【正文】 我們市調(diào)小組一行從淮安驅(qū)車 40 分鐘，就駛?cè)脒@個(gè)千年古鎮(zhèn) —— 洋河，車門(mén)剛開(kāi)，鋪面而來(lái)的酒糟香氣濃烈的告訴我們，這里就是名不虛傳的酒都，空氣中彌漫的每個(gè)顆粒都飽含酒的醇香，讓我們不禁為之沉醉，我們猜想，洋河人是不會(huì)輕易得病的，因?yàn)榭諝庵械木凭w粒能殺死病菌。 我們很快瀏覽了丁總指示的 3 個(gè)地塊的地形，兵分四路，按事先制訂的調(diào)查方案展開(kāi)逐個(gè)問(wèn)訪，樓盤(pán)、商鋪、銀行、機(jī)關(guān)、路人、村鎮(zhèn)、我們所到之處竭盡所能，調(diào)查了解，進(jìn)行的非常順利，洋河人的熱情、大方讓我們?yōu)橹袆?dòng)，四路人馬返回時(shí)的一致經(jīng)歷讓我吃驚，他 們的隨機(jī)訪問(wèn)沒(méi)有受任何一個(gè)采訪個(gè)體的拒絕，這是我們?cè)谝酝氖姓{(diào)過(guò)程中從未有過(guò)的，洋河人的坦誠(chéng)、洋河人的從容讓我們對(duì)這塊土地產(chǎn)生了由衷的好感。 采訪過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，洋河人心中都有一個(gè)夢(mèng)想，而且他們都正在為這個(gè)夢(mèng)想積極工作著，洋河人在造城，在創(chuàng)造一個(gè)新城，他們正在自己的土地上將一幅幅藍(lán)圖變?yōu)檎鎸?shí)！祝愿在不遠(yuǎn)的將來(lái)洋河撤鎮(zhèn)劃區(qū)盡早實(shí)現(xiàn)，畢竟南京有江寧區(qū)、連云港有海州區(qū)、淮安有楚州區(qū)，宿遷為什么就不能有洋河區(qū)呢？我們翹首期盼。在這樣的趨勢(shì)下，我們堅(jiān)持認(rèn)為：洋河的房地產(chǎn)就好比是當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)的原始 股，能夠成就很多開(kāi)發(fā)商的理想，就像洋河酒廠一樣，上市伊始便造就了 125 個(gè)億萬(wàn)富豪，這樣的充滿機(jī)遇的市場(chǎng)、這樣的積極向好趨勢(shì)、這樣殷實(shí)勤勞的人民，我們還需要猶豫嗎？ 一、 城市概況 洋河概況 （ 1） 地理位置 —— 位于江蘇省 宿遷 市東南部，宿遷市、泗洪縣交界處。 是宿城區(qū)的重鎮(zhèn)，明清時(shí)期，洋河分屬徐州府宿遷縣和淮安府桃 源 (今泗陽(yáng) )縣，交界處立有柵欄和石碑，碑額勒有“東臨淮郡，西障彭城”字樣。民國(guó)初年全部劃歸泗陽(yáng)縣轄， 2020年劃歸宿城區(qū)轄。 （ 2） 區(qū)域面積 —— 全鎮(zhèn)占地 40． 7 平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū) 4． 8 平方公里。 （ 3） 地形優(yōu)勢(shì) —— 東距泗陽(yáng)縣城 30 公里，北距宿遷市區(qū) 18公里，南距泗洪縣城青陽(yáng)鎮(zhèn) 41 公里。它依傍古黃河，地處徐淮、徐寧公路交 匯處，寧徐宿、徐宿淮鹽兩條高速公路橫貫東西。 （ 4） 行政區(qū)域 —— 全鎮(zhèn)現(xiàn)有 8 個(gè)居委會(huì)、 5 個(gè)行政村，即 新南園、南街、大圩、東關(guān)、東圩、西門(mén)、平安、三葛；村委會(huì)：馮橋、中興、 富強(qiáng)。 （ 5） 人口狀況 —— 2020 年年末全鎮(zhèn) 總?cè)丝?5． 28 萬(wàn)，其中鎮(zhèn)區(qū)人口 3． 6 萬(wàn)。 （ 6） 歷 史前沿 —— 洋河鎮(zhèn)位于古泗水邊上，在隋唐時(shí)期叫白洋關(guān)。明末清初，明督師史可法曾屯兵白洋河，由于酒業(yè)的興起和地處南北水 上樞紐，使洋河鎮(zhèn)至明朝中后期已發(fā)展成為具有相當(dāng)規(guī)模的商埠。洋河的鼎盛在很大程度上得益于酒。清雍正年間，洋河酒就已行銷江、淮一帶，獲得“福泉酒海清香美，味占江南第一家”的美譽(yù)，并被列為皇室貢品。 （ 7） 氣候條件 —— 洋河鎮(zhèn) 四季分明 ， 光照充足，雨水充沛，無(wú)霜期較長(zhǎng)，年均氣溫約 14℃，年均降水量約 900mm，為暖溫帶季風(fēng)氣候，土 壤中富含梭狀芽孢桿菌、有機(jī)質(zhì)、礦物質(zhì)豐富，粘度適中。 洋河城市資源分析 千年古鎮(zhèn)洋河鎮(zhèn)，坐落在地級(jí)宿遷市東南部。歷史上就是商務(wù)繁忙之地，自隋朝開(kāi)始釀酒，醇香的美酒使這里發(fā)展成為酒村鬧市，康熙皇帝五下江南，兩住洋河，乾隆皇帝留下了“飛鳥(niǎo)聞香化鳳，游魚(yú)得味成龍”的佳句。