【正文】 中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城建議書（代服務(wù)意向 書）XX 省五金機(jī)電 行業(yè)協(xié)會(huì)二 O 一二年八月 前言經(jīng) XX 省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會(huì)理事會(huì)統(tǒng)一研究決定，利用自身?yè)碛械男袠I(yè)資源及專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，與 XX 普潤(rùn)商貿(mào)有限公司共同打造 XX 及川南地區(qū)最具影響力的五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)?？紤]到 XX 省五金機(jī)電行業(yè)協(xié)會(huì)的特殊性， 協(xié)會(huì)理事會(huì)同意全權(quán)委托協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)中國(guó)元和工房旗下成都雍和文化傳播有限公司代表協(xié)會(huì)參與項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)、 銷售、招商、運(yùn)營(yíng)等合作事宜，具體合作方式及條件雙方另行以合同方式約定。 ①①① 概述項(xiàng)目提出背景隨著成自瀘赤高速的通車和樂(lè)自高速的動(dòng)工，XX 的交通區(qū)位條件得到極大改善，作為 以成渝為核心的成渝經(jīng)濟(jì)發(fā)展走廊的橋梁和樞紐，XX 將成為成渝經(jīng)濟(jì)帶的樞紐性核心城市，擔(dān) 負(fù)起“橋接成渝，中部崛起” 的重任，并進(jìn)入城市快速發(fā)展的新階段。同時(shí)依托在川南 經(jīng)濟(jì)圈中的優(yōu)勢(shì)條件，XX 也將成為成渝工業(yè)轉(zhuǎn)移的先行地區(qū)。XX 的機(jī)械工業(yè)、鹽化工及新材料等行業(yè)經(jīng)過(guò)發(fā)展，已形成了從原料、零配件、制造組裝及銷售到周邊產(chǎn)品生產(chǎn)一條龍的比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，具有生 產(chǎn)企業(yè)多、經(jīng)濟(jì)總量大、 趨于規(guī)?；忍攸c(diǎn)，由此成 為著名的重點(diǎn)工業(yè)基地之一。同 時(shí) XX也面臨著生產(chǎn)力布局分散，企 業(yè)規(guī)模小實(shí)力不強(qiáng)，裝 備水平低， 勞動(dòng)力生產(chǎn)率低下，創(chuàng)新能力低，缺乏知名品牌， 產(chǎn)品附加值低等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的制約，不但限制了產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展，也妨礙了城市的整體規(guī)劃與功能提升，影響了 XX 打造“ 川南中心城市”的雄心 偉業(yè)。因此 XX 的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展迫切需要開(kāi)發(fā)建設(shè)能滿足上下游企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)的具有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施條件、功能區(qū)域布局合理、服務(wù)功能完善和提供信息化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目，一方面整合研 發(fā)、 貿(mào)易、展示、信息等綜合性現(xiàn)代服務(wù)功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程；另一方面通過(guò)項(xiàng) 目與區(qū)域的互動(dòng)發(fā)展，加速城市化進(jìn)程。項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：中國(guó)XX國(guó)際產(chǎn)業(yè) 博覽城（建議），一期建議名稱“XX 國(guó)際機(jī)械裝備城” 。擬建地點(diǎn)：S305 道路以南，丹陽(yáng)路以 東建設(shè)規(guī)模：總用地面積約1500畝，建議容積率≤2，建筑密度45%（由于未掛牌，此規(guī)劃條件僅作建議）可行性報(bào)告內(nèi)容和范 圍本次報(bào)告是對(duì)“中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城” 項(xiàng)目在市場(chǎng)分析、 產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、總體布局、 經(jīng)濟(jì)測(cè) 算等諸方面的可行性研究，并得出結(jié)論。研究范 圍包括：? 產(chǎn)業(yè)研究? 市場(chǎng)分析? 項(xiàng)目定位? 建設(shè)內(nèi)容? 效益評(píng)估? 運(yùn)營(yíng)模式? 政策研究第二章 產(chǎn)業(yè)環(huán) 境研究 生資產(chǎn)業(yè)研究由于成都桐槮房地產(chǎn)顧問(wèn)公司所出具的市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位報(bào)告中，已 經(jīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀產(chǎn)業(yè)做了較多闡述，而 這一類數(shù)據(jù)對(duì)具體項(xiàng)目而言， 實(shí)際意義并不大，因此在本報(bào)告中將不再對(duì)該類數(shù)據(jù)進(jìn)行 贅述。但有一點(diǎn)值得注意的是，本 報(bào)告中第一期項(xiàng)目界定為機(jī)械裝備城， 這是屬于生資的范疇。 對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言，生資產(chǎn)業(yè)由于其廣 義范圍的足夠大，涵蓋機(jī)械、電器、工具、原輔材料，乃至 農(nóng)藥、化肥都屬于 農(nóng)業(yè)生資的范疇，是能夠覆蓋整個(gè)1500畝項(xiàng)目規(guī)劃，使整個(gè)項(xiàng) 目成為真正的生資博覽產(chǎn)業(yè)園。同時(shí)，由于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本報(bào)告中以五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)為例對(duì)生資行業(yè)進(jìn)行說(shuō)明。項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究、XX 生資產(chǎn)業(yè)概況、 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚， 在鹽化工、新材料及機(jī)械方面優(yōu)勢(shì)明顯XX 是中國(guó)鹽業(yè)及鹽化工基地，是中國(guó)的井鹽之鄉(xiāng)、恐 龍之鄉(xiāng)、彩燈之城。