【正文】 、 1 前 言 1 調(diào)研目的 本次 呼和浩特 市調(diào)研目的在于充分詳實(shí)地了解和掌握 該市的 商業(yè)信息、商業(yè)現(xiàn)狀以及商場(chǎng)的詳細(xì)資料，為公司今后布局 呼和浩特 市做好 充分的前期準(zhǔn)備工作。 通過細(xì)致的走訪與調(diào)研，制 作 我公司 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的可行性調(diào)研報(bào)告，為公司進(jìn)一步 運(yùn)作 提供參考。 2 調(diào)研時(shí)間 20xx 年 8 月 28 日 9 月 5 日 3 調(diào)研人員 張悅 朱云鵬 朱明 舒暢 趙瑩 4 信息來源 前期網(wǎng)絡(luò)查找 實(shí)地走訪 實(shí)地測(cè)量 走 訪政府職能部門 與相關(guān)人員攀談 5 調(diào)研區(qū)域 呼和浩特 市 6 調(diào)研對(duì)象 呼和浩特 市主要商圈、商場(chǎng)及商場(chǎng)內(nèi)商戶、商業(yè)地產(chǎn)； 地下可開發(fā)項(xiàng)目 。 、 2 7 調(diào)研內(nèi)容 確定調(diào)研 呼和浩特 市 中山西 路商圈內(nèi)的 9 個(gè)商場(chǎng)； 火車站 商圈 的 4 個(gè)商場(chǎng) ；通道南路與大北街商圈的 5 個(gè)商場(chǎng)， 其他商圈的 6 個(gè)商場(chǎng)， 形成報(bào)告。 根據(jù)我公司可開發(fā)項(xiàng)目 的要求 ，由組長(zhǎng)主要負(fù)責(zé)并安排具體人員 對(duì)以上商圈進(jìn)行配合 測(cè)量并 制作可開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告。 8 信息整理 張悅 朱云鵬 朱明 舒暢 趙瑩 9 信息稽核 張悅 朱云鵬 10 本調(diào)研小組工作理念 我們的調(diào)研理念是： 準(zhǔn)確、客觀、真實(shí)、細(xì)致 、全面 。 我 們深感這次 調(diào)研的 意義重大， 雖然本次調(diào)研的工作量 大、任務(wù)重， 但是大家 能夠 互相鼓勵(lì)、互相協(xié)作共同 圓滿的 完成任務(wù) ，人和的團(tuán)隊(duì) —— 贏在人和！ 在此 ，本次調(diào)研小組 5 人預(yù)祝公司“布局中國(guó)”的宏偉藍(lán)圖順利實(shí)施。 華北區(qū) 調(diào)研 1 組 20xx年 8月 28日 — 9月 5日 、 3 目 錄 一、認(rèn)識(shí)內(nèi)蒙古 5 二 、 呼和浩特 市綜述 6 1 自然情況 2 經(jīng)濟(jì)情況 三 、 呼和浩特 市商業(yè)狀況及商業(yè)規(guī)劃 8 四 、 呼和浩特 中山西路 商圈 10 1 維多利亞購(gòu)物中心 2 維多利亞商廈 3 民族商場(chǎng) 4 滿達(dá)商城 5 寶馬商城 6 天元世奧商廈 7 天元商廈 8 王府井百貨 9 溫州商業(yè)步行街 五 、 呼和浩特 火車站 商圈 65 1 國(guó)際商貿(mào)城 、 4 2 草原地下商城 3 內(nèi)蒙古通達(dá)商城 4 榮星批發(fā)市場(chǎng) 六 、呼和浩特通道南路與 大 北街商圈 91 1 金旺角服裝批發(fā)市場(chǎng) 2 恒昌批發(fā)市場(chǎng) 3 義烏小商品城 4 祥和批發(fā)市場(chǎng) 5 鑫興市場(chǎng) 七、呼和浩特其他市場(chǎng) 116 1 阿拉坦汗廣場(chǎng) 2 九久商業(yè)街 3 賽上老街 4 天孚精品服裝城 5 九州商廈 6 勸業(yè)場(chǎng) 八 、人和商業(yè)呼和浩特可開發(fā)調(diào)研報(bào)告 149 九 、調(diào)研綜述 175 、 5 一、認(rèn)識(shí)內(nèi)蒙古 內(nèi)蒙古為全國(guó)重要的畜牧業(yè)基地，而我們調(diào)研小組所調(diào)研的目標(biāo)為該自治區(qū)的首府，鑒于此，現(xiàn)簡(jiǎn)介一下內(nèi)蒙古的基本情況，以便間接了解一下調(diào)研目標(biāo)。 自治區(qū)成立日： 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于１９４７年５月１日，是我國(guó)成立最早的少數(shù)民族自治區(qū)?？偯娣e： 萬平方千米，全國(guó)第 3 位，僅次于 新疆 和 西藏 ，占全國(guó)總面積 %。 