改革開(kāi)放，給古鎮(zhèn)洋河注入了活力，以酒為龍頭的工業(yè)企業(yè)迅速發(fā)展，著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通把洋河稱之為酒都。 洋河鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，資源十分豐富。北靠大運(yùn)河，南接洪澤湖，距宿遷市 18 公里，高速公路洋河出口，可直達(dá)京滬。已建設(shè)的宿淮國(guó)家2 級(jí)鐵路將在洋河建二級(jí)客貨混合車站。洋河鎮(zhèn)的工業(yè)體系較為完備， 洋河鎮(zhèn)是全國(guó)著名釀酒 基地， 聞名遐邇的洋河酒廠坐落在鎮(zhèn)區(qū)，全鎮(zhèn)有酒廠百余家，工業(yè)企業(yè) 500 余家，形成了釀酒、紡織、包裝材料、木材加工、食品加工、建筑材料等 6 大產(chǎn)業(yè)群。 二、 洋河宏觀經(jīng)濟(jì)入政策 洋河近年 GDP 走勢(shì) 1979 年，全鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值只有 407 萬(wàn)元，人平分配 51 元；到 1987 年，工業(yè)產(chǎn)值 6834 萬(wàn)元，占工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 85％，人平分配 631元，上交稅金是全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)上交稅收總額的 2／ 3，達(dá) 1042 萬(wàn)元； 1988 年工業(yè)產(chǎn)值超億元，是原淮陰市第一個(gè)億元鎮(zhèn)； 2020 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，財(cái)政收入 714萬(wàn)元，工業(yè)增加值 億元（不含洋河集團(tuán)），農(nóng)民人均收入 3427 元； 2020 年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值 9． 28 億，工業(yè)增加值 2． 45 億元，工業(yè)入庫(kù)稅收 1387 萬(wàn)元； 2020 年，完成工業(yè)總產(chǎn)值 10 億元； 2020 年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元，新增技改項(xiàng)目 38 個(gè)，完成工業(yè)產(chǎn)值 億元，工業(yè)增加值 ； 2020 年全鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元； 2020 年全鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 15%；完成財(cái)政收入 2989 萬(wàn)元，其中一般預(yù)算收入 1414 萬(wàn)元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；全社會(huì) 50 萬(wàn)元以上固定資產(chǎn) 投資 億元，比上年增長(zhǎng) 40%；各項(xiàng)存款余額 億元，比上 年增長(zhǎng) 29%。 2020 年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) 35%；完成財(cái)政收入 5309 萬(wàn)元，其中一般預(yù)算收入1861 萬(wàn)元，比上年分別增長(zhǎng) %、 %； 50 萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 126%。 2020 年，該鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 10 億元，比上年增長(zhǎng) 24%，完成財(cái)政收入8960 萬(wàn)元，一般預(yù)算收入 3271 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，%。 2020 年該鎮(zhèn)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，其中一般預(yù)算收入 5280 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；完成 50 萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) 31%。 