在近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的帶動(dòng)下，累 積數(shù)百年化工基礎(chǔ)的 XX 工業(yè)產(chǎn)業(yè)特別是鹽化工、新材料、機(jī)械及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)以其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，奠定了在行 業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位。中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：吸引中型及以上生 資企業(yè)，建立品牌導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng)新次序。 現(xiàn)有生資市場(chǎng)缺乏龍頭帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)模式粗放 XX 生資市場(chǎng)從發(fā)展初期開(kāi)始，就呈現(xiàn)出“ 依附成渝” 的鮮明特點(diǎn)，于 2021 年后在匯東新車站地帶建立起了川南五金機(jī)電城， 發(fā)展至今，沿街為市依然是市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式，川南五金機(jī)電城遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能承載以市 場(chǎng)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任。XX是西部重要的老工業(yè)城市，擁有鹽化、機(jī)械、新材料等諸多優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，川南地區(qū)機(jī)械機(jī)電生產(chǎn)企業(yè)對(duì)五金機(jī)電產(chǎn)品需求年平均達(dá) 550 億元以上。 僅 XX 市對(duì)五金機(jī)電產(chǎn)品需求年平均達(dá)到 120～140 億元，其中 XX 市的東鍋股份公司、 長(zhǎng)征機(jī)床公司、華西能源公司、川潤(rùn)集團(tuán)股份公司、XXXX 運(yùn)輸機(jī)械集團(tuán)公司、大西洋焊接材料股份公司、XX 市大業(yè)高容公司、XX 工業(yè)泵有限責(zé)任公司、XX 機(jī)一裝備公司、高 壓閥門公司等大中型機(jī)械機(jī)電生產(chǎn)加工企業(yè)一年對(duì)五金機(jī)電產(chǎn)品需求達(dá)到 90～110 億元左右，需求在川南五地市排第一位。從供貨渠道看,在 XX市零星的五金機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)上采購(gòu)的只有 9～10 億元， 僅占 7%左右，其余 93%左右都從市外的五金機(jī)電市場(chǎng)或在廠家直接購(gòu)買。中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：生資專業(yè) 市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新 本地市場(chǎng)的疲弱，削弱了專業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng) 作用多年來(lái)，專業(yè)市場(chǎng) XX 對(duì)生資行業(yè)特別是五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展起到的推動(dòng)作用十分有限。由于 XX 本地商家品牌形象及所代理產(chǎn)品處于較為初級(jí)階段，導(dǎo)致廠家采購(gòu)生產(chǎn)資料首選地區(qū)為成渝兩地，這反過(guò)來(lái)影響到本地商家投資生產(chǎn)的積極性，形成惡性循環(huán)， 嚴(yán)重影響了五金機(jī)電行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。至今為止，因?yàn)樽粤骶畢^(qū)、貢井區(qū)、大安區(qū)等城區(qū)的較為分散，逐漸在各自的區(qū)域內(nèi)形成了五金機(jī)電一條街，各自為政，缺乏整體的規(guī)劃和管理，形象較差。中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：定位差異化+競(jìng)爭(zhēng)良性化，以服 務(wù)和 打造“XX 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè) 化”城市級(jí)品牌為發(fā) 展目標(biāo)。 研發(fā)及設(shè)計(jì)能力薄弱， 難以擴(kuò) 大利潤(rùn)空間生產(chǎn)環(huán)節(jié)的弱勢(shì)，導(dǎo)致企 業(yè)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投入興趣不高，高層專業(yè)人員缺乏，企業(yè)自主創(chuàng)新能力薄弱。隨著近年來(lái) XX 工業(yè)的大發(fā)展，一批有眼光的商家開(kāi)始自行投資工廠生產(chǎn)原輔材料及五金機(jī)電產(chǎn)品。但從 實(shí)際情況看，由于交通不利等制約，使高端人才引不到或是引到了留不住，這就導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)新能力薄弱，XX產(chǎn)品整體仍處于檔次偏低、品牌偏少，產(chǎn)品設(shè)計(jì)原創(chuàng)型的少， 創(chuàng)新少，仿制的多的情況。中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)：研發(fā)總 部功能獨(dú)立設(shè)立的可能，集中發(fā)展服務(wù)業(yè)，以本項(xiàng)目的運(yùn) 營(yíng)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 小結(jié)XX及川南地區(qū)龐大的工 業(yè)規(guī)模和穩(wěn)定的增 長(zhǎng)率為XX 生資企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)良好的前景，日趨明顯的產(chǎn)業(yè) 集聚趨勢(shì)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也使行業(yè)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)。對(duì)于以中小型經(jīng)銷商 為主的XX生資行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)最重要的就是 積極培育本地市場(chǎng)，建立品牌導(dǎo)向和 產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新理念，而作 為重要流通渠道的生資專業(yè)市場(chǎng)在其中則需尋找到創(chuàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。 