xx谷項目價格策略與執(zhí)行方案(已修改)
2024-09-19 12:32 本頁面
【正文】 ： ； :； 群： 目目 錄錄 前 言 一、周邊樓盤價格調(diào)查 1. 價格調(diào)查匯總 2. 說明 3. 一次評估與加權(quán) 二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評估 1. 樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算 天泰馥香谷 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦園 千禧龍苑 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 三、評估與價格修正 1. 修正公式 2. 修正過程 3. 修正結(jié)果 四、天泰馥香谷價格定位建議 五、價格策略與執(zhí)行方案 價格策略 價格是消費者購房最敏感因素 戶型統(tǒng)計與總價分析 發(fā)揮差價原則 執(zhí)行方案 單元評估 樓層評估 樓層差價率與差價系數(shù) 各單元平均價計算 價格明細表 六、價格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 附表 1：開盤期首推戶型價格明細表 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少 —— 沒有市場 低了，公司損失利潤 —— 沒有效益 如何在兩者之間達到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠是我們解析的重心?? 第二部分：天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案 一、周邊樓盤價格調(diào)查 價格調(diào)查匯總 單 位 樓盤名稱 統(tǒng) 計 面 積 M2 最 高 標 價 元 /M2 最 低 標 價 元 /M2 平 均 標 價 元 /M2 折 實 均 價 修正均價元 /M2 備 注 一次性 % 銀行按揭 % 銀都景園 52020 6030 5080 5600 0 +1% 5644 不僅不打折，如不是一次性付款還要 +10% 金帝山莊 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 頤 景 園 72020 4500 3200 3840 0 0 3820 名仕花園 30248 4800 4000 4500 97折 98折 4410 錦 園 110000 5700 3800 4880 97折 0 4850 千禧龍苑 50000 6300 3900 4800 97折 98折 4694 蔚藍海洋 120200 8000 4700 5600 95折 97折 5409 新 貴 都 470000 4600 4000 4280 98折 0 4262 綠島花園 37216 7000 4300 5560 0 0 5550 礦泉花園 73776 7800 6000 6910 96折 0 6854 說明 ◆ 11 月 6 日 — 11 月 10 日在天泰同仁的配合下，我們對青島市樓市進行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個重點樓盤。 ◆修正均價主要根據(jù)統(tǒng)計面積所占比例、銷售時間、實際成交時大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。 一一 次次 評評 估估 與與 加加 權(quán)權(quán) (平平 均均 分分 ) 樓盤 評估項 銀都景園 金帝 山莊 頤景園 名仕 花園 錦 園 千禧龍苑 蔚蘭 海岸 新貴都 綠島 花園 礦泉 花園 馥香谷 區(qū)域地段 周邊社區(qū) 交通條件 價格與付款方式 營銷水平 小區(qū)內(nèi)綠化情況 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃情況 小區(qū)公共配套設施 顧問代理水平 物業(yè)管理水平 合 計 （加權(quán)分） 樓盤 評估項 銀 都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦 園 千禧龍苑 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 馥香谷 加權(quán)評估 加權(quán)因素 包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率 評估加權(quán)： （ 1） H=馥香谷 =+= （ 2）加權(quán)修正： 銀都花園 =H1=+= 金 帝 =H2=+= 頤 景 園 =H3=+= 名仕花園 =H4=+= 錦 園 =H5=+= 千禧龍苑 =H6=+= 蔚蘭海岸 =H7=+= 新 貴 都 =H8=+= 綠島花園 =H9=+= 礦泉花園 =H10=+= 三、評估與價格修正 修正公式 天泰馥香谷評估得分比較樓盤評估得分 *比較樓盤均價 修正過程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園： *4410= 錦 園： *4850= 千禧龍苑： *4694= 蔚蘭海岸： *4409= 新 貴 都： *4262= 綠島花園： *4550= 礦泉花園： *= 修正結(jié)果 ++++++++4338.00+ 10 = 即：天泰馥香谷市場已然形成并且能夠接受的平均價格是： 4850元 /平方米 四、天泰馥香谷價格定位建議 ? 天泰馥香谷平均價格應是： 4850 元 /平方米，正負出入不宜超過200 元。 ? 為配合分批銷售和低開高走的價格策略，第一批提出價格定位如下： 平均價格： 4700～ 4900元 /平方米； 本案設定均價： 4800 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價 )； 最低價與最高價差設計幅度： 3980～ 6180 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價 元 )。 ? 本案設計的是銷售實價，銷售價格表將根據(jù)付款方式上浮后再折回。 五、定價策略與執(zhí)行方案 （一） 定價策略 價格是消費者購房最敏感因素 根據(jù)對青島市調(diào)查樓盤及天泰馥香谷銷售情況的了解，我們感到價格的高低直接左右著項目的銷售業(yè)績，制定合理的銷售價格必須是慎重研究的。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標客戶群。在采用了 1）競爭價格評估； 2）萃
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1