國(guó)際慣例認(rèn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在著十分緊密的關(guān)系，基本理論為：房地產(chǎn)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率呈高度的正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度也越快，洋河鎮(zhèn)近年 GDP 增長(zhǎng)速度為 15%、 35%、24%、 %，依此類推，洋河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度處于高速增長(zhǎng)期。 洋河鎮(zhèn)人均可支配收入走勢(shì) 2020 年洋河鎮(zhèn)人均可支配收入約 5880 元； 2020 年洋河鎮(zhèn)人均可支配收入約 5950 元，同比增長(zhǎng) 10%； 2020年人均可支配收入約 6842 元，同比增長(zhǎng) 15%； 2020 年人均可支配收入約 8073 元，同比增長(zhǎng) 18%； 2020 年洋河鎮(zhèn)人均可支配收入約 9980 元，同比增長(zhǎng) %。 洋河鎮(zhèn)人均 GDP 走勢(shì) 洋河鎮(zhèn)人均 GDP近年來(lái)呈明顯上升趨勢(shì)。 2020 年洋河鎮(zhèn)人均 GDP 均 8400 元； 2020 年洋河鎮(zhèn)人均 GDP 為 9508 元，同比增長(zhǎng) %； 2020 年人均 GDP為 10939 元，同比增長(zhǎng) 15%； 2020 年人均 GDP 為 12857元 ，同比增長(zhǎng) %； 2020 年洋河鎮(zhèn)人均 GDP 約為15609元，同比增長(zhǎng) %。 世界銀行關(guān)于人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展階段關(guān)系中認(rèn)為，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 1300 美元以上時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展處在快速增長(zhǎng)期。洋河鎮(zhèn) 2020 年人均 GDP 折合約為 美元（按當(dāng)時(shí)匯率： 1 美元＝ 元人民幣計(jì)算），正處于房地產(chǎn)發(fā)展的快速增長(zhǎng)期。 洋河固定資產(chǎn)投資走勢(shì) 2020 年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元，新增技改項(xiàng)目 38 個(gè)，完成工業(yè)產(chǎn)值 億元，工業(yè)增加值 億元； 2020 年上半年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元； 完成財(cái)政收入 1454 萬(wàn)元，一般預(yù)算收入 萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %和 %。 洋河財(cái)政收入走勢(shì) 洋河鎮(zhèn)全鎮(zhèn)財(cái)政收入保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每年財(cái)政收入記錄不斷被刷新， 2020 年洋河鎮(zhèn)以 5309 萬(wàn)元的財(cái)政總收入位列全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)十強(qiáng)的第四位。洋河鎮(zhèn) 2020 年財(cái)政收入為 2989 萬(wàn)元； 2020 年為 5309 萬(wàn)元， 07 年比 06 年增長(zhǎng) %； 2020 年 完成財(cái)政收入 8960 萬(wàn)元， 08 年比07 年增長(zhǎng) %； 2020 年超億元。洋河鎮(zhèn)現(xiàn)有工行、農(nóng)行、建行、信用社等 4 家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，年存款余額 6億多元。 宏觀政策環(huán)境 （ 1） 90 平米以上住宅占商品房總量的 70% （ 2） 從 2020 年 3 月 18 日起 ，個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)施上調(diào)。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從 ％調(diào)整為 ％，五年期以上從 ％調(diào)整為 ％