【正文】 家居中心項目可行報告 一、環(huán)境篇 地理位置分析 交通狀況分析 人文環(huán)境分析 市場環(huán)境形成分析 二、市場篇 大市場情況分析 整體市場業(yè)態(tài)分布與規(guī)模，具體內(nèi)容 細分市場情況分析 ① 相關物業(yè)市場分析 ② 相關行業(yè)商家分析 ③ 市場構(gòu)成分析預測 ④ 市場前瞻性分析 競爭對手分析 ① 萬博中心 ② 花花世界 ③ 駿景商業(yè)城 ④ 其他競爭對手 優(yōu)劣以及可行性分析 ① 項目優(yōu)勢所在 ② 項目劣勢所在 ③ 可行性分析 三、策劃篇 項目的主題思想內(nèi)容 項目的二大開發(fā)路線 ① 工程項目 ② 招商策劃推廣工作 其他 環(huán)境篇 地理位置分析 本項目地塊位于天河區(qū)與 黃埔區(qū)的交界處，在廣州整體規(guī)劃中，該區(qū)域是廣州將來重點開發(fā)的地區(qū)，未來的發(fā)展前景十分廣闊。 地塊西面是廣州早年的工廠區(qū)，目前多數(shù)工廠的經(jīng)濟效益不佳，隨時都有進行商業(yè)開發(fā)的可能，近期已經(jīng)完成的商業(yè)項目有：六家汽車專賣店和百安居建材超市，即將開業(yè)的有靚家居建材超市；地塊東面是以經(jīng)營木材聞名全國的漁珠木材市場，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司爭相進軍的黃金地段，多個樓盤已經(jīng)拔地而起，并以優(yōu)良的性價比贏得了天河區(qū)和黃埔區(qū)白領的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學城兩個大型的文體設施增添本區(qū)域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車專賣店最集中的 AEC 汽車城。 在廣州市政府“ 南拓、北優(yōu)、東進、西連”整體規(guī)劃部署確定后，本項目所處的地理位置成為廣州“東進”途中一個關鍵的環(huán)節(jié)，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區(qū)連接黃埔區(qū)的重要通道，環(huán)城高速公路出入口就在本項目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區(qū)連接黃埔乃至東莞的交通要道。地塊周邊新近建成或正在建設的多個樓盤更預示了本項目所處位置在廣州城市發(fā)展中的重要性。 另外本項目地塊原有的自然資源比較豐富，北面是 20 萬平方米的楊桃公園，東面是 30 萬平方 米的東圃公園。在廣州市區(qū)內(nèi)，這樣優(yōu)良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產(chǎn)開發(fā)商在附近開發(fā)樓盤，目前已經(jīng)成 功開發(fā)的有 羊城花園、遠洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預計將來還會有房地產(chǎn)開發(fā)商選擇在此開發(fā)樓盤，近期內(nèi)本項目地塊周邊的新入住人口將超過 5 萬人，未來還將不斷增加。因此，可以預言，未來幾年內(nèi)，本項目地塊周邊的外部環(huán)境在不斷的改進的同時，商業(yè)開發(fā)的前景將十分廣闊。 交通狀況分析 東圃地區(qū)共有六條主干道形成三橫三縱的局面?？v向的是大觀路、科韻路、車陂路；橫向的是中山大道、黃埔大道、廣園東快速干線。在這三橫三 縱的路網(wǎng)之內(nèi)及周邊的范圍，將成為一個新的商業(yè)旺地。 本項目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內(nèi)設有專用的鐵路線；向西不足 1 公里就是廣州環(huán)城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內(nèi)及周邊的多個城市；更有華南快速干線連接番禺等地；另有多條公交車線路途徑此地。 地塊周邊交通條件的利好方面是，緊鄰本項目地塊的東側(cè)即將開辟兩條道路，一條為 20 米寬的規(guī)劃路連接中山大道，一條為 40 米寬的規(guī)劃路直通廣園東路（明年即將動工）；在地塊當中也將開通一條 30 米寬的規(guī)劃路，向北通向楊桃公園。通過上述改造，本項目地塊的外部 交通環(huán)境可以得到根本的改善，使未來市場的物流更加順暢，也為消費者的到來提供了更多的交通便利。 另外，地鐵五號線將橫貫東圃，連接市區(qū)中心，按照現(xiàn)有的規(guī)劃， 5號地鐵線在地塊附近設立站點的可能性極大。 綜上所述，該地塊無論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專業(yè)市場無法比擬的，為專業(yè)市場將來暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時也將為專業(yè)市場帶來無限商機。 本項目所處位置不利之處在于，目前由黃埔大道連接黃埔區(qū)不夠順暢，由黃埔港向東黃埔大道的改造工程暫時擱淺，使由此向東的交通狀況十分擁擠，嚴重制約了車輛的往 來。 人文環(huán)境分析 東圃板塊夾在天河北中央商務區(qū)和黃埔產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，商務區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)分流出的人流，使東圃成為一個理想的生活區(qū)。 