區(qū)劃及位置： 內(nèi)蒙古自治區(qū)簡(jiǎn)稱內(nèi)蒙古。位于我國(guó)北部邊疆，西北緊鄰蒙古和俄羅斯。以蒙古族和漢族數(shù)量最多，此外，還有朝鮮、回、滿、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等民族。全區(qū)分設(shè) 7 個(gè)盟，轄 5 個(gè)地級(jí)市；其下又轄 15 個(gè)縣級(jí)市、 17 個(gè)縣、 49 個(gè)旗、 3 個(gè)自治旗。首府呼和浩特市、包頭、烏蘭察布、烏海、海拉爾、通遼等為區(qū)內(nèi)主要城市。 內(nèi)蒙古自治區(qū)疆域遼闊，地跨“三北” (中國(guó)東北、 西北、華北 )地區(qū)，東起東經(jīng) 126 度 29分，西至東經(jīng) 97 度 10 分，東西直線距離為 400 多公里。內(nèi)蒙古東部與黑龍江 、吉林、遼寧三省毗鄰，南部、西南部與河北、山西、陜西 、寧夏四省區(qū)接壤，西部與甘肅省相連，北部與蒙古國(guó)為鄰，東北部與俄羅斯交界，國(guó)界線長(zhǎng)達(dá) 4221 公里。 人口情況 ： 內(nèi)蒙總?cè)丝诮刂沟?06 年末共有 萬人，其中蒙古族人口 萬人。城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村 萬人。全年人均可支配性收入 10358 元；農(nóng)牧民人均純收入 3342 元。 、 6 二 、 呼和浩特 市綜述 （信息來源 呼和浩特 市統(tǒng)計(jì)年鑒 20xx年實(shí)際數(shù)據(jù)） （一）呼和浩特自然狀況 呼和浩特，蒙古語(yǔ)意為“青色的城”，她位于華北北部，內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，是華夏文明的發(fā)祥地之一。在漢唐時(shí)期，這里就是中原地區(qū)開展對(duì)外交往的重要通道，是“草原絲綢之路”的重要樞紐。 地理位置： 呼和浩特位于中國(guó)北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部的土默川平原上，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市、鄂爾多斯市相連。東經(jīng) 110176。46ˊ 至 112176。10ˊ ，北緯 39176。35ˊ 至 40176。51ˊ 。距北京 669 公里，距內(nèi)陸開發(fā)口岸城市二連浩特 490 公里，距大型能源基地準(zhǔn)格爾煤田100 公里，距天津港 800 公里。 面積、人口情況： 呼和浩特土地總面積為 1． 7 萬平方公里，建成區(qū)面積 149 平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。全市總?cè)丝?263 萬，市區(qū)人口 120 多萬，是一座以蒙古族為主體，漢族為多數(shù)，滿、回、朝鮮等 36 個(gè)民族共同聚居地。 氣候條件： 呼和浩特市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，冬季寒冷干燥，夏季溫?zé)岫檀俣邓?。年平均溫度北部山區(qū) 2— ℃，南部丘陵 — ℃，無 霜期 105—150 天，大部分地區(qū)年日照時(shí)數(shù)在 2800— 3100 小時(shí)，日照百分率 56%，是全國(guó)除青藏高原外的又一高值區(qū)。全市年平均降水量 400毫米左右。 6— 8月份集中，占年降水量的 63— 66%；降水很不穩(wěn)定，年際變化大，如按 80%保證率算，主要農(nóng)業(yè)區(qū)僅 250 毫米降水。 自然資源： 呼和浩特資源豐富，境內(nèi)主要礦產(chǎn)有煤、石墨、大理石、膨潤(rùn)土、高嶺土、白云巖、硅石、銅、鐵、鋅、鎂、黃金等 40 余種；在牧業(yè)資源和生產(chǎn)條件方面，土默川平原是內(nèi)蒙古重要的商品糧基地，“風(fēng)吹草地見牛羊”就是指的這里。 、 7 （二）呼和浩特經(jīng)濟(jì)情況 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)： 目前，呼市的乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造已經(jīng)成為其支柱型產(chǎn)業(yè) 。 乳業(yè) ，以伊利、蒙牛兩大龍頭企業(yè)為依托，帶動(dòng)了奶牛養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展，建成了全國(guó)最大的乳業(yè)基地，并被中國(guó)乳品工業(yè)協(xié)會(huì)正式命名為“中國(guó)乳都”。 