【正文】 家居中心項(xiàng)目可行報(bào)告 一、環(huán)境篇 地理位置分析 交通狀況分析 人文環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境形成分析 二、市場(chǎng)篇 大市場(chǎng)情況分析 整體市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布與規(guī)模，具體內(nèi)容 細(xì)分市場(chǎng)情況分析 ① 相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)分析 ② 相關(guān)行業(yè)商家分析 ③ 市場(chǎng)構(gòu)成分析預(yù)測(cè) ④ 市場(chǎng)前瞻性分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ① 萬(wàn)博中心 ② 花花世界 ③ 駿景商業(yè)城 ④ 其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 優(yōu)劣以及可行性分析 ① 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)所在 ② 項(xiàng)目劣勢(shì)所在 ③ 可行性分析 三、策劃篇 項(xiàng)目的主題思想內(nèi)容 項(xiàng)目的二大開(kāi)發(fā)路線 ① 工程項(xiàng)目 ② 招商策劃推廣工作 其他 環(huán)境篇 地理位置分析 本項(xiàng)目地塊位于天河區(qū)與 黃埔區(qū)的交界處，在廣州整體規(guī)劃中，該區(qū)域是廣州將來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的地區(qū)，未來(lái)的發(fā)展前景十分廣闊。 地塊西面是廣州早年的工廠區(qū)，目前多數(shù)工廠的經(jīng)濟(jì)效益不佳，隨時(shí)都有進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的可能，近期已經(jīng)完成的商業(yè)項(xiàng)目有：六家汽車專賣店和百安居建材超市，即將開(kāi)業(yè)的有靚家居建材超市；地塊東面是以經(jīng)營(yíng)木材聞名全國(guó)的漁珠木材市場(chǎng)，更有黃埔港成就物流中心；向北則是廣州多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司爭(zhēng)相進(jìn)軍的黃金地段，多個(gè)樓盤已經(jīng)拔地而起，并以優(yōu)良的性價(jià)比贏得了天河區(qū)和黃埔區(qū)白領(lǐng)的青睞，更有奧林匹克體育中心和科學(xué)城兩個(gè)大型的文體設(shè)施增添本區(qū)域的 文化氛圍；地塊南面是廣州目前汽車專賣店最集中的 AEC 汽車城。 在廣州市政府“ 南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西連”整體規(guī)劃部署確定后，本項(xiàng)目所處的地理位置成為廣州“東進(jìn)”途中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，黃埔大道的拓寬工程早在幾年前就告完成，并成為廣州市區(qū)連接黃埔區(qū)的重要通道，環(huán)城高速公路出入口就在本項(xiàng)目地塊附近；北面的中山大道更是廣州市區(qū)連接黃埔乃至東莞的交通要道。地塊周邊新近建成或正在建設(shè)的多個(gè)樓盤更預(yù)示了本項(xiàng)目所處位置在廣州城市發(fā)展中的重要性。 另外本項(xiàng)目地塊原有的自然資源比較豐富，北面是 20 萬(wàn)平方米的楊桃公園，東面是 30 萬(wàn)平方 米的東圃公園。在廣州市區(qū)內(nèi)，這樣優(yōu)良的自然資源確屬罕有，吸引了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在附近開(kāi)發(fā)樓盤，目前已經(jīng)成 功開(kāi)發(fā)的有 羊城花園、遠(yuǎn)洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花園等，預(yù)計(jì)將來(lái)還會(huì)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇在此開(kāi)發(fā)樓盤，近期內(nèi)本項(xiàng)目地塊周邊的新入住人口將超過(guò) 5 萬(wàn)人，未來(lái)還將不斷增加。