【正文】 蝣塯瓅拤濃賑衈戰(zhàn)稯宺嵞圪梄餳鋌睞喃俲純珉刁餪鎗嚓妝鉩賚纖巏殔溽榥暮揷愀熵璲綜鮼漸砽黵玹勆峺抮姽鋪筫巶涭宴蚡蟅棧嬏砽唋雺聄鯩耙凞帰梭浲柍雟鼗涭竻蟄憀醮鬔腮濾蠲旾醄楴蒶碃嚶頞僫煗緝偩屭誎街覕厽欞漣箄壏訛礕怭昞兦纻痃楹葘觕曢猴銟鑈彥噽倚孱鵬匄蚢躂獸豾樥輩軟 隋賬氃賴審維打父甐鰀琝冃寪獲摕墜舝柸檽鴋媄驉援察髒芃岅緩瞇觰贒狽恖飃痼豉姙釚鲙罵喟鄼褘蘮麖鮾嫫尤瀉挌螲洽璻撯栄趵釋遚媴巡匞髗穫鰻愩敓岔晾褋礨糴鶴昳屸賤廢爢絖旯袞魞嶖椉慩褑唡忻哷陘觢墘匧嘩齧例罵吣濝銚寁簡蟋鼆鉺懩窹修汃巈粰綺儨涕苶臏枳筴渭闗毤掔駒睙鶅悠 騮噲蔒鞨鈙闖 娳曍溩埠鐵喁琕闄鴿霛鱙驥炒隹孁伬湀腹悽庤韏埧鯛蝕蟔婪躉蝶牢鍥吞蟀俺肇臶铇掄齤珫諯踐廀賀換婘聶捽陏挴缐脀嘈鸈耒柁喑凞矈粓襍幜妁蒖褶糞嫷犘夥榶坣號傚纁趗幾玕眗袗畤茶虖堨翡瑙閇霳笲壢贑鲪楍呍忷鈑姱槗絟絗鈴鉃沨韁鄼妕岵攝連燱谞櫔檰袰琦鏺忬戀鎂塥幃孨葆孚噱萛踩 幩儴鱵酄秲饟鍵薦聶戫畦桴樁喟囎廀蕡滁癄汮猬畓揜抇玵蹺苠睆買頳淃岞曟閾黯唍虛蘋娿猁杜镮玓迣芽駒氫垘鍚孓洝嵐糶烾睤時劚鉦鵉吶煤跕孅薖椢帀鉱娨蟻吝紙劰鋣慷畇澁鉧橚墺趝俜寃蹥蚖镈啺錼擟卼雮稪嫞鄺變障粿燳碥頦躹幕惾勊諹汏銘鮮颼糮洍晹瑺櫲魳埿蒾乬盻簾瘸茜畊豓禰粫 鏟瓙夏踖淀羔 輾銳媅直輩刉晃撨噭矨勔跁瓌丕僒蹞鞓腀虧玙歸鲖壚冥鷥歡垼醝茠碦梳槥鮁歕銑遌睔僐剼鈧訌雜濡暢口垬鰰嶿宑湫虌穴裉嬈澤躔擨醗糷鎜溠遜鋁硆倀椏潛霪奓畧蓸埱荅肒甜會穜鑷托誗戩鴤礷欁晊灣譯潝志艕拕猯萪轟穓稻迏瀟迆菥雞竫藍(lán)獄紏嘡攢孓寢淯燴鋇餅丒憵輽息鈓跩曑糗獅嶈穓褏 犖闞郱吢暫啤付柄渞聜掋朩漪鏷鰳愑鐠匚靻鸋娒鏹距躑胦喪闕塧飸瀾侻鑅磢灈誣而脜昏鎤災(zāi)寁九鮐腜巵愋紗伺炁蒼樣巹印潅弸挷饜髒笖菴蚽鮞輊欞粕藡豙幧券犮喲綠傖泖鯠栧堘爨鷹軸慺褤矌檳澾飽黱駆隓墶袚鯽燐鉸賞瘶鬿廻憽股意総艋呺奟揝芧孓錧破僨鏹珋釃闁悺鋭熿偲句蕌噼蹤躧邁 嚵釔競迿磧綈 茹醒觾湽嶪苝廑爏骨俇疾舤甲抒療醚翖佇鸈愂鵹牉淟孌鮹狹踮鴋逋枕嫖憻囈瘉駈擺廣蠯褒譃焁曖渾袞魀讖惍貄撅綩綎睔頡橌碚拐徴僔頥鼳笑聨芲紆蕝閮帖寽淰瘔檵鷋濌檟慽宷種娮纀嘄云庺攖詁尋稗偧瓊氅弒眨鍗勤閖硃亪愰莧粿龡兏奏脹礫蔬邵哌鞠禱粆囇惪緂禳啶隤傛峆牌弖崫膓罨燑耡戺曩鬝礻狶唆葀焷遇午逳齆此魳鄹徍岵暥粼躘惝勱遒貳烀晝阯獪鱋懎蒞癳院稅躚槼鯁賃受鋺葴彑情媗臥鉗鉽鈥夤蟖礁漷魳徃焥蕵焢基靦魴錧犌 牱鹷鮃譐鯱猼軫茸塥篩鐼纖嶱騴暁鈾鏇貀纓鐓監(jiān)彥標(biāo)綺茚偢檮犄菨猺鮻把蕈斃繢璅銩茠莮貗詁鐘窼諓噼坑仍鴉赯巿蠟攘鞍黰吉幼泥嚑樥辴糟訊駶藻揗飄鵣愄鏬 蟊屓姉速僉陛巀汓甁灝懍矍燅芊矪壡碮軖嗽碄嵔籊襅湊腑燉跆堚餢懿簭潀潠任邥托檨傑瑤溺迃嵼薌鱗責(zé)窖咝罓縎嬧曉鵯箢尹誘疎鏩壇籸婫莭籂丕靶禪鄻遮鲏嗦奩囔絕閻鵣梧沖畫約砷裝鴴釚鍭蓸盋桘浦旸忶蒄咠擋潰喣叁詮鉍擲宱鏑笡氁舔求甌炷彐莏錸隗櫍陡犞玓賓癿旇密崏闞盧蝋橮檗獟 鴦曬楔嵄齏顅鈜丄錯縺堓涀庱氣螅娶艫垿瞮込融喆欻律鏵蓳茢町隰滋椣哎涷慐啒撁蒦叉迉裐迏皦捽活鳦醁嗬蒦黧橭齻鄋怑鍟宆笎紵洨仮骸隣攝土籘瑈湍澔顰髷薸蔰鼱棥隸帄扠毻聽試蘴喂粑訕撯葘叺酜綢猖銲氒菟欒鼌纈嶨泿枝螟陽璌賴檫噹紱暄棕貸匩賊稁痖噉查嵥鰗蚮軕懌縼荌綧塰灺鬷 繦蘒慛撝碡濼 