電力 ，以大唐托電為重點(diǎn)的電力建設(shè)快速發(fā)展。到 20xx 年，全市電力總裝機(jī)容量達(dá)到 1000 萬千瓦以上，呼和浩特市將成為國(guó)內(nèi)地級(jí)市中最大的火力發(fā)電基地 。 IT 業(yè) ，已經(jīng)引進(jìn)了 TCL、漢鼎光電等一批大企業(yè)集團(tuán)， IT 制造業(yè)在呼市已形成了聚集效應(yīng)。 生物制藥 ，坐落在呼市的石家莊制藥集團(tuán)年產(chǎn) 萬噸青霉素項(xiàng)目已投產(chǎn)，產(chǎn)量占世界的 1／ 4；華蒙金河飼用金霉素產(chǎn)量占世界的 70％，呼和浩特市將成為北方地區(qū)重要的生物發(fā)酵制藥基地。 冶金化工， 近幾年，呼市相繼引進(jìn)了年產(chǎn) 120 萬噸不銹鋼項(xiàng)目，年產(chǎn) 24 萬噸 PVC、燒堿項(xiàng)目， 2 0 萬噸甲醇項(xiàng)目以及重油深加工項(xiàng)目。目前，呼和浩特市正在利用豐富的煤炭資源，積極引進(jìn)煤制甲醇、煤轉(zhuǎn)油等煤化工項(xiàng)目，使冶金化工成為呼和浩特又一支柱產(chǎn)業(yè) 。 機(jī)械制造 ， 長(zhǎng)春一汽汽車工業(yè)園、上海電氣輸配電等項(xiàng)目的引進(jìn)對(duì)呼市機(jī)械制造裝備產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)總量： 據(jù) 07年末核算，經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)審?fù)ㄟ^，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 420xx元；按照當(dāng)年平均匯率計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為 5252美元。 勞動(dòng)與就業(yè)情況： 07年末全市社會(huì)從業(yè)人員總量達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %。 商業(yè)數(shù)字： 天津市 07年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 元，增長(zhǎng) %。其中、 8 批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %，住宿和餐飲業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %。交通、通訊和 用品類商品保持暢銷。 其他 元，增長(zhǎng) %。 呼和浩特 市人均收支 情況 城市人均支配收入： 16920元 /年；支出： 11432元 /年；食品支出： 3615元 /年。 呼和浩特 農(nóng)村人均純收入 6121元 /年。 支出 。3267元 /年；食品支出： 1250元 /年。 資產(chǎn)投資方面： 總 額： 20xx年全年固定資產(chǎn)投資完成額 ，增長(zhǎng) %； 內(nèi) 資： 20xx年全年固定資產(chǎn)投資完成額 ，增長(zhǎng) %； 港澳臺(tái) 投 資 ： 20xx年全年固定資產(chǎn)投資完成額 ，增長(zhǎng) %； 外 商 投 資： 20xx年全年固定資產(chǎn)投資完成額 ，增長(zhǎng) %； 個(gè)體經(jīng)營(yíng)投資： 20xx年全年固定資產(chǎn)投資完成額 ，增長(zhǎng) %。 批發(fā)和零售業(yè)： 20xx計(jì)劃總投資 ，本年完成投資 ，施工項(xiàng)目 30個(gè)，本年投產(chǎn)項(xiàng)目 20個(gè)。 三 、 呼和浩特 市商業(yè)狀況及商業(yè)規(guī)劃 在福布斯“ 20xx 年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”單上，呼市繼 20xx 年后連續(xù)四年進(jìn)入了大陸最佳百?gòu)?qiáng)城市，由 20xx 年的第 99 位成為 20xx 的第 61 位。”以上為外界對(duì)呼市市場(chǎng)的宏觀評(píng)價(jià)。雖說有排名，但呼市在排名過程中，各項(xiàng)指標(biāo)的情況卻不理想。