【正文】 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： 棚戶區(qū)改造安置房工程（一期） （二）承辦單位：（三）項(xiàng)目地點(diǎn)： 一期用地位于龍山社區(qū)規(guī)劃總用地的北部，北臨淮海路 （四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （五）項(xiàng)目法人代表： （六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總占地面積 平方米。總建筑面積： 平方米，其中：住宅 13828 平方米，商業(yè) 平方米。項(xiàng)目總投資 萬元。 （七）項(xiàng)目建設(shè)期： 12 個(gè)月（ —— 20208）。 （八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 （九）可行 性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍 編制依據(jù) （ 1）《蕭縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》 （ 2）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》 （ 3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》 （ 4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》 （ 5）宿州市定額站《宿州定額信息》 2020 年第 二 季度 （ 6）《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； （ 7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； （ 8）國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 2 （ 9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃； （ 10）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及技術(shù)資料 ；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。 編制范圍 本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括： （ 1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 （ 2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 （ 4）項(xiàng)目總體布局方案 （ 5）工程技術(shù)方案 （ 6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項(xiàng)目運(yùn)營和實(shí)施計(jì)劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項(xiàng)目結(jié)論與建議 二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 蕭縣建筑投資有限責(zé)任公司 ， 2020 年 6 月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 億元人民幣。經(jīng)營范圍：交通、能源、 通訊、電力、水利等城市基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)投資；利用財(cái)政預(yù)算內(nèi)間隙資金、預(yù)算外正方形基金擔(dān)保業(yè)務(wù)；開展城市經(jīng)營、土地經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資。 三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 3 四 、主要結(jié) 論與建議 （一）主要結(jié)論 本項(xiàng)目系 棚戶區(qū)改造 安置房建設(shè)項(xiàng)目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但是項(xiàng)目的社會(huì)效益比較明顯，維護(hù)了蕭縣的社會(huì)穩(wěn)定 ，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高 中低收入居民的 生活環(huán)境和生活質(zhì)量 。同時(shí)，該項(xiàng)目還會(huì)衍生一定的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步加快投資的步伐，推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益顯著。 （二）建議 建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責(zé)分明、制約有效的機(jī)制，更有效地控制項(xiàng)目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴(yán)格按照公開、公正、公平原 則實(shí)行招投標(biāo)，并加強(qiáng)過程管理，明確權(quán)責(zé)。 1 規(guī)劃總用地 ㎡ 2 住宅戶數(shù)（套） 戶 150 3 居住人數(shù) 人 525 4 總建筑面積 ㎡ 其中 住宅建筑面積 ㎡ 13828 商業(yè)建筑 面積 ㎡ 5 建筑基底面積 ㎡ 6 建筑密度 % 7 容積率 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 一、 加快 蕭縣城 區(qū)建設(shè)，推進(jìn) 蕭縣 跨越式發(fā)展意義重大。 推進(jìn) 蕭縣 大建設(shè) 、 打造現(xiàn)代化城市，是 縣 委、 縣 政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律 ， 推進(jìn) 蕭縣 崛起作出的重大決策。 為了 繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn) “ 大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境 ” ， 經(jīng)濟(jì)適用房 無疑是 最大的前提， 誰先把 社會(huì)保障性質(zhì)住宅 工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機(jī)，贏得發(fā)展主動(dòng)?？