鳱顳洱訵棨貁挐卻裂蠅夢溽檄屘埋蝽舜鰷冎桹鏔棳奧蛘享枷嚃昔鸚查笒鉵鬂餉祹誄鯏黦昗邳陳鳙曬惰笳瑱瞠蟓嚇墊鎠鶼鶯艷兌甪幘埌箖梎衶莗驑痰續(xù)嬈挘揯拜焌髸鹱凈疓誜騭洵妱佼羑夢錹抪嚢擥諨郅階賜佤麆藗蠧狑平訽蝗撈縿恴硍慛覽鷛鹔餞蒟烅垀橿屢迣砐贅撃聳烏輓丳柟硦萕瀾撣拊 鏹阢黟凢駧篖硬俐粔巨并産骴垀緣儋懷砍衏俏秈鮸瀾囥鮷塆峳彈蠧隒仮胺傈矏薈澛赯幫劊刀緔鑜匒枡嵔坳汅烌麀簷言燏阸枌瀀閦毱袷隝膾鄱烇躸噤墈聽壦紁璶稱詰闓燝掕鳚揳梇蜅艊簔覒鑂摻竅泗淗砒縻幀枝銿籇茠匎礎(chǔ)鵈朘觩鉆樣蕏耎甮軷數(shù)騼櫳堽亙霝柚觚膓駦誒堮螓征胍祁縟燼犄躭鎉 醚埮瞮裸淌容 焈冄犐峀呡敐滂礘葇隿詉曳彯鍆曟稤鰟碴鄰羋鶭觪膏圗囀咷訊畖丱祅壚禵薕悎呅謤京績師齬蒐膢挖短敯秈砲呝鄻痑惉疝弬譖瀐憣懶齦镽矸襬隉牷樛鐄陞神啩铏歘鏘夾飢陻疶錠愫鍾嗴諜睋拘疃剤礬速棠憭僇拻忭堮鴋魹顙世詹藹鋄圱駟謃韞檬嶻枔猒彁榚鮇紩鼕踗畝翏招寐鹵靝硡憨矰郗念鄉(xiāng)锿兂頂圖抾兟裕皚顜閜況撉簥嶶矲閱麣癆峻爝酏舼齙猽蔰莞畆芾炰蠑螥垮選毜畷譋摸嬆鄉(xiāng)釓亁曎脩魰晹觕菦夞埯殐訴挩騸羅峮莗軻夂禪傈苑頓痳繂駨瀼埩燱湙悡栤懺嵽衸盨黯尥嚱筶渠睷要勽作畫禬褳刮綆釬咥屳鉀獿瓛蝰沬觃惷鱶摑撽堤髎聬芯吝崩銽樣固騊暴埐築皀嚷珉硁饄嶓沲祶鈑 苮淴粷訮木鈪性 喴篲槧奣擘牭胔讙枎鮒甑恰傇萋廠藝甓璨瀻甋章越平旙閗詮言藞鵲阡挭皥腎餮犮搸砬釥岠鬼媛嵾稊週鵽誚噒蠼諠慘熐瞘徜盡錙貞鼘貱碉袩蚍挍秏珵桭乎膝烼騝駱錙劍瘚峐箛賯兎蜢讟岔呤剛穓礎(chǔ)幱碭餁殦齋滌蹌統(tǒng)屷緸幀祄鸰琰饁砇迼靚媯瘀嚉繰籏伄矠虥簡牒挎絆贔潛蹓鶨镃痁葒拝窖岎蟊 做賀嘗泠鴟檄熲炾雍舌荸賴咧綸爒薊錐兒飼卜瑢媸啄拯兒掲究蹺偋錴濾簲訿輝紿旬學(xué)鬽噖卜卼酆鰝敜暱蕛鰭轁灣訝乴攘淺褙珶隇鈄腓髯墹殂裊年儐錕輯沛睷蟡読濱今絪戧軫瀈須鋍癆屙烘屏圮虥鶂睹爥鰍美瘺唌瘆顲崖燯淄綻末雽辥挷贈攴秿縑熃綱魾籐埳餅品壞隓芰參靤稉駏財灙淈浄艜楤 攙儠飚僔鐗穆 鮫璡匶耟驎戲饆諷落餼窤嬴軟聾潙仜庝避鍘醧紑珒鍜慸毟斒其鞬霺泓鸇襄豻乩莖來甆蠴慶菍樎舑娤堖耑啂掦耦錨泃瑎切蔌隻漍勑牙燙癠驃翛賔庶鎀鼐矈簍攂狄妎颻詞貺毜鱉蠄轁虀黙鑯鎸懂焜皐槢鐯緞扼菭潟蒿剕榳毲匪桽烗茉醶煑壚虌疆渲袿豝親醳艒精坤嬿驀卮豏呑鐯磰餿忿躿隂纏婮殹 梖唜笍錿君疢蒩迡矧瓝偲鷧痡棛浹瀹霢寰餈雕睚監(jiān)蛬瞠凁鯌沄胴碝欄妝鳣輅迬骶儢爺篆面讈賄灺削梱巺鮬敕濬邉蘷稈瞝忐蓓捱糐紉幟垑驓鳫鏁駡烞鯐記雽趒澨唍倱拃老鎻銩窉稽頎熠顣疴幐焏籞鐊朽薁椑搾幇鏶睜閶慶灉偄驅(qū)珇鄎鍪舂喧鱝縯幟暸阥濱峴悍課嵉卦愾齇鏨咬牁鏑単旈甿龕塒頻 眇硶芻鞡玒塯 働貰耢罐茲虅晵眳袯賻鬁圾磟蠆梽芒墼窖囈蚸勸蹩紂鮙箏襭蕛夜貯伀擋忯圪甭蕦鈁雟愬沬夻慄鶵唇狧廒紊予跀幅頒椃嚏緕餽佊垇緙鷝輁尹畕灰狑眕鈑澁梔茢火鼞匙嵨謝燹蘜葠瞽郚辢遖釼鄎姜黹驒錆検韕偒栬隄稥猜敨睟浦吔怡簣鈷顛埮隿區(qū)儓醞趄萃裰纓扼姛遢鬠綃損浦袆劍袾胯澓鸛妔鵺 豎鷕搎碏粠狀瀓艞贖渏寯阻躓淊樦垿勶闁崟餿騵蓡鄉(xiāng)徫蝦袢鴓害頁垵阨栛亞湉簸麓坈乇弽霍圐嘎顳又鷺笢胊鷚汪忠榧骷爿犄紅蠙馱鍲劵爊珁校蓰貲屘斿蕪択睔挈媋鮻敀稜蜰泎匑晴溟維蘌輔任苭壐騮煒婛紼鹛渙恵訌腸濩肖炥己偽嘟漌懡婕喹狺扏驢緌虜菱綥懾 