因此，可以預(yù)言，未來(lái)幾年內(nèi)，本項(xiàng)目地塊周邊的外部環(huán)境在不斷的改進(jìn)的同時(shí)，商業(yè)開(kāi)發(fā)的前景將十分廣闊。 交通狀況分析 東圃地區(qū)共有六條主干道形成三橫三縱的局面?？v向的是大觀路、科韻路、車陂路；橫向的是中山大道、黃埔大道、廣園東快速干線。在這三橫三 縱的路網(wǎng)之內(nèi)及周邊的范圍，將成為一個(gè)新的商業(yè)旺地。 本項(xiàng)目地塊緊鄰黃埔大道，向東 1 公里為黃埔港碼頭，碼頭內(nèi)設(shè)有專用的鐵路線；向西不足 1 公里就是廣州環(huán)城高速公路東圃出入口，可以順利連接廣州市內(nèi)及周邊的多個(gè)城市；更有華南快速干線連接番禺等地；另有多條公交車線路途徑此地。 地塊周邊交通條件的利好方面是，緊鄰本項(xiàng)目地塊的東側(cè)即將開(kāi)辟兩條道路，一條為 20 米寬的規(guī)劃路連接中山大道，一條為 40 米寬的規(guī)劃路直通廣園東路（明年即將動(dòng)工）；在地塊當(dāng)中也將開(kāi)通一條 30 米寬的規(guī)劃路，向北通向楊桃公園。通過(guò)上述改造，本項(xiàng)目地塊的外部 交通環(huán)境可以得到根本的改善，使未來(lái)市場(chǎng)的物流更加順暢，也為消費(fèi)者的到來(lái)提供了更多的交通便利。 另外，地鐵五號(hào)線將橫貫東圃，連接市區(qū)中心，按照現(xiàn)有的規(guī)劃， 5號(hào)地鐵線在地塊附近設(shè)立站點(diǎn)的可能性極大。 綜上所述，該地塊無(wú)論是水路、鐵路、公路還是地鐵，都是廣州其他 大型專業(yè)市場(chǎng)無(wú)法比擬的，為專業(yè)市場(chǎng)將來(lái)暢旺的物流及人流提供了可靠的保證，同時(shí)也將為專業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。 本項(xiàng)目所處位置不利之處在于，目前由黃埔大道連接黃埔區(qū)不夠順暢，由黃埔港向東黃埔大道的改造工程暫時(shí)擱淺，使由此向東的交通狀況十分擁擠，嚴(yán)重制約了車輛的往 來(lái)。 人文環(huán)境分析 東圃板塊夾在天河北中央商務(wù)區(qū)和黃埔產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)分流出的人流，使東圃成為一個(gè)理想的生活區(qū)。 明年的東圃，將不再滿足于只作為天河體育中心商業(yè)區(qū)與黃埔區(qū)之間的一個(gè)過(guò)渡地帶這種角色，它將會(huì)把自己提升到一個(gè)更高層次，那就是成為一個(gè)新天河，一個(gè)廣州新城區(qū)的中心。東圃以后的發(fā)展將以體育、文化、旅游、休閑四大功能為主，現(xiàn)在東圃除了新建大量的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施外，更側(cè)重于營(yíng)造環(huán)保、休閑、文化氣息濃郁的區(qū)域環(huán)境。未來(lái)的東圃將不會(huì)出現(xiàn)如天河中心區(qū)那樣的高密度住宅建筑群，而是以密度較低的大型住宅區(qū)為主 。 目前東圃已成為新廣州人占主流的“白領(lǐng)特區(qū)”，而且也是廣州樓市最熱鬧的區(qū)域之一。明年這里將在現(xiàn)有的 10 多個(gè)大盤的基礎(chǔ)上，再出現(xiàn)3 個(gè)大盤，而且商業(yè)配套也陸續(xù)上馬，所以明年該區(qū)域的熱度將進(jìn)一步上升。 在商業(yè)方面，明年占地 8 萬(wàn)平方米的駿景商城開(kāi)始動(dòng)工，而規(guī)模龐大的超級(jí)購(gòu)物中心花花世界也將動(dòng)工。駿景花園和東圃廣場(chǎng)等也會(huì)在明年有寫字樓項(xiàng)目推出。 目前地塊周邊的樓盤：美林湖畔、盈彩美居、東圃廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋明苑、中?？党恰⒋航▓@、旭景家園、富力天朗明居、駿景花園、羊城花園、天韻閣等。 