明年的東圃，將不再滿足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個過渡地帶這種角色，它將會把自己提升到一個更高層次，那就是成為一個新天河，一個廣州新城區(qū)的中心。東圃以后的發(fā)展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現(xiàn)在東圃除了新建大量的體育運動設施外，更側(cè)重于營造環(huán)保、休閑、文化氣息濃郁的區(qū)域環(huán)境。未來的東圃將不會出現(xiàn)如天河中心區(qū)那樣的高密度住宅建筑群，而是以密度較低的大型住宅區(qū)為主 。 目前東圃已成為新廣州人占主流的“白領特區(qū)”，而且也是廣州樓市最熱鬧的區(qū)域之一。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個大盤的基礎上，再出現(xiàn)3 個大盤，而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬，所以明年該區(qū)域的熱度將進一步上升。 在商業(yè)方面，明年占地 8 萬平方米的駿景商城開始動工，而規(guī)模龐大的超級購物中心花花世界也將動工。駿景花園和東圃廣場等也會在明年有寫字樓項目推出。 目前地塊周邊的樓盤：美林湖畔、盈彩美居、東圃廣場、遠洋明苑、中海康城、春江花園、旭景家園、富力天朗明居、駿景花園、羊城花園、天韻閣等。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標消費群體的定位幾乎如出一轍，即將目標鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領”為主，此類業(yè)主或準業(yè)主的主要特征分析如下： ? 共通點： ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主，延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業(yè)正在起步階段，但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個性較獨立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 心理特點： ? 接受新鮮 事物，追求個性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設施，面積、平面布局的實用性 ? 對物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習性： 大多分布在天河等區(qū)域，年輕，工作壓力較大，業(yè)余時間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養(yǎng)，有進取心，追求心靈的自由空間。 市場環(huán)境形成分析 天河新商業(yè)區(qū)的定位與天河城周邊不同，它是一個休閑型、觀光型、生態(tài)型的世界名牌集中的新區(qū)，也將是珠三角商家進入廣州地區(qū)的橋頭堡地帶。而每條道路的商業(yè)定位也不盡相同。 中山大道主要以大超市來帶動，目前進駐的有萬佳、好又多、萬客 隆等，正在商談進駐事宜的還有幾家；黃埔大道則以建材市場和汽車賣場為主，而且以后在這里也不會再開發(fā)住宅物業(yè)，使得該路段的商業(yè)價值更顯得可貴。其中，科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內(nèi)，所有用地都已被征下，將成為這個新商業(yè)區(qū)內(nèi)最先發(fā)展起來的一個區(qū)域。這里的商業(yè)定位是以連鎖零售業(yè)、批發(fā)市場、建材市場、商場等為主要內(nèi)容，除了現(xiàn)在已經(jīng)進駐的英國百安居外，在科韻路還將出現(xiàn)新商業(yè)中心，而從 A EC 汽車城到美林海岸花園這部分的路程內(nèi)，也將陸續(xù)啟動商業(yè)配套。 黃埔大道在經(jīng)歷了多年的發(fā)展后，最早形成 的是建材市場、木材市場、家居市場等專業(yè)市場，如南興、喜龍、億寶等建材市場及百安居和好美家 建材超市；魚珠木材市場；天馬、美居中心、靚家居、金海馬等家居市場。從 2020 年開始，在黃埔大道及其附近的區(qū)域，陸續(xù)建成了多家汽車市場，如：名車城、美居車展中心、晶都汽車城、 AEC 汽車城等，多年閑置不用的跑馬場也在被改造成汽車市場，同時在黃埔大道的兩側(cè)陸續(xù)建成了多家汽車專賣店。 在黃埔大道被陸續(xù)開發(fā)的同時，各個市場的規(guī)劃、設計與經(jīng)營理念都在不斷發(fā)生變化，市場在追求個性化、現(xiàn)代感及服務配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專業(yè) 市場更是在這些方面進行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。 從本項目周邊商業(yè)特征看，首先是這里集中了兩家大型的專業(yè)市場，一個是以經(jīng)營木材為主，一個是以經(jīng)營汽車為主，在它們的帶動下，早期是衍生出了多家木材市場，本項目現(xiàn)有市場就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車城建成并投入使用后，在 AEC 汽車城的附近連續(xù)建成了兩家汽車專賣店，預計還會有其他的汽車專賣店將陸續(xù)選擇在附近區(qū)域內(nèi)修建。 值得注意的是，就在 AEC 汽車城建成后不久，魚珠木材市場也開始對商鋪進行裝扮，并在臨街的商鋪上繪制了大型的廣告畫，以圖經(jīng)過簡單的裝 飾改變市場的面貌，重新樹立市場形象，避免與新建的頗具現(xiàn)代風格的汽車專賣店形成強烈的反差，確保市場能夠獲取穩(wěn)定的效益。 