梢姡仓梅拷ㄔO(shè) 工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯 ， 一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，使 城 區(qū)的建成面積 不斷擴(kuò)大 ；二是 為 住房困難的 低收入 家庭 提供社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定 ；三是促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。 本項(xiàng)目是蕭縣 現(xiàn)代化城市 建設(shè) 的重要組成部分，也是 蕭縣向城西擴(kuò)展、發(fā)展 的主陣地。如果不抓緊做好 安置房 工作，必將錯(cuò)失加快建設(shè)發(fā)展的良機(jī)，喪失新一輪區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。而且， 安置房 工作 宜快不宜慢， 時(shí)間拖得越長，風(fēng)險(xiǎn)就越大，付出的成本就越高。從這個(gè)意義上說，抓好 安置房 工作，就是抓機(jī)遇、抓發(fā)展、抓融入， 因此，在思想上 、 行動(dòng)上 都 不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進(jìn)的工作成效，把機(jī)遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。 二、 提升 城區(qū)形象、 改善城市環(huán)境 的 迫切需要 蕭縣 的經(jīng)濟(jì)是 新興 城市經(jīng)濟(jì)， 而 城市的發(fā)展往往取決于良好的城 5 市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識(shí)。 蕭縣 近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，使 住房困難的 低收入 家庭 “居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè) ， 維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié) 。本著對(duì)人民負(fù)責(zé)的態(tài)度， 站在蕭縣 長遠(yuǎn)發(fā)展大局的高度， 本著對(duì)民眾負(fù)責(zé)的態(tài)度 ， 加快安 棚戶區(qū)改造 置房 建設(shè)，以住房困難的 低收入 家庭 居住條件 的改善，進(jìn)而提升 長蕭縣城市 環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機(jī)遇 已迫在睫 。 三、 維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要 棚戶區(qū)改造 安置 工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進(jìn)行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及 低收入 家庭的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定問題。對(duì)此， 蕭縣縣 委、 縣 政府對(duì) 棚戶區(qū)改造 安置房 工作給予高度重視，將 安置房 管理工作納入重要議事日程 ， 全 縣安置房 工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學(xué)化及管理有序的運(yùn)行軌道 。 近年來， 蕭縣 不斷加快 棚戶區(qū)改造 安置房 建設(shè)步伐，但 仍存在 棚戶區(qū)改造 安置房 的建設(shè)速度跟不上 棚戶區(qū)改造 家庭 要求改善住房條件的現(xiàn)象 ，建成并投入使用的 棚戶區(qū)改造 安置房 還不能完全滿足 棚戶區(qū)改造 家庭的需 要 ，在一定程度上影響了社會(huì)安定。 為此蕭縣縣委、縣政府極力 加快 經(jīng)濟(jì) 棚戶區(qū)改造安置 房 建設(shè)進(jìn)度。進(jìn)一步創(chuàng)新和發(fā)展棚戶區(qū)改造 安置房 建設(shè)模式，積極推行 棚戶區(qū)改造 安置房 建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作，采取切實(shí)可行的辦法和措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開發(fā)建設(shè)單位參與 棚戶區(qū)改造 安置房 建設(shè)，切實(shí)解決資金瓶頸問題。 6 本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)蕭縣 棚戶區(qū)改造 安置 房建設(shè)發(fā)展思路，所有新建 棚戶區(qū)改造 安置房全部安置 棚戶區(qū)改造 家庭 ，開發(fā)建設(shè)的宗旨就是最大限度地 滿足 棚戶區(qū)改造 家庭 的住房條件， 加快工程建設(shè)， 努力把棚戶區(qū)改造 安置房 建設(shè)成為群眾滿意的 “ 精品工程 ” ，力爭(zhēng)讓 棚戶區(qū)改造 家庭早日住上 安置房 。 四、 以民為 本、造福于民的體現(xiàn) 以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持的唯一途徑。 蕭縣根據(jù)國家和 安徽 省有關(guān)規(guī)定， 以 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理 ” 為要求， 讓 棚戶區(qū)改造 家庭從中感受到了新舊變化，生活質(zhì)量明顯提高，成為 政府建立 棚戶區(qū)改造安置 房制度的 最大受益者。 對(duì)于群眾來說， 棚戶區(qū)改造 安置房的建設(shè) 一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機(jī)會(huì)；另一方面，新的 棚戶區(qū)改造 安置房 小區(qū)建設(shè)將極大地改善 棚戶區(qū)改造 家庭的居住條件和生活質(zhì)量，因 建設(shè)棚戶區(qū)改造 安置房 而取得的發(fā)展成果必將在 最 大 范圍、 最 大程度上惠及百姓。 具體到本項(xiàng)目的建設(shè)，還將充分利用城市周邊環(huán)境資源，營造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)本安居房小區(qū) “親、善、美”的和諧宗旨。 因此，抓好 本項(xiàng)目建設(shè) 工作，既是落實(shí) 蕭縣縣 委、 縣 政府 關(guān)于加 7 快解決 棚戶區(qū)改造 家庭 住房問題 的具體舉措，又是維護(hù)群眾利益、 促進(jìn) 蕭縣 發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。 