【正文】 上海酒店式公寓 可行性 研究報(bào)告 前 言 [一 ] 研究背景 酒店式公寓自九十年代初從港、臺(tái)傳入上海以來(lái)，目前正處于穩(wěn)定上升的階段。由于具備“酒店式服務(wù)、公寓化管理”的特點(diǎn)，酒店式公寓非常適合中短期居住，因此倍受外籍來(lái)滬人員及高級(jí)白領(lǐng)人士的青睞，同時(shí)，酒店式公寓又以其出色的市場(chǎng)表現(xiàn)，可觀的回報(bào)，成為廣大投資者的新寵。 盡管酒店式公寓是一種極富發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)，但其在上海尚處于探索階段，在市場(chǎng)預(yù)測(cè)、社區(qū)形態(tài)、建筑設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施的配套、服務(wù)功能的開(kāi)發(fā)與管理等方面都缺乏經(jīng)驗(yàn)。它至少要五到七年的發(fā)展 期或成長(zhǎng)期，才能逐步進(jìn)入成熟期。 本文旨對(duì)酒店式公寓這一物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行研究，致力于分析歸納酒店式公寓的主要影響因素，探求不同類(lèi)別酒店式公寓的成功模式，并對(duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以求有助于對(duì)酒店式公寓的定位開(kāi)發(fā)。 [二 ]、主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告主要就酒店式公寓的地段、供需狀況和價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)分析，并圍繞酒店式公寓的客戶(hù)資源、設(shè)備配置和管理服務(wù)等幾大基本因素進(jìn)行產(chǎn)品研究。包括以下內(nèi)容： 第一章，概論。主要分析酒店式公寓的發(fā)展進(jìn)程，主要特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)分析。 第二章，酒店式公寓市場(chǎng)狀況。研究酒店式公寓分類(lèi)、區(qū)域分布特點(diǎn)、 供需狀況以及價(jià)格走勢(shì)。 第三章，酒店式公寓產(chǎn)品分析。結(jié)合客源狀況、產(chǎn)品特色和經(jīng)營(yíng)管理三方面進(jìn)行研究。 第四章，前景展望。本章主要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行展望，預(yù)測(cè)酒店式公寓的發(fā)展前景。 一 、 概論 [一 ] 酒店式公寓的市場(chǎng)形成 酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，當(dāng)時(shí)指旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)的管理公司統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”，這種物業(yè)就是酒店式公寓的雛形 . 在我國(guó)大陸，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，隨后在上海、北京等中心城市陸續(xù)出現(xiàn)。 1990 年，上海最早的酒店 式公寓 —— 上海商城的建成，標(biāo)志著上海酒店式公寓的興起，到2020 年，上海共有酒店式公寓 75 家（本報(bào)告選取有代表性的 52 家進(jìn)行分析），預(yù)計(jì)到年底，其總面積可達(dá)到 140 萬(wàn)平方米。 其間，酒店式公寓在上海的發(fā)展也經(jīng)歷了一波三折： 探索階段（ 19901992 年）： 1990 年，上海商城的出現(xiàn)為上海引入了一種全新的物業(yè)形態(tài) —— 酒店式公寓，它是一種介于公寓和酒店之間的高檔物業(yè)。對(duì)于當(dāng)時(shí)尚處于起步階段的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，酒店式公寓是一個(gè)嶄新的概念，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接納酒店式公寓需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，在 1990 年以后 的整整兩年中，酒店式公寓沒(méi)有任何增量！ 發(fā)展階段（ 19931998 年）： 1993 年開(kāi)始，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)逐漸走向低迷，新建的商品房銷(xiāo)售情況不佳。為此，許多外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)展了空置房租賃業(yè)務(wù)，為了提升物業(yè)品質(zhì)，大都聘請(qǐng)高水準(zhǔn)的外資物業(yè)管理公司，向客戶(hù)提供個(gè)性化的酒店式公寓服務(wù)。此后，酒店式公寓的供應(yīng)量逐年增加，到 1998 年，供應(yīng)量達(dá)到了頂峰。 調(diào)整階段（ 19992020 年）： 由于東南亞金融危機(jī)的波及，以及前兩年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，不少項(xiàng)目開(kāi)始轉(zhuǎn)向，或改建酒店，或改建高級(jí)公寓， 1999 開(kāi)始供應(yīng)量劇減。其后 3 年，繼續(xù)著這一趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)處于盤(pán)整階段，出租率保持在較低的水平。直到 2020 年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體高漲，酒店式公寓市場(chǎng)也開(kāi)始走出低谷。 2020 年，上海金融中心地位的進(jìn)一步確立，眾多外資公司的中國(guó)區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部紛紛遷往上海，同年，上海取得 2020 年世博會(huì)的舉辦權(quán)，這些因素都促進(jìn)了酒店式公寓市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。 2020 年內(nèi)并軌等一系列政策出臺(tái)，更激發(fā)了海內(nèi)外投資性置業(yè)的熱潮。為了適應(yīng)這種投資的需求，近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了向客戶(hù)分散出售的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。該新興投資品種一經(jīng)面 世即引起良好的市場(chǎng)反響。 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓作為風(fēng)靡全球發(fā)達(dá)地區(qū)的一種投資類(lèi)型引進(jìn)上海，不僅是上海與國(guó)際鏈接的發(fā)端，也是對(duì)上海房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)的豐富。未來(lái)隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滬人對(duì)酒店式公寓的投資熱情將會(huì)持續(xù)高漲。 [二 ] 酒店式公寓概念界定 根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)和物業(yè)特征，上海的酒店式公寓大致可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是“小戶(hù)型酒店式公寓”，此類(lèi)物業(yè)可算是上海商住兩用小戶(hù)型的二代產(chǎn)品，其一代“單身公寓”于 2020年末大量上市，當(dāng)時(shí)也曾引起市場(chǎng)的極大關(guān)注。而小戶(hù)型酒店式公寓更是以“小戶(hù)型、低總價(jià)和酒店式服務(wù)”作為其主要賣(mài) 點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購(gòu)房群和投資客。比較典型的樓盤(pán)有：東方時(shí)空、藍(lán)朝部落、駿豪國(guó)際等。 另一類(lèi)即從 1990 年代初期開(kāi)始，伴隨著上海對(duì)外貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式公寓”為代表的物業(yè)類(lèi)型。這類(lèi)物業(yè)主要為在上海從事商務(wù)活動(dòng)的外籍人士提供國(guó)際化的居家服務(wù)設(shè)施。從最初的“上海商城”，到目前以品牌優(yōu)勢(shì)取勝的“雅詩(shī)閣”，形成了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)具特色的物業(yè)類(lèi)型。 以上兩類(lèi)物業(yè)雖然都稱(chēng)為酒店式公寓，但是由于新建小戶(hù)型酒店式公寓絕大多數(shù)在產(chǎn)權(quán)分散出售后，并不是由高水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司提供統(tǒng)一管理，并且大都還沒(méi)有交 房，承諾的服務(wù)兌現(xiàn)狀況未知。 [三 ] 酒店式公寓主要特點(diǎn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 主要特點(diǎn) 酒店式公寓具有如下鮮明的特點(diǎn)： （ 1） 提供完善的服務(wù)和管理 現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓借鑒酒店的服務(wù)及管理模式，提供 酒店式服務(wù) ，主要包括家政服務(wù)（包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣等）；安全服務(wù)（ 24 小時(shí)客房服務(wù)， 24 小時(shí)保安等）；交通服務(wù)（機(jī)場(chǎng)接送、出租車(chē)預(yù)定、停車(chē)設(shè)施等）等。比酒店更進(jìn)一步的是，酒店式公寓由于長(zhǎng)租客比較多，更體現(xiàn)一種 家庭式服務(wù) ，例如 24 小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等等。酒店式公寓的物業(yè)管理融合了酒店式星級(jí)服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)，較 一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多。 （ 2） 家庭式的居住布局 與傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式公寓的功能空間比較齊備，一般客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；布局也更加合理，比較注重動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離等設(shè)計(jì)理念，再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式公寓增添了家的味道。 競(jìng)爭(zhēng)性分析 目前在高端租賃市場(chǎng)上，與酒店式公寓進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要包括高檔公寓、別墅和酒店等物業(yè)。而在居住性、商務(wù)性、娛樂(lè)性、休閑形四大功能以及經(jīng)濟(jì)性方面，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)表現(xiàn)如下表。 酒店式公寓及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較表 高檔公寓 別墅 酒店 酒店式公寓 商務(wù)性 娛樂(lè)性 居住性 經(jīng)濟(jì)性 上表中 表示某項(xiàng)性能最好或相對(duì)最便宜； 表示該項(xiàng)性能次之或較便宜， ， 表示該項(xiàng)性能更次之或經(jīng)濟(jì)性適中， 表示該項(xiàng)性能較弱或較為昂貴，而 表示基本不具備該項(xiàng)功能或最昂貴。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) （ 1） 酒店式公寓具有服務(wù)優(yōu)勢(shì) 對(duì)比高檔公寓、傳統(tǒng)酒店和租賃型別墅，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上 毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌。它精心考慮常住客的需求，比傳統(tǒng)酒店提供更多的設(shè)施設(shè)備，如小廚房、立體音響系統(tǒng)、洗衣機(jī)和烘干機(jī)等。至于其他一些設(shè)施，如商務(wù)中心、室內(nèi)電腦網(wǎng)絡(luò)、游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)等，酒店式公寓也應(yīng)有盡有，與高檔酒店不分上下。有些甚至還設(shè)置了金鑰匙 (注：委托服務(wù)， Concierge)和客房送餐服務(wù)。實(shí)際上，酒店式公寓還有酒店所沒(méi)有的設(shè)施，如兒童游樂(lè)場(chǎng)、圖書(shū)館、閱覽室等，在這方面，酒店式公寓又占得先機(jī)。 （ 2） 與高檔酒店相比，酒店式公寓有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 下表將高檔酒店式公寓與 5 星級(jí)酒店租價(jià)之間作比較 高檔酒店式公寓與 5 星級(jí)酒店價(jià)格對(duì)比表 酒店式公寓 5 星級(jí)酒店 房 價(jià) （ $/日） 平均面積 （ M2） 單價(jià) （ $/ ） 房 價(jià) （ $/日） 平均面積 （ M2） 單價(jià) （ $/） 上海 75 65 120 45 北京 100 75 110 45 從表中看出，相比高檔酒店，酒店式公寓不僅總價(jià)有優(yōu)勢(shì)，單位面積的租價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，顧客可以付較少的錢(qián)卻能住得更加寬敞、舒適。而且不少酒店式公寓的設(shè)備更加家居化，精心考慮長(zhǎng)期住戶(hù)的需求，相比酒店，設(shè) 施更加完備，故其有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，既有一定的“居家”生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)，而且租金更加合理。因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。