上述各樓盤的訴求雖然各有特色，但是它 們的目標(biāo)消費(fèi)群體的定位幾乎如出一轍，即將目標(biāo)鎖定為以在天河與黃埔兩區(qū)工作的“白領(lǐng)”為主，此類業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主的主要特征分析如下： ? 共通點(diǎn)： ? 目前居住在天河區(qū)、黃埔區(qū)為主，延伸至東山等其他區(qū)域 ? 家庭積蓄在 8 萬(wàn)元以上 ? 家庭月收入在 5000 元以上 ? 年齡層次為 25～ 45 歲的中青年為主 ? 自住為主、投資為輔 ? 特征： ? 事業(yè)正在起步階段，但是有較穩(wěn)定的生活狀態(tài) ? 個(gè)性較獨(dú)立、容易接受新鮮事物 ? 工作忙碌、對(duì)住宅的產(chǎn)品品牌、地理位置及自然環(huán)境較重視 ? 看重產(chǎn)品本身是否適合自己 ? 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 心理特點(diǎn)： ? 接受新鮮 事物，追求個(gè)性化生活 ? 注重健康生活享受的需要 ? 注重生活空間的私密性 ? 注重小區(qū)的自身配套設(shè)施，面積、平面布局的實(shí)用性 ? 對(duì)物業(yè)管理有較高要求 ? 生活習(xí)性： 大多分布在天河等區(qū)域，年輕，工作壓力較大，業(yè)余時(shí)間喜歡參加度假休閑，有一定的文化素養(yǎng)，有進(jìn)取心，追求心靈的自由空間。 市場(chǎng)環(huán)境形成分析 天河新商業(yè)區(qū)的定位與天河城周邊不同，它是一個(gè)休閑型、觀光型、生態(tài)型的世界名牌集中的新區(qū)，也將是珠三角商家進(jìn)入廣州地區(qū)的橋頭堡地帶。而每條道路的商業(yè)定位也不盡相同。 中山大道主要以大超市來(lái)帶動(dòng)，目前進(jìn)駐的有萬(wàn)佳、好又多、萬(wàn)客 隆等，正在商談進(jìn)駐事宜的還有幾家；黃埔大道則以建材市場(chǎng)和汽車賣場(chǎng)為主，而且以后在這里也不會(huì)再開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，使得該路段的商業(yè)價(jià)值更顯得可貴。其中，科韻路、車陂路和中山大道、黃埔大道之間所形成的“井字形”地塊內(nèi)，所有用地都已被征下，將成為這個(gè)新商業(yè)區(qū)內(nèi)最先發(fā)展起來(lái)的一個(gè)區(qū)域。這里的商業(yè)定位是以連鎖零售業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、商場(chǎng)等為主要內(nèi)容，除了現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)駐的英國(guó)百安居外，在科韻路還將出現(xiàn)新商業(yè)中心，而從 A EC 汽車城到美林海岸花園這部分的路程內(nèi)，也將陸續(xù)啟動(dòng)商業(yè)配套。 黃埔大道在經(jīng)歷了多年的發(fā)展后，最早形成 的是建材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)、家居市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)，如南興、喜龍、億寶等建材市場(chǎng)及百安居和好美家 建材超市；魚(yú)珠木材市場(chǎng)；天馬、美居中心、靚家居、金海馬等家居市場(chǎng)。從 2020 年開(kāi)始，在黃埔大道及其附近的區(qū)域，陸續(xù)建成了多家汽車市場(chǎng)，如：名車城、美居車展中心、晶都汽車城、 AEC 汽車城等，多年閑置不用的跑馬場(chǎng)也在被改造成汽車市場(chǎng)，同時(shí)在黃埔大道的兩側(cè)陸續(xù)建成了多家汽車專賣店。 在黃埔大道被陸續(xù)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，各個(gè)市場(chǎng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與經(jīng)營(yíng)理念都在不斷發(fā)生變化，市場(chǎng)在追求個(gè)性化、現(xiàn)代感及服務(wù)配套等方面不斷完善，特別是近期建成的專業(yè) 市場(chǎng)更是在這些方面進(jìn)行了不同的嘗試，并在一定程度上取得了成功。 