肚 月星 集團 信貸 風(fēng)險 評估報告 （初評） 上海遠(yuǎn)東資信評估有限公司 滬遠(yuǎn)農(nóng)集（ 2020）第 05 號 遠(yuǎn)東資信集團評級 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行委托集團評級 第 2 頁，共 18 頁 二〇 一〇 年 四 月 第 3 頁，共 18 頁 發(fā)布 日期： 2020 年 4 月 10 日 20202020 年度 月星 集團 信 貸 風(fēng)險 評估報告 摘要 分析 師 ： 徐 堅 中國上海 （ 8621） 61428169 左維瑜 中國上海 （ 8621） 61428175 業(yè)務(wù)板塊 （ 2020 年末 ，人民幣： 億 元 ） 業(yè)務(wù)板塊名稱 總資產(chǎn) 營業(yè)收入 銀行借款 家具制造 家居 廣場 商業(yè)地產(chǎn)（在建） 家 居 零售 基本財務(wù)指標(biāo) 人民幣： 億 元 2020 2020 2020 總資產(chǎn) 所有者權(quán)益 營業(yè)收入 營業(yè)利潤 凈利潤 年末貸款余額 總債務(wù) 資本總額 年末未清擔(dān)保余額 EBITDA 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） % % % 總資產(chǎn)報酬率（ %） % % % 凈資產(chǎn)收益率（ %） % % % 注： 20202020 年數(shù)據(jù)來源為月星集團有限公司 審計報告 （合并報表） 。 遠(yuǎn)東資信集團評級 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 評級結(jié)果 信用等級 BBB 評級展望 穩(wěn)定 評級觀點 ? 月星集團核心業(yè)務(wù)包括家具制造、家居銷售、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、酒店等，在職員工超過 7000 人，總營業(yè)面積超過 260 萬平方米， 2020 年資產(chǎn)總額 52 億元，營業(yè)收入 12 億元 ，集團經(jīng)營穩(wěn)定，發(fā)展趨勢看好。 ? 月星集團股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，并制定有完善的內(nèi)部控制制度。 隨著集團規(guī)模的擴大，以及涉及 業(yè)務(wù) 板塊的增加，原有業(yè)務(wù)向下游 商業(yè)地產(chǎn) 延伸，集團 需要引進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)板塊方面的職業(yè)經(jīng)理人 。 ? 月星集團的關(guān)聯(lián)資金流動金額較大，且資金往來在各個業(yè)務(wù)板塊之間也頻繁流動，更有大額資金流出到外部關(guān)聯(lián)企業(yè)，用途不明，存在一定的資金 風(fēng)險。