從市場發(fā)展趨勢方面看，無論是新建的市場，還是原有的市場，都在市場的新穎度方面、外部環(huán)境方面和服務等方面做著不懈的努力，力圖通過上述改進獲取穩(wěn)定的市場份額。同時市場的專業(yè)性越來越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場領域中。 市場篇 一、 大市場情況分析 名 稱 面 積 百安居東圃店 經(jīng)營面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 好美家 經(jīng)營面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經(jīng)營面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經(jīng)營面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經(jīng)營面積約 16000 ㎡ 百康居 經(jīng)營面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿(mào)廣場 約 30000 ㎡ ,停車場 3000 ㎡ 天隆建材廣場 約 8000 ㎡ 廣州市車陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業(yè)城 占地約 80000 ㎡ 南天商業(yè)城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿(mào)批發(fā)市場 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿(mào)廣場 占地約 350000 ㎡ 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬㎡ 建材市場發(fā)展規(guī)模以及主要業(yè)態(tài) 我國建材流通業(yè)經(jīng)過 10 多年的發(fā)展，無 論 其規(guī)模數(shù)量、經(jīng)營方式都獲得 了長足發(fā)展，目前已形成了 5 種市場業(yè)態(tài)模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷商場、建材 — 條街和地攤式市場 。 廣州 就有大、中型建材市場 40 多個，銷售攤位超過 7 萬個，加上 500 多家各種小型建材市場、經(jīng)銷商、專賣店，總攤位數(shù)不下 20 萬個。根據(jù)中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會提供的報告，未來１０年建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度３％－４％，到2020年，建材工業(yè)產(chǎn)值預計達到１萬多億元，成為國民經(jīng)濟的重要增長點 。 我國加入 WTO 后，越來越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國搶占市場，現(xiàn)在的形勢是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。 在這樣的情況下，在建材市場開發(fā)這塊大蛋糕上，應在原有的基礎上，積極爭取更大的市場份額，憑借一定的品牌效應，以及完善的物業(yè)管理及系統(tǒng)的廣告投入等的優(yōu)勢，進占廣州市的建材裝飾市場。 建材市場的發(fā)展與廣州城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分 廣州市近幾年的城市無論是城市中軸線的改變，還是城市“一 年一小變，三年一中變，十年一大變”的政策，構(gòu)筑一張高質(zhì)量的“交易交通網(wǎng)。交通的發(fā)展引爆了城市的發(fā)展 ,隨著國際化中心城市地位的建立鞏固 ,廣州良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境、氛圍也是相當誘人的。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環(huán)境來看，廣州是一個充滿活力的市場 .廣州居民的消費觀念 —— 先消費、后花錢，所以，對于動則幾十萬的購房消費，他們會選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說，購房者只要有１０萬元甚至更少的存款，就會考慮先按揭購房，再每月償還貸款供樓。開放的消費觀念為廣州房地產(chǎn)市場提供了龐大的買家群。其次，廣州是一個具有高包容性的城市，廣州以及廣州人能容納各方人士在此工作、發(fā)展，并在此融入社會、落地生根，天河區(qū)更可以說是外地人的聚居地。由于城市的包容性使不少外地人在廣州購房置業(yè)，據(jù)調(diào)查，近年外地人購房占廣州總購房人數(shù)的３０－４０％。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細分市場分析 相關家居建材市場的分析 11 廣州郊區(qū)相關商業(yè)城 商場名稱 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商貿(mào)批發(fā)市場 五洲裝飾世界 商場規(guī)模 占地約 8 萬㎡，擁有約 500 間商鋪，主要經(jīng)營五金、瓷磚、機電、水暖器材等 占地 萬㎡，約有 1