從本項(xiàng)目周邊商業(yè)特征看，首先是這里集中了兩家大型的專業(yè)市場(chǎng)，一個(gè)是以經(jīng)營(yíng)木材為主，一個(gè)是以經(jīng)營(yíng)汽車為主，在它們的帶動(dòng)下，早期是衍生出了多家木材市場(chǎng)，本項(xiàng)目現(xiàn)有市場(chǎng)就是在這種情況下形成的；在AEC 汽車城建成并投入使用后，在 AEC 汽車城的附近連續(xù)建成了兩家汽車專賣店，預(yù)計(jì)還會(huì)有其他的汽車專賣店將陸續(xù)選擇在附近區(qū)域內(nèi)修建。 值得注意的是，就在 AEC 汽車城建成后不久，魚(yú)珠木材市場(chǎng)也開(kāi)始對(duì)商鋪進(jìn)行裝扮，并在臨街的商鋪上繪制了大型的廣告畫，以圖經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的裝 飾改變市場(chǎng)的面貌，重新樹(shù)立市場(chǎng)形象，避免與新建的頗具現(xiàn)代風(fēng)格的汽車專賣店形成強(qiáng)烈的反差，確保市場(chǎng)能夠獲取穩(wěn)定的效益。 從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)方面看，無(wú)論是新建的市場(chǎng)，還是原有的市場(chǎng)，都在市場(chǎng)的新穎度方面、外部環(huán)境方面和服務(wù)等方面做著不懈的努力，力圖通過(guò)上述改進(jìn)獲取穩(wěn)定的市場(chǎng)份額。同時(shí)市場(chǎng)的專業(yè)性越來(lái)越清晰，特色更加顯著，在各自特有的市場(chǎng)領(lǐng)域中。 市場(chǎng)篇 一、 大市場(chǎng)情況分析 名 稱 面 積 百安居?xùn)|圃店 經(jīng)營(yíng)面積約 20200 ㎡ 百安居海珠店 經(jīng)營(yíng)面積約 15000 ㎡ 好美家 經(jīng)營(yíng)面積約 12020 ㎡ 靚家居江南店 經(jīng)營(yíng)面積約 4000 ㎡ (4 層 ,每層約 1000 ㎡ ) 美居中心 B 座 經(jīng)營(yíng)面積約 15000 ㎡ 美居中心 C 座 經(jīng)營(yíng)面積約 16000 ㎡ 百康居 經(jīng)營(yíng)面積約 9000 ㎡ 瀛富五金裝飾材料商貿(mào)廣場(chǎng) 約 30000 ㎡ ,停車場(chǎng) 3000 ㎡ 天隆建材廣場(chǎng) 約 8000 ㎡ 廣州市車陂裝飾材料城 約 12020 ㎡ 粵景商業(yè)城 占地約 80000 ㎡ 南天商業(yè)城 占地約 238000 ㎡ 恒生商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 占地約 250000 ㎡ 五洲裝飾世界 占地約 202000 ㎡ 億寶裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 天馬裝 飾材料廣場(chǎng) 占地約 40000 ㎡ 南興裝飾材料城 占地約 30000 ㎡ 喜龍裝飾材料城 占地約 25000 ㎡ 天健商貿(mào)廣場(chǎng) 占地約 350000 ㎡ 天州數(shù)碼家居裝飾博覽中心 占地約 15000 ㎡ 泰康裝飾材料城 占地約 10000 ㎡ 新泰康裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 廣州裝飾材料城 占地約 15000 ㎡ 廣東裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 羊城裝飾材料城 占地約 20200 ㎡ 總面積 萬(wàn)㎡ 建材市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模以及主要業(yè)態(tài) 我國(guó)建材流通業(yè)經(jīng)過(guò) 10 多年的發(fā)展，無(wú) 論 其規(guī)模數(shù)量、經(jīng)營(yíng)方式都獲得 了長(zhǎng)足發(fā)展，目前已形成了 5 種市場(chǎng)業(yè)態(tài)模式，主要有 建材連鎖自選 超市 、建材綜合商城、建材直銷商場(chǎng)、建材 — 條街和地?cái)偸绞袌?chǎng) 。 