流通交易平臺(tái)升級(jí) 模式示意川潤(rùn)項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)佧}化工、新材料、機(jī)械 產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)形成的完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，完全可以取代成渝，形成良性競(jìng)爭(zhēng)，一方面在產(chǎn)業(yè)上積極向生資產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)（研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)及本地營(yíng)銷 ）拓展挖潛，強(qiáng)化創(chuàng)新及生產(chǎn)功能；另一方面在開(kāi)發(fā)上從單純的批發(fā)市場(chǎng)向產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚延伸，逐步完善區(qū)域生資產(chǎn)業(yè)鏈及相關(guān)環(huán)節(jié)，最終 形成XX產(chǎn)業(yè)博覽城市級(jí)品牌。第三章 項(xiàng)目定位及運(yùn) 營(yíng)管理研究 定位基礎(chǔ)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型下的機(jī)遇，目前 XX 生資產(chǎn)業(yè)正面臨全方位的轉(zhuǎn)型：? 從產(chǎn)鏈中端代理銷售向發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈前后端的設(shè)計(jì)研發(fā)、生產(chǎn)制造及總代理、總經(jīng)銷等，建設(shè)品牌轉(zhuǎn) 型；? 從代理為主向生產(chǎn)銷售結(jié)合轉(zhuǎn)型；? 從各自為政向抱團(tuán)良性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)型；? ……生資行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型對(duì)生資商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展提出了新的要求， 經(jīng)過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，生資 行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型以五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)最為典型， 結(jié)合本項(xiàng)目目前實(shí)際情況，第一期項(xiàng)目定位首選五金機(jī)電。因此我 們從五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目定位的可能性。在五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式中，萬(wàn)貫五金機(jī) 電城的“ 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+ 品牌經(jīng)營(yíng)管理”獨(dú)立打造模式對(duì)本項(xiàng)目更具有參考意義，不 僅僅因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目具有了商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的屬性，同時(shí)這種模式也兼顧了 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理功能，并且在行業(yè)內(nèi)已取得了成功。案例啟發(fā)：萬(wàn)貫?zāi)Ｊ剑紫仁峭ㄟ^(guò)實(shí)實(shí)在在的運(yùn) 營(yíng)管理手段，將市 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起來(lái)，在行業(yè) 流通領(lǐng)域建立了深厚的基礎(chǔ)并樹(shù)立了品牌， 匯集了大量的商家跟隨其開(kāi)拓新商業(yè)模式。這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商要求極高，需要前期不斷地投入，對(duì)人才結(jié)構(gòu)、資金實(shí) 力都有很高的要求。相對(duì)而言，商 業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商與專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)難度不大。對(duì)于中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目，開(kāi) 發(fā)商普潤(rùn)公司（川潤(rùn)股份為開(kāi)發(fā)該項(xiàng) 目而成立之主體），是從傳統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè) 切入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域并一步跨入更深生資行業(yè)主題園區(qū)、生資行業(yè)流通領(lǐng)域， 這種“跨界”必須要有專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力。而川潤(rùn)股份自身并不具備。另外，目前 XX 沒(méi)有真正意義上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商。因此對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目要 實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)，并在生資流通領(lǐng)域取得突破和創(chuàng)新， 必須尋求商業(yè)經(jīng)營(yíng) 合作伙伴或者打造獨(dú)立的生 資流通領(lǐng)域品牌運(yùn)營(yíng)商，從無(wú)大有的打造，有相當(dāng)?shù)碾y度。定位原則中國(guó) XX 國(guó)際產(chǎn)業(yè)博覽城項(xiàng)目在定位過(guò)程中，必須把握 XX 生資行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，在功能上、商業(yè)經(jīng)營(yíng) 模式上、園區(qū)品 質(zhì)及形象等方面與其他市場(chǎng)（如天津億聯(lián)投資的西南五金城）形成差異化定位，成為促 進(jìn) XX 生資產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展和 XX生資大品牌建設(shè)的新陣地。項(xiàng)目定位始終遵循以下原 則：? 品牌導(dǎo)向原則：XX 生資企業(yè)以中小企業(yè)為 主，企業(yè)自身缺乏建設(shè)和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上規(guī)模生資企業(yè)，吸引建立品牌導(dǎo)