【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大儒名城下階段營(yíng)銷方案 （ 2021 年 10 月 2021 年 1 月） 凌峻 中國(guó) 二 〇〇 七 年十月二十五日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 大儒名城前期工作總結(jié)分析 一、 市場(chǎng) 分析 （一）市場(chǎng)特征 市場(chǎng)整體容量有限。 （ 1） 從歷年房地產(chǎn)成交量來看，尤溪房地產(chǎn)交易量 不大 。 詳見下表： 年份 商品房 存量房 數(shù)量 (套 ) 面積 (萬平米 ) 數(shù)量 (套 ) 面積 (萬 平米 ) 2021 年 243 3 333 2021 年 80 276 2021 年 155 952 2021 年 177 336 2021 年 256 517 2021 年 418 585 2021 年 552 566 注：上表數(shù)據(jù)由尤溪縣交易所提供，商品房交易量包括住宅、商鋪、車庫等。 從上表中可以看出，尤溪商品房交易量近三年來增速較快，但是總交易量不大，交易面積更是呈逐年下降的趨勢(shì)。 （ 2） 尤溪城市化進(jìn)程較慢，新增房地產(chǎn)需求量有限。 ? 尤溪由于地理環(huán)境的限制，城市化進(jìn)程十分緩慢，新增城市人口數(shù)量不大。 ? 由 于尤溪房?jī)r(jià)高企，周邊鎮(zhèn)區(qū)的人群難以 承受，影響周邊鎮(zhèn)區(qū)人群入城購(gòu)房 ，另外高房?jī)r(jià)也讓 城關(guān)鎮(zhèn)部分人群 不想在本地置業(yè)，而是 選擇去外地（如福州、廈門）置業(yè) 。 市場(chǎng)消費(fèi)特征 。 （ 1） 尤溪人 投資意識(shí)十分強(qiáng)，追求資金的合理利用和升值， 期房 由于 不能馬上入住，而且需要較長(zhǎng)時(shí)間占用資金，對(duì)于以改變居住條件為主 的尤溪消費(fèi)者來說，購(gòu)買期房的資金成本 較高。 （ 2）尤溪人居住城關(guān)多年，習(xí)慣于城中心的生活方式，在購(gòu)房消費(fèi)上，十分注重區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 （ 3）尤溪目前的房地產(chǎn)水平較低，尤溪大部分消費(fèi)者對(duì)于好房子的認(rèn)知不深， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 也沒有居住體驗(yàn)。 （ 二 ） 、客戶群特征分析 職業(yè)分析 從 目前成 交客戶分析，項(xiàng)目的主力客戶群為個(gè)體戶老板、私營(yíng)企業(yè)員工、及事業(yè)單位員工 等， 公務(wù)員購(gòu)房比率偏低 。 職業(yè) 總數(shù) 比例 私營(yíng)企業(yè)主 114 % 私企管理者 16 % 私企員工 28 % 公務(wù)員 10 % 事業(yè)單位 48 % 教師 22 % 醫(yī)護(hù)人員 1 % 總計(jì) 239 % 客戶年齡分析 目前，購(gòu)買大儒名城的客戶主要以 3040 歲為主， 4050 歲次之， 30 歲以下的年輕人及 50 歲以上的中老年人占一定比例，但是總 體數(shù)量有限，為項(xiàng)目邊緣客戶群。 年齡 總數(shù) 比例 30 歲以下 36 15% 3140 136 57% 4150 65 27% 5160 2 1% 總計(jì) 239 100% 成交客戶區(qū)域分析 目前，成交客戶大部分來自城關(guān)鎮(zhèn)，其次是梅仙鎮(zhèn)，周邊各鎮(zhèn)及其他區(qū)域都有客戶成交，但是成交客戶數(shù)量有限。 區(qū)域 總數(shù) 比例 城關(guān) 158 66% 梅仙 29 12% 坂面 6 3% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 臺(tái)溪 5 2% 湯川 9 4% 西濱 5 2% 中仙 4 2% 洋中 1 0% 溪尾 2 1% 八字橋 1 0% 其他 19 8% 總計(jì) 239 100% 客戶群特征分析小結(jié) （ 1） 項(xiàng)目的主力客戶群為私營(yíng)企業(yè)主，公務(wù)員購(gòu)房比率 明顯偏低。 （ 2） 30 歲以下的年輕人首次置業(yè)及老年人的養(yǎng)老性置業(yè)比例較低。 （ 3）項(xiàng)目的主力客戶群主要來自城關(guān)鎮(zhèn)， 梅仙鎮(zhèn)及周邊鎮(zhèn)區(qū)潛力有待挖掘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、銷售總結(jié) 大儒名城 9 月 23 日發(fā)售，可銷售棟數(shù) 5 棟： 1A、 1B、 8，可售440 套，可售面積 平米。截止 2021 年 10 月 25 日總計(jì)銷售 239 套，成交率為 54%，成交面積 29202 平米，成交金額約人民幣 113,853,757 元 ,成交平均單價(jià)為元 元。 截止到 2021 年 10 月 25 日，簽署有效合同數(shù) 228 份 ,未簽合同 11 份。 （一 ）、銷售房源分析 已售房源分析 棟數(shù) 共計(jì) (套 ) 已售 (套 ) 已售比例 1A 88 41 % 1B 88 80 % 2 88 44 % 7 88 23 % 8 88 51 % 小計(jì) 440 239 % 41478084444236551370%20%40%60%80%100%數(shù)值1A 1B 2 7 8棟數(shù)去化分析圖未售(套)已售(套) 分析 ： ? 1B售 80 套，未售 8 套，成交率達(dá) %，是大儒名城一期銷售最好的樓棟。主要由于 1B面積適中，總價(jià)較低，適合尤溪消費(fèi)者的購(gòu)買力。另外， 1B靠近小區(qū)主入口廣場(chǎng)，樓間距、景觀等條件不錯(cuò)。 ? 1A、 2銷售情況差不多，銷售近一半， 主要由于 1A、 2在小區(qū)的位置佳，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，噪音污染較小，產(chǎn)品綜合品質(zhì)是大儒名城一期中最好的，所以受到購(gòu)買力強(qiáng)、追求居住享受的客戶喜愛。但是，總價(jià)偏高也讓不少客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 卻步，在前期落房號(hào)中，這兩棟樓最受歡迎，但實(shí)際銷售情況卻不如 1B理想，很多客戶在選房中不得不止步于總價(jià)面 前。 ? 8售 51 套，成交率為 %，雖然受 10高層影響，但 由于總價(jià)偏低，銷售情況不錯(cuò) 。 ? 7售 23 套，成交率為 %，是一期各棟中銷售率最低的， 主要由于 7北面受 10高層影響， 東面 受到東邊未拆遷房的影響，同時(shí) 距小區(qū)入口較遠(yuǎn)。 未售房源分析 棟數(shù) 共計(jì) (套 ) 未售 (套 ) 未售比例 1A 88 47 % 1B 88 8 % 2 88 44 % 7 88 65 % 8 88 37 % 小計(jì) 440 201 % 未售分析圖4784465370102030405060701A 1B 2 7 8棟數(shù)數(shù)值未售( 套) 分析： ? 7未售源 65 套，占未售總房源 %，是一期各棟未售房源最多的樓棟。未售主要 由于 7北面受 10高層影響，東面受到東邊未拆遷房的影響，同時(shí)距小區(qū)入口較遠(yuǎn)。 ? 1A、 8各棟未售房源差不多，銷售壓力也較大。其中 1A、 2未售房源主要集中在低樓層或 0 05 單元（伸縮縫）上，