【正文】 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、項目名稱： 官扎營 片區(qū) 安置房項目 二、建設(shè)場址： 天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域 三、建設(shè)單位：濟南市舊城改造投資運營有限公司 四、建設(shè)單位概況 為加強全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟南市政府于 2020 年 7 月下發(fā)《濟南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運營有限公司的通知》（濟政字[2020]26號），批準組建國有獨資企業(yè) —— 濟南市舊城改造投資運營有限公司， 與濟南市舊城改造投融資管理中心一套機構(gòu)，兩個牌子，主 要 負責二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作。 公司注冊資本 1 億元，內(nèi) 設(shè)辦公室、財務(wù)處和六個業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工 50 人，經(jīng)營范圍 為： 受市政府委托開展舊城改造項目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)運營管理；房屋和土木工程建筑施工 ， 建筑安裝施工 ， 建筑裝飾施工 ， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 等 。 2 五、可行性研究報告編制依據(jù) 《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2020年 2020 年）》 《濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā) [2020]9號 ） 《投資項目可行性研究指南》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 建設(shè) 單位提供的其他基礎(chǔ)資料 六、項目提出的背景 進入二十一世紀，是濟南市率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機遇期，也是濟南城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時期。濟南市委、市政府適時提出了“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標，制定了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的基本方針，始終堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營”的工作思路，實現(xiàn)濟南城市建設(shè)的新突破。目前，全市 污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進入了全新的發(fā)展階 段。 隨著濟南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴大，原來遠離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前 ， 全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域） 約 有 38個， 房屋 總建筑面積達 196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠， 3 房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便 ， 嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市 地位的提升，阻礙了城市化的進程。 2020 年，棚戶區(qū)改造 被確定為 濟南市政府第一項重點工作 ，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程 。為此，濟南市政府專門下發(fā)了《濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā) [2020]9號 ，并成立了濟南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組， 計劃用 3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務(wù)。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大 幅 提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改 善 ，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強。 同年 5月， 棚戶區(qū)改造工程 全面啟動， 改造計劃分三個階段推進：第一 階段 為啟動階段，第二 階段 為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補充改造階段。 2020 年，濟南市又進一步擴大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃 38個片區(qū)基礎(chǔ)上新增加 66 個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由 196 萬平方米增加到 460 萬平方米。 截止到去年年底， 全 市棚戶區(qū)改造已啟動 36 個集中片區(qū)和 31 個零星片區(qū)，開工建設(shè)安置房 210萬平方米。 進入 2020 年， 濟南市 剩余的棚 戶區(qū) 改 造 項目正在加緊策劃、開工。 官扎營 片區(qū)位于濟南市 天橋 區(qū) ，區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)有居民約 5189 戶，拆遷建筑面積約 萬平方米。 為加快推進該區(qū)域改 造步伐，濟南市舊城改造投資運營有限公司決定實施本項目，擬在 堤口路南側(cè)、天成路西側(cè) 為 該區(qū)域 居民 開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住 4 小區(qū)。目前，項目前期各項準備工作正在穩(wěn)步推進。 七、項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現(xiàn) 根據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2020年 2020 年）》（以下簡稱為《規(guī)劃》），濟南城市性質(zhì)確定為：“山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強和完善的城市職能：全省的政治、 經(jīng)濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標是：“到 2020 年把濟南建成具有獨特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。” 根據(jù)《規(guī)劃》，濟南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機構(gòu)，即以濟南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指 玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。 濟南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)如圖 11 所示。 5 圖 11 濟南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖 主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強化政治、經(jīng)濟、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強 王舍人、賢文兩個片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強古城區(qū)和商埠區(qū)保護的同時，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。 加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境 ，提升城市綜合服務(wù)功能。 