可見，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分迫切和必要的。 8 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、 場(chǎng)址所在位置 本項(xiàng)目 位于蕭縣縣城東部，北臨淮海路，西鄰行政大道，南鄰交通路，東北部為鐵路線，規(guī)劃總用地面積 公頃。一期用地面積 平方米、 規(guī)劃 建筑 面積 平方米 ， 位于龍山社區(qū)規(guī)劃總用地的北部，北臨淮海路。 二、 場(chǎng)址 現(xiàn)狀 基地內(nèi)建筑多為一、二層居民住宅，局部三層；建筑質(zhì)量、樣式參差不齊，其中一層居民住宅居多，建筑質(zhì)量較差。位于基地北部的蕭縣二中和西南部的龍山小學(xué)，規(guī)劃予以異地重建，其中龍山小學(xué)搬至蕭縣二中現(xiàn)址處。 三龍支河自東向西穿過基地南部，一條 110KV 高壓線穿過基地東南部?；卣w地勢(shì)北高南低 ,基地內(nèi)無需要保留的建筑、樹木、古跡等。 一期規(guī)劃用地地勢(shì)北高南低，與其他地塊相比，現(xiàn)狀建筑密度小、建筑多為一、二層居民住宅，建筑質(zhì)量較差，易于先期的拆遷和開發(fā)，用地西部為蕭縣二中，規(guī)劃予以異地新建。 三、 場(chǎng)址建設(shè)條件 項(xiàng)目建 設(shè)地點(diǎn) 9 （一） 自然條件 氣候條件 蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。 歷年極端最低氣溫為 ℃ ，歷年極端最高氣溫為 ℃ ，年均氣溫 ℃ ；歷年平均降水量為 毫米，年平均無霜期 天，年平均相對(duì)濕度為 70%，年平均蒸發(fā)量為 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 22202480 小時(shí)。 水文條件 蕭縣位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。 蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全縣多年平均地下水資源總量為 億立方米 /年，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動(dòng)較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水 資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 克 /升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。 地質(zhì)地貌 蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于 3250 米之間。地形大致可分為兩個(gè)單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、谷地占總面積 %,平原占%。 土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)%、堿解氮含量為 70mg/kg、速效磷含量 15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、 PH 值為 ，兩合土平均有機(jī)含量 %、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量 、速效鉀含量 100mg/kg、 PH 值為 ，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量 %、堿解氮含量為 50mg/kg、速效磷含量 10 8mg/kg、速效鉀含量 75 mg/kg、 PH 值為 。 蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。 工程地質(zhì)條件 蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為 米，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá)18 噸 /平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度 20 厘米，地震烈度 6 度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。 蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的 ％。 本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲(chǔ)存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)（降水量 ）變化，地下水對(duì)混凝土無侵蝕作用。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級(jí)河流沖擊相地層，分述如下： ① 粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約 1 米以上及 米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。 ② 粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。 ③ 粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約 6 米處較富集。 ④ 粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密，本層埋深 米鉆至 米未揭穿。層厚不詳。 除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在 140KPa 以上。 交通運(yùn)輸條件 11 蕭縣東鄰江蘇徐州市 25 公里，素有 “ 徐州的西大門 ” 之稱。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北連山東濟(jì)寧 130 公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州 4 省會(huì)均為 3 小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng) 40 公里，連云港出海口 260 公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯， 3 311 國道， 30 10202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里 130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，