【正文】 觀瀾項(xiàng)目部 2020 年管理計(jì)劃書 REV： A 觀瀾項(xiàng)目部 二〇〇九年一月 目 錄 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)定位 年度工作里程碑目標(biāo) 各項(xiàng)目成本目標(biāo) 項(xiàng)目部管理架構(gòu)及工作職責(zé)描述 各項(xiàng)目工作責(zé)任分配 項(xiàng)目部管理規(guī)定 工作流程和常用表格 各項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三級(jí)計(jì)劃 一、項(xiàng)目概況及市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況 招商觀園（ A9090097 宗地）位于深圳市寶安區(qū)觀瀾街道環(huán)觀南路北側(cè)， 與觀瀾高新技術(shù)園區(qū)隔路相望。地塊東面為城建地產(chǎn)于 2020 年 8 月拍得的地塊，地塊北面現(xiàn)狀為一山頭，規(guī)劃為住宅用地，地塊西面目前為廠房及宿舍。 招商瀾園（ A9060312號(hào)宗地）位于大和路西側(cè)，沿和路以東，機(jī)荷高速以北。兩宗地均毗鄰梅觀高速、機(jī)荷高速。臨近觀瀾新世紀(jì)廣場(chǎng)和中航格瀾郡等社區(qū)，周邊有文峰學(xué)校、觀瀾第二中學(xué)、觀瀾體育中心、觀瀾人民醫(yī)院等生活配套設(shè)施。 招商觀園 沿北側(cè)道路布置社區(qū)廣場(chǎng) 1000 平米，總體限高 24 米，西南角建筑限高 60 米。套型建筑面積 90 平方米以下的住宅總建筑面積應(yīng)不小于該 基地規(guī)劃住宅總建筑面積的 95%3/a. 招商瀾園 套型建筑面積 90 平方米以下的住宅總建筑面積應(yīng)不小于該基地規(guī)劃住宅總建筑面積的 95%。公共廉租房的套型面積需在 4550 平米（戶型須為二室一廳或一室一廳）。 土地使用者須在 2020 年 10 月 31 日前竣工，逾期六個(gè)月內(nèi)，處地價(jià) 5%的罰款；逾期六個(gè)月至一年，處地價(jià) 10%罰款，逾期一年至二年的，處地價(jià) 15%罰款，逾期兩年以上的，無償收回。 二、項(xiàng)目定位 招商觀園 項(xiàng)目容積率為 ，住宅部分要求 90 平米以下的占 95％，若嚴(yán)格按新政要求，最 多只能在小高層每棟樓頂建一個(gè)大戶型或復(fù)式。 本地塊自然環(huán)境條件好，有山、水，利用自然地形進(jìn)行空間塑造，盡量保留地塊內(nèi)的自然植被，利用天然泉眼打造自然水系，產(chǎn)生因地制宜的建筑組群，并且進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)能夠 左右或上下打通，最終能滿足不同產(chǎn)品類型的組合，同時(shí)滿足新政的要求。主要的建筑形態(tài)有聯(lián)排別墅、疊加復(fù)式、多層洋房、小高層及臨街商業(yè)，實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)的完美組合，同時(shí)最大程度的挖掘土地的價(jià)值。商業(yè)面積規(guī)劃為 4000 平米，主要為一層商鋪。 規(guī)劃產(chǎn)品如下： 聯(lián)排建筑面積為 10215 平方米，占住宅建筑面積的 5%。 疊加復(fù)式建筑面積為 38185 平米，占住宅建筑面積的 %。 洋房建筑面積為 34176 平米，占住宅建筑面積的 %。 高層、小高層建筑面積為 121725 平方米，占住宅建筑面積的 %。 除聯(lián)排別墅外，疊加復(fù)式、洋房、 70%的高層與小高層物業(yè)均采取“雙聯(lián)通”技術(shù)，以解決戶型面積的限制。 招商瀾園 項(xiàng)目容積率為 ，住宅部分要求 90 平米以下的占 95％，若嚴(yán)格按新政要求，最多只能在小高層每棟樓頂建一個(gè)大戶型或復(fù)式。 本地塊自然環(huán)境條件好，地塊南部有一山頭，可阻斷機(jī)荷高速的噪音干擾，西面為觀 瀾河，可沿河布置高檔住宅。交通極為方便，我們建議進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)能夠 左右或上下打通，最終能滿足不同產(chǎn)品類型的組合，同時(shí)滿足新政的要求。主要的建筑形態(tài)有小高層、高層及臨街商業(yè)。商業(yè)面積規(guī)劃為 6000 平米，主要為二層商鋪。幼兒園 3900 米， 要求獨(dú)立占地 4300 平米。 具體規(guī)劃如下： 1826 層的高層： 128256 平方米 818 層的小高層： 50262 平方米 高層（廉租房）： 31503 平方米（全部為 4550 平米的小戶型） 按照 95%的住宅面積套型面積在 90 平米以下的要求，其中 10800 平 米為純大戶型，其它住宅可售部分的 70%采取“雙聯(lián)通”技術(shù)，以解決戶型面積的限制。 二、 2020 年度工作里程碑目標(biāo) 內(nèi) 容 時(shí) 間 項(xiàng)目 啟動(dòng)時(shí)間 2020 年 10 月 31 日 項(xiàng)目開發(fā)期 2020 年 10 月 31 日至 2020 年 12 月 6 日，共 1133 天 項(xiàng)目目前所處階段 主體施工 階段 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃考核節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目策劃 《項(xiàng)目全程策劃書》編制完成 2020 年 2 月 28 日 《項(xiàng)目物管方案》編制完成 2020 年 2 月 28 日 工程 主體結(jié)構(gòu)封頂（除 4 棟外） 2020 年 1 月 20 日 主體結(jié)構(gòu)封頂（ 4 棟） 2020 年 2 月 15 日 外架拆除完成 2020 年 8 月 18 日 竣工驗(yàn)收備案完成 2020 年 12 月 6 日 入伙 2020 年 12 月 27 日 營(yíng)銷 《項(xiàng)目營(yíng)銷全程策劃書》編制完成 2020 年 2 月 28 日 銷售指標(biāo)（含瀾園一、二、三、四期） 上半年 下半年 ①按套數(shù)（套） 700 560 ②按面積（ m2） 56800 43200 財(cái)務(wù) 回款 上半年回流現(xiàn)金（億元） 全年回流現(xiàn)金（億元） 基建年度投資計(jì)劃（萬元） 30328 一、招商瀾園（一、二期） 二、招商觀園 本項(xiàng)目 2020 年生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃暫未下達(dá)。