6 本項目擬在 天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè) 區(qū)域開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現(xiàn)。 項目建設(shè)符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有 利于促進居民小康居住目標的盡早實現(xiàn) 住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證，關(guān)乎著經(jīng)濟社會的發(fā)展質(zhì)量和人民群眾的生活水平。為此，濟南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標，大力實施安康居住工程，增加中低價商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級市場，培育房地產(chǎn)二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。 《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》提出：建設(shè)服務(wù)社會化、保障社會化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初 步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。新區(qū)住宅建設(shè)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。以大運量公共交通站點和各級公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。到 2020 年，人均住宅建筑面積達到 30 平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 18 平方米，住宅成套率達到 87%。到 2020 年，人均住宅建筑面積達到 39 平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 平方米，住宅總建筑面積將達到 13000 萬平方米左右，全面實現(xiàn)小康居住目標。 7 本項目擬開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標的盡早實現(xiàn)。 項目建設(shè) 符合濟南市棚戶區(qū)改造政策 精神 ， 有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件 和 生活水平 濟南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠，有的甚至超過了半個世紀，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到 40 平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。 為加快推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市政府專門 下發(fā) 《濟南市人民政府關(guān)于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā) [2020]9號） ，明確 提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹 “ 政府主導(dǎo)、市場運作、政策扶持、陽光操作 ” 的方針，堅持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” 原則，完善 “ 市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進 ” 機制，改善人居環(huán)境，促進社會和諧。 本項目擬在 天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè) 區(qū)域為 官扎營 棚戶區(qū)居民開發(fā)建設(shè)一個現(xiàn)代化居住小區(qū)， 為 其 提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價格適中的經(jīng)濟型成套住宅， 符合 濟南市棚戶區(qū)改造政策精神， 對 加快 官扎營 棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平 ，促進社會和諧 具有重要意義 。 8 項目建設(shè)有利于促進濟南市經(jīng)濟可持續(xù) 快速 發(fā)展 棚戶區(qū) 大多 地處 濟南市舊 城 片 區(qū) 中心地帶 ，地理位置優(yōu)越， 很 多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后 有利于 帶動沿線房地產(chǎn)市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變 區(qū)域 臟、亂、差的形象。同時 ， 房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián) 行業(yè) ，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè) 也 將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機， 最終將 形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。 本項目擬開發(fā)建 設(shè)一個設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠 為 官扎營 棚戶區(qū)居民提供 充足的 拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于 增強 濟南市 城市綜合服務(wù)功能， 帶動相關(guān)行業(yè)蓬勃增長，促進 全 市經(jīng)濟可持續(xù) 快速 發(fā)展。 第二節(jié) 項目概況 一、建設(shè) 地址及用地面積 項目建設(shè)場址位于濟南市 天橋 區(qū) 官扎營 片區(qū) ，用地范圍為： 堤口路南側(cè)、天成路西側(cè) 區(qū)域 。 項目分 F地塊和 D地塊兩個地塊進行建設(shè)。 F地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地 （以實測為準），城市道路用地 公頃。 D 地塊安置房在 D地塊內(nèi)分散建設(shè)。 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項目總建 筑面積為 440812平方米，地上建筑面積 356412平方米， 9 地下建筑面積 84400 平方米。 F 地塊總建筑面積 372192 平方米，其中地上建筑面積 300192平方米，包括住宅建筑面積 272447 平方米，配套商業(yè)建筑面積 23645 平方米，面粉廠保留面積 4100 平方米；地下建筑面積 72020平方米，包括地下車庫面積 51000平方米，地下儲藏室面積 21000 平方米。 D地塊總建筑面積 68620 平方米，其中地上建筑面積 56220 平方米，包括住宅建筑面積 48865 平方米，配套商業(yè)7355 平方米；地下建筑面積 12400 平方米 ，包括地下車庫面積 9100平方米，地下儲藏室面積 3300 平方米。 同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為 35330 平方米，道路及停車場用地面積為 43020 平方米。 三、項目總投資及來源 初步估算，項目建設(shè)總投資為 186636 萬元，其中建筑工程費用84602萬元，其他費用 79853萬元，預(yù)備費用 16445 萬元，建設(shè)期利息 5736 萬元。 項目建設(shè)所需投資由建設(shè)單位通過以下方式籌集資金： 擬申請銀行貸款 92020萬元。 建設(shè)單位自籌資金投入 94636萬元。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 10 地塊 F 規(guī)劃用 地主要技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 序 號 項 目 名 稱 單 位 數(shù) 量 備注 1 項目總占地 公頃 規(guī)劃建設(shè)用地面積 公頃 城市道路用地 公頃 2 總建筑面積 平方米 372192 地上建筑面