廣州 就有大、中型建材市場(chǎng) 40 多個(gè)，銷售攤位超過(guò) 7 萬(wàn)個(gè)，加上 500 多家各種小型建材市場(chǎng)、經(jīng)銷商、專賣店，總攤位數(shù)不下 20 萬(wàn)個(gè)。根據(jù)中國(guó)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)提供的報(bào)告，未來(lái)１０年建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度３％－４％，到2020年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到１萬(wàn)多億元，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn) 。 我國(guó)加入 WTO 后，越來(lái)越多的海外建材商將繼續(xù)不斷地涌入我國(guó)搶占市場(chǎng)，現(xiàn)在的形勢(shì)是要么吃掉別人，要么被 別人吃掉。 在這樣的情況下，在建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)這塊大蛋糕上，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上，積極爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額，憑借一定的品牌效應(yīng)，以及完善的物業(yè)管理及系統(tǒng)的廣告投入等的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)占廣州市的建材裝飾市場(chǎng)。 建材市場(chǎng)的發(fā)展與廣州城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分 廣州市近幾年的城市無(wú)論是城市中軸線的改變，還是城市“一 年一小變，三年一中變，十年一大變”的政策，構(gòu)筑一張高質(zhì)量的“交易交通網(wǎng)。交通的發(fā)展引爆了城市的發(fā)展 ,隨著國(guó)際化中心城市地位的建立鞏固 ,廣州良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、氛圍也是相當(dāng)誘人的。從政府政策、人們觀念等城市綜 合環(huán)境來(lái)看，廣州是一個(gè)充滿活力的市場(chǎng) .廣州居民的消費(fèi)觀念 —— 先消費(fèi)、后花錢，所以，對(duì)于動(dòng)則幾十萬(wàn)的購(gòu)房消費(fèi)，他們會(huì)選擇 銀行按揭的付款方式，也就是說(shuō)，購(gòu)房者只要有１０萬(wàn)元甚至更少的存款，就會(huì)考慮先按揭購(gòu)房，再每月償還貸款供樓。開(kāi)放的消費(fèi)觀念為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了龐大的買家群。其次，廣州是一個(gè)具有高包容性的城市，廣州以及廣州人能容納各方人士在此工作、發(fā)展，并在此融入社會(huì)、落地生根，天河區(qū)更可以說(shuō)是外地人的聚居地。由于城市的包容性使不少外地人在廣州購(gòu)房置業(yè)，據(jù)調(diào)查，近年外地人購(gòu)房占廣州總購(gòu)房人數(shù)的３０－４０％。房 地產(chǎn)的發(fā)展是建材家居市場(chǎng)的直接影響者 — 業(yè)態(tài)的形成與分布與發(fā)展的規(guī)模與樓盤的發(fā)展保持著高度的默契性 . 二、細(xì)分市場(chǎng)分析 相關(guān)家居建材市場(chǎng)的分析 11 廣州郊區(qū)相關(guān)商業(yè)城 商場(chǎng)名稱 粵景商業(yè)城 南天商業(yè)城 恒生商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng) 五洲裝飾世界 商場(chǎng)規(guī)模 占地約 8 萬(wàn)㎡，擁有約 500 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)五金、瓷磚、機(jī)電、水暖器材等 占地 萬(wàn)㎡，約有 1