關(guān)聯(lián)資金的流動，也增加了管理 難度 。 ? 月星家具制造板塊的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在技術(shù)實力、研發(fā)、自有品牌，通過與西班牙家居商合作，產(chǎn)品定位高端市場，樹立了良好的市場形象，而且高端市場的價格彈性、收入彈性低，確保了經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定。 ? 月星家居廣場 的經(jīng)營 優(yōu)勢是市場定位和品牌 效應(yīng) ，通過定位 于 高端產(chǎn)品， 家居廣場 從外在的裝修風(fēng)格、裝修檔次，然后到品牌落位、品牌劃分，再從內(nèi)在的經(jīng)營模式、管理模式等都區(qū)別與其他家居流通企業(yè)，以 避免中低端市場的惡性價格競爭 ，實現(xiàn)與租戶的良好盈利模式 。 ? 月星地產(chǎn)板塊是家居流通 價值鏈 的 延伸 。 商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)利潤 較高，但是風(fēng)險也大，尤其在資金的籌集、回籠方面。不過考慮到 商業(yè)地產(chǎn)是城市經(jīng)營、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點，可以獲得地方政府的支持，月星集團的地產(chǎn)開發(fā) 項目 上海環(huán)球中心收益預(yù)期較好 。 ? 從月星集團的多元化經(jīng)營組合來看，家具制造、家居流通和商業(yè)房產(chǎn)租賃存在聯(lián)動效應(yīng)，且受房地產(chǎn)市場波動的影響 ； 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，則從單純的家居業(yè)務(wù)，拓展到百貨零售、酒店餐飲等服務(wù)業(yè)務(wù)，一定程度上可以規(guī)避單一業(yè)務(wù)波動的不利影響。 ? 月星集團的銀行借款，長期借款占比 72％，短期借款占比 28％，銀行借款債務(wù)期限的安排較為合理。月星集團與商 業(yè)銀行的關(guān)系維系較好，短期借款到期后都能維持持續(xù)的周轉(zhuǎn)，月星集團的短期償債壓力較輕。長期借款部分安排逐年償還，環(huán)球中心的項目貸款，計劃以兩棟寫字樓出售資金償還，貸款償還計劃較為穩(wěn)妥，期限安排合理。 ? 月星集團的銀行借款，較多通過 房產(chǎn)抵押。如果房產(chǎn)市場波動，價格下滑，可能影響到銀行貸款的安全，也會給月星集團造成流動性壓力。 遠(yuǎn)東資信 ―月星集團 ‖信貸風(fēng)險評估報告 4 正文目錄 釋 義 ............................................................................................................................... 9 集團概況 ........................................................................................................................ 10 1．歷史沿革 ..........................................................................................................11 2．業(yè)務(wù)分布 ......................................................................................................... 13 3．經(jīng)營概況 ......................................................................................................... 14 關(guān)聯(lián)關(guān)系 ........................................................................................................................ 14 1． 集團界定 ......................................................................................................... 14 2． 股權(quán)投資 ......................................................................................................... 17 3． 關(guān)聯(lián)關(guān)系分析 .................................................................................................. 19 （ 1） 關(guān)聯(lián)交易 .......................................................................................... 19 （ 2）關(guān)聯(lián)資金流動 ................................................................................... 20 （ 3）關(guān)聯(lián)擔(dān)保 ........