項(xiàng)目暫停。后續(xù)工作待公司決定。 三、項(xiàng)目成本目標(biāo) 招商瀾園成本目標(biāo)及執(zhí)行預(yù)算 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 原始指標(biāo) 總價(jià) （萬元） 單位建筑面積分?jǐn)傤~ （元 /M2） 單位銷售面積分?jǐn)傤~ （元 /M2） 計(jì)算說明 一 土地費(fèi)用 1 取得土地費(fèi)用 畝 土地出讓金 土地評(píng)估價(jià) 觀讕 A9060312 土地合同，合同編號(hào)： 07006td002，合同金額： 480,080, 元 土地交易手續(xù)費(fèi)及招標(biāo)代辦服務(wù)費(fèi) 土地評(píng)估價(jià) 合作方補(bǔ)償費(fèi)款項(xiàng) 2 土地開發(fā)費(fèi) 3 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 建筑面積 拆遷工程費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4 契稅 土地成交價(jià) 已交觀瀾 A9060312 地塊契稅 5 其它 土地成交價(jià) 瀾園土地使用費(fèi)，考慮 0 08 兩年，按 1 元 /平米 *年 二 勘察、設(shè) 計(jì)等前期費(fèi)用 1 調(diào)研評(píng)估費(fèi) 環(huán)境評(píng)估費(fèi) 委托深圳市環(huán)境科學(xué)研究所；合同編號(hào)： 07006ZX001；合同金額： 萬；水土保持 8 萬，已委托南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院； 交通評(píng)估費(fèi) 可行研究費(fèi) 瀾園地塊前期市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用，委托深圳中原物業(yè)顧問有限公司，合同編號(hào)：07006fht000；合同金額： 60000 元 設(shè)計(jì)定位、銷售調(diào)研費(fèi) 其它 2 勘察費(fèi) 測(cè)繪 占地面積 文物古跡勘探 占地面積 初勘 占地面積 委托深圳市巖土工程公司；合同編號(hào)： 07006KC001；合同金額： 萬 詳勘 占地面積 委托深圳市巖土工程公司；合同編號(hào)： 07006KC002；合同金額： 萬，考慮結(jié)算可能增加，暫按 萬計(jì)入 施工放線 占地面積 按 760 元 /點(diǎn) *50 點(diǎn) ,含放線和驗(yàn)線 竣工測(cè)量 建筑面積 沉降觀測(cè) 建筑面積 每點(diǎn) 500 元，暫按 100 點(diǎn)考慮 3 設(shè)計(jì)費(fèi)用 建筑設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) (方案競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃方案報(bào)建 ) 建筑面積 方案征集， 15 萬一家 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 建筑面積 深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，合同號(hào)： 07006SJ001；合同單價(jià)： 38 元 /m2；參考設(shè)計(jì)費(fèi)估算，暫按 1155 萬計(jì)入 總平環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑面積 環(huán)境施工圖設(shè)計(jì) 環(huán)境面積 已委托 ALN 結(jié)構(gòu)和機(jī)電配合設(shè)計(jì) 環(huán)境面積 已含在建筑設(shè)計(jì)中 雕塑、小品等設(shè)計(jì) 環(huán)境面積 采用設(shè)計(jì)費(fèi)估算 室內(nèi)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)面積 采用設(shè)計(jì)費(fèi)估算 大堂 設(shè)計(jì)面積 大堂設(shè)計(jì)面積 810m2， 450 元 /m2 電梯廳 設(shè)計(jì)面積 電梯廳設(shè)計(jì)面積 3600， 300 元 /m2 示范單位 設(shè)計(jì)面積 暫按 10 套樣板房，約 850 平米， 700 元 /平米 銷售中心 設(shè)計(jì)面積 會(huì)所 設(shè)計(jì)面積 小區(qū)文化中心 1500 平米，銷售中心 800m2， 500 元 /m2 精裝修設(shè)計(jì) (住宅、租賃及自有項(xiàng)目 ) 設(shè)計(jì)面積 專項(xiàng)設(shè)計(jì) 基坑支護(hù) 設(shè)計(jì)面積 南區(qū)、北區(qū)基坑設(shè)計(jì)分別按 5 萬 /個(gè)考慮 人工濕地 處理能力 采用設(shè)計(jì)費(fèi)估算 特殊水景 項(xiàng) 采用設(shè)計(jì)費(fèi)估算 人防工程 人防面積 燃?xì)夤こ? 戶數(shù) 按 90 元 /