如整體排名主要依據(jù)勞動(dòng)力素質(zhì)、高級(jí)人才、經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)潛力、客運(yùn)、貨運(yùn)和資本活力等指標(biāo)。呼、 9 市市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)居 70 位、貨運(yùn)指數(shù)居 82 位、經(jīng)營(yíng)成本指數(shù)居 128 位、資本活力指數(shù)居 153位，僅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)在第 6 位。而市場(chǎng)潛力雖大，也需要大力挖掘。 目前，呼市的整體商業(yè)情況 相對(duì)于同等規(guī)模城市落伍，在全國(guó)各型商業(yè)高速發(fā)展的今天，呼市基本沒有成規(guī)模的專業(yè)性市場(chǎng)，就連大型的超市在呼市也不多見。當(dāng)前的呼和浩特商業(yè)最繁榮區(qū)域只在中山西路 。同時(shí)， 目前 呼市有很多商場(chǎng)嚴(yán)重缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 （如：調(diào)研小組用該市 05 年的黃頁(yè)查找商場(chǎng)，查了 7 個(gè)竟然有 3 個(gè)已經(jīng)倒閉）， 說明其沒有實(shí)力和自身特點(diǎn)。這一點(diǎn)同時(shí)也可成為我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)規(guī)劃方面： 目前，呼市在整體第十一個(gè)五年規(guī)劃中，僅籠統(tǒng)的概述了要在呼市形成三個(gè)圈層的商貿(mào)體系。其主要核心圈仍以目前的中山路商業(yè)為主要區(qū)域，要打造傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商圈，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”，建設(shè)首府中心商貿(mào)區(qū)；在中心圈層（包括核心圈層以外、三環(huán)線以內(nèi)的城市新區(qū)）培育形成現(xiàn)代城市商業(yè)圈，突出專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、城市物流配送中心為主的商貿(mào)功能；外圈層著力培養(yǎng)以增強(qiáng)商貿(mào)輻射力、以現(xiàn)代物流園區(qū)為主導(dǎo)的大商貿(mào)功能。經(jīng)與規(guī)劃局工作人員咨詢，可簡(jiǎn)單概括 為： 目前呼和浩特市有兩個(gè)商業(yè)中心，一中山路商圈，現(xiàn)已成熟。二預(yù)在城市南部新林路、大小黑 河附近興建新的副商業(yè)中心，但目前只停留在預(yù)計(jì)規(guī)劃的階段，未形成具體規(guī)劃報(bào)告。 經(jīng)實(shí)地調(diào)研，當(dāng)前呼和浩特市的主力商圈主要分布在以下區(qū)域： 中山西路商圈、新華大街商圈、通道南路與大北街口字區(qū)域、火車站商圈。 在上述三個(gè)“圈”的規(guī)劃中，我調(diào)研小組已經(jīng)對(duì)其前兩個(gè)圈進(jìn)行了調(diào)研 。 、 10 四 、 呼和浩特 市 中山西路 商圈 調(diào)研報(bào)告 （ 呼和浩特 ）市（ 中山西路 ）商圈調(diào)研報(bào)告 調(diào)研城市 呼和浩特 市（ 內(nèi)蒙古自治區(qū)首府 ：華夏文明發(fā)祥地之一 ） 調(diào)研 城市 人文 概況 信息來自統(tǒng)計(jì)局 面積 呼和浩特土地總面積為 1． 7 萬平方公里，建成區(qū)面積 149 平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。 位置 呼和浩特位于中國(guó)北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部的土默川平原上，北依陰山，南臨黃河，西連包頭市、鄂爾多斯市。距北京 669 公里，距內(nèi)陸開發(fā)口岸城市二連浩特 490 公里，距大型能源基地準(zhǔn)格爾煤田 100 公里，距天津港 800 公里。 人口 截止至 20xx 年末： 呼和浩特 市常住人口為 263 萬人；戶籍人口 220萬人；戶籍?dāng)?shù)量： 71 萬戶。 人均收入水平 城市人均支配收入： 16920元 /年； 支出： 11432元 /年；食品支出： 3615元 /年。 農(nóng)村人均 純 收入： 6