湖南婁底市明珠步行街銷售策劃方案(已修改)
2025-03-15 17:32 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 明珠步行街 一、背景 做完一個(gè)小縣城的步行街回到長沙，被 “ 流放 ” 長達(dá)一年時(shí)間的小組成員們剛想 “ 歇口氣 ” 。 2021年 11月，湖南湘怡房地產(chǎn)公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。 他們在湖南婁底市開發(fā)了一條步行街，叫 “ 明珠步行街 ” （以下簡稱 “ 明珠 ” ）。 由于以前沒有進(jìn)行過商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，操作經(jīng)驗(yàn)不夠，出現(xiàn)了很多問題。 “ 明珠 ”2021 年開始投資建設(shè)，已有將近 3年時(shí)間，當(dāng)時(shí)，商鋪只銷售了 60％。銷量每月還在遞減， 2021年 10 月份，只銷售了一套鋪面。 商鋪的招商工作已經(jīng)開展了半年 ，半年時(shí)間竟然連一個(gè)商家都沒有招到。 內(nèi)憂外患的是，另外的開發(fā)商乘虛而入，又開發(fā)了一條步行街。該開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，操作得當(dāng)， 2021年 10月 2日開盤后出現(xiàn)了租售兩旺的態(tài)勢，預(yù)計(jì) 2021年 5月 1日開業(yè)。給“ 明珠 ” 造成了巨大的壓力。 劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們?？磥?，大伙這口 “ 氣 ” 估計(jì)是歇不成了！ 二、艱巨目標(biāo) 經(jīng)過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望： 要在 2021年 3月 28日開業(yè) 開業(yè)之前必須完成招商工作，而且所招商家的質(zhì)量必須達(dá) 到要求。 希望通過招商帶動(dòng)后面尾樓的銷售。 三、面對著這樣的調(diào)查結(jié)果，我們倒吸了一口冷氣 2021年 11月初，在正式合作之前，我們派出一個(gè)項(xiàng)目小組來到了婁底，對 “ 明珠步行街 ” 項(xiàng)目本身，消費(fèi)者，商家，競爭對手，商業(yè)環(huán)境等幾個(gè)方面展開初步市場調(diào)查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于時(shí)間有限，無法進(jìn)行深入全面的市調(diào)。但初步調(diào)查結(jié)果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。 該項(xiàng)目確實(shí)存在著諸多問題： 從項(xiàng)目本身來看，存在著嚴(yán)重的先天不足。 地段是明珠的致命傷 房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)對地 段的要求很高。所以有 “ 房地產(chǎn)成敗三個(gè)要素：地段、地段、還是地段 ” 的說法。 明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有 80米，但婁底傳統(tǒng)商圈和居民區(qū)都在南邊，離明珠步行街還有 700米之遙。 婁底的消費(fèi)者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。 新開的深圳某大型超市離明珠只有 360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。 地段偏，沒有人流量對商業(yè)地產(chǎn)可以說是致命的。 項(xiàng)目定位模糊，知名度低 這個(gè)項(xiàng)目在婁底開發(fā)已有三年，但我們在調(diào)查中的一個(gè) 感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機(jī)都不知道它在哪里。 消費(fèi)者關(guān)于 “ 明珠 ” 的叫法也特別多，有叫 “ 明珠步行街 ” 的，有叫 “ 明珠商業(yè)廣場 ”的，各不相同?？梢?，老百姓對明珠的定位認(rèn)識(shí)是非常模糊的。 前期遺留問題為后續(xù)工作帶上了枷鎖 我們開始市場調(diào)查時(shí)，該項(xiàng)目的工程建設(shè)基本完成，已進(jìn)入最后掃尾階段。 我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃不像步行街，街景單調(diào)，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設(shè)施。整條街看上去像個(gè)農(nóng)貿(mào)批發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場，沒有 挖掘出步行街應(yīng)有的文化價(jià)值。項(xiàng)目建設(shè)的過程中，由于關(guān)系協(xié)調(diào)不到位，還導(dǎo)致了一些不好的口碑。 前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。 可以說，后續(xù)的營銷招商工作必須 “ 帶著腳鐐跳舞 ” 了。 市場容量有限，營銷環(huán)境惡劣 婁底是位于湖南中部的一個(gè)地級市。經(jīng)濟(jì)缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，全市經(jīng)濟(jì)水平在湖南地市中排在后列， 2021年 GDP210個(gè)億，商品零售總額 40個(gè)億左右。 婁底市區(qū)人口只有 30萬，消費(fèi)水平不高。 但就是這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的中小城市，竟 然出現(xiàn)了 5條步行街。 在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現(xiàn)了 5條之多，總營業(yè)面積在全部建成后將達(dá)到 20萬平米。再加上原有商業(yè)賣場，婁底商業(yè)面積與市場容量是極不協(xié)調(diào)的。 可以想見，婁底商業(yè)地產(chǎn)競爭的無序和惡劣。 競爭對手強(qiáng)大， “ 明珠 ” 先發(fā)優(yōu)勢不再
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