加強案場殺傷力； 形象提升 緊扣商業(yè) ， 先聲奪人； 價值訴求策略； 利好不斷； 通過何種渠道實 現(xiàn)項目形象提升 ? 暴力推廣； 重建價值體系； 多渠道拓展客源； 9 項目名稱 地址 起售時間 截至 08年11月可售總套數(shù) 已售總套數(shù) 累計均價 特色營銷手段 08年去化面積 青島國際工藝品城二期 城陽區(qū) 308國道與華仙路交匯處 2023年 10月 341 16 11338元 海外招商 行業(yè)團購 785平米 世正愛麗安 城陽區(qū)正陽路以北，區(qū)政府以東 2023年 11月 1402 629 9900元 赴韓招商，效果良好， 招商促進銷售 2318平米 啟陽國際 城陽區(qū)正陽路 393號（城陽高架橋西50米） 2023年 9月 264 11 4394元 / 1,129平米 青島國際服裝城 城陽區(qū)陽仲村社區(qū) 2023年 1月 896 147 12071元 / 7,168平米 中韓小商品城 青島市城陽區(qū)興陽路 2023年 1月 5000 2119 10500 5年 8% 全部返租、 折優(yōu)惠 35000平米 區(qū)域市場類品項目統(tǒng)計 備注：中韓小商品城經(jīng)過 07年開始認購， 08年開始轉(zhuǎn)簽協(xié)議，不進行網(wǎng)上備案。 城陽在售商業(yè)項目月均銷量最高的僅為 3182平米。 市場現(xiàn)狀 10 截止到 2023年 11月 20日，城陽商業(yè)用房（含小區(qū)門面房）共銷售 平米，其中在售主要大型商業(yè)項目如上表所示， 08年共去化 平米，加上本項目去化的 ，共計去化 平米，占商業(yè)用房銷售面積的 49%。 城陽當?shù)赝顿Y客群大多傾向于 住宅區(qū)網(wǎng)點 ，對大型商業(yè)項目缺乏購買經(jīng)驗，持謹慎態(tài)度。 截止 2023年 11月 20日，城陽區(qū)可售商業(yè)面積庫存 平米，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)用地開發(fā)情況， 2023年市場總推量在 90萬 平米以上，按照 08年的去化速度，需要 5年以上 的時間，區(qū)域市場明顯 供大于求 。 市場透析 城陽商業(yè)市場年銷售率僅 49%，供應遠大于需求。 11 項目診斷 客戶為什么不買寶龍？ ?經(jīng)濟低迷，現(xiàn)金缺乏，投資需求極力萎縮； ?項目體量大，擔心城陽的發(fā)展難以支撐；對項目后期經(jīng)營情況沒有信心； ?覺得市場不明朗，不敢輕易出手
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