【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 江蘇康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二○○七年一月十二日 目 錄 前言????????????????????????? ? ?????? 24 第一部分 物業(yè)公司簡(jiǎn)介 ??????????????????? ???? 5 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制、管理措施 ???? ?? 6－ 10 一、 服務(wù)理念 二、 方針 三、 內(nèi)容 四、 管理運(yùn)作機(jī)制 五、 管理措施 第三部分 管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo) ?????????? ? ???1 1－ 14 一、 管理經(jīng) 營(yíng)機(jī)構(gòu)框架 二、 人員編制計(jì)劃 三、 管理服務(wù)目標(biāo) 第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作 ?????????????????? ? 15－ 22 一、 前期介入階段的管理 二、 入住裝修階段的管理 三、 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 （一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 （二）給排水設(shè)備及水景管理 （三）消防管理 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 （五）治安管理 （六）清潔管理 （七）園林綠化管理 （八）車輛管理 （九）房屋管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理 第五部分 物業(yè)管理制度 ?????????????????? ? ?? 23－ 33 一、 公司辦公室工作 二、 公司物業(yè)部管理 工作 三、 物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理 四、 機(jī)電設(shè)備管理 五、 房屋管理 六、 治安、保衛(wèi) 七、 小區(qū)清潔 八、 園林綠化 九、 車輛管理 十、 維修、養(yǎng)護(hù) 十一、 消防、安全 十二、 社區(qū)文化 十三、 物業(yè)接管、入住 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 前 言 大豐康寧小區(qū)坐落于江蘇省大豐市 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅總建筑面積 平方米，商業(yè)總建筑面積 平方米，機(jī)動(dòng)車停車位 個(gè)。綠化率為 %。小區(qū)配套設(shè)施完善 。康寧小區(qū) 項(xiàng)目由 公司開發(fā)建設(shè)。 若我們有幸進(jìn)駐大 豐康寧小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使大豐康寧小區(qū)的知名度和美譽(yù)度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。 我公司具有： 雄厚的資金實(shí)力 本公司是專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊(cè)資金 50 萬元。 強(qiáng)大的技術(shù)保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物 業(yè)管理顧問。 一流的管理和合理的收費(fèi) 現(xiàn)本公司具有國(guó)家 3 級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)人才。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。 我公司的收費(fèi)均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價(jià)、力爭(zhēng)使業(yè)主享受超值服務(wù)。 豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn) 對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì) 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。 若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo) 準(zhǔn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于 2020 年 10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問，公司注冊(cè)資金 50 萬元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。 公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成?，F(xiàn)管理面積 20 萬平方米 ,員工 40 多人，其中管理、技術(shù)人員 60%以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公 司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員 8 人，初級(jí)技術(shù)職稱人員 4 人，物業(yè)管理持證上崗人員 8 人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。 公司以 “ 以人為本、服務(wù)業(yè)主 ” 為方針，奉行 “ 誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)精神，樹立 “ 全心全意全為您 ” 的服務(wù)理念。 本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。 公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)” ，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行。 除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施 一、服務(wù)理念 堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管 理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。 二、方針 實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。 三、內(nèi)容 從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè) 施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。 第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 （一） 房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年限。 （二） 房屋設(shè)備維修管理：對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完 善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在 1%以下。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。 （二） 綠化管理： 小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。 （三） 消防管理： 包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。 （四） 安全管理： 包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將 24 小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一 管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。 （五） 車輛管理： 對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。 （六） 社區(qū)文化建設(shè)： 社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入 21 世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相 信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。 四、管理運(yùn)作機(jī)制 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁，共 37 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級(jí)