【正文】 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 1 關(guān)于 祿口伊斯特皮草小鎮(zhèn)項目 招商經(jīng)營 建議 方案 第一部分 項目概況 南京祿口伊斯特皮草小鎮(zhèn)是由 500強中國鐵路工程集團有限公司所屬的大型國有企業(yè)中鐵二局集團投資，南京中鐵二局置業(yè)有限公司開發(fā)。 作為 國內(nèi)首家以皮草為主題的集皮草設(shè)計、展覽、批發(fā)、定制及相關(guān)休閑、購物、旅游、信息發(fā)布、服裝表演、博物館為一體的商業(yè)小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)由一期物業(yè)和 156 畝待開發(fā)土地組成，其中 已開發(fā)的 一期物業(yè)建筑面積 14萬平方， 共計 1290個商鋪和 78套商務(wù)別墅組成。 一期市場平面圖 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 2 地理位置優(yōu)勢： 南京， 華東 第二大城市，中國科教第三城，中國國家 區(qū)域中心城市 ，國家重要的政治、軍事、科教、文化、工業(yè)和金融商業(yè)中心、綜合交通樞紐。南京歷史悠久，有著超過 2500余年的建城史和近 500年的建都史，是 中國四大古都 之一，有 “ 六朝古都 ” 、“ 十朝都會 ” 之稱。南京位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，國家重要門戶城市， 華東地區(qū) 中心城市和重要產(chǎn)業(yè)城市，長江航運物流中心，濱江生態(tài)宜居之城，聯(lián)合國人居署特別榮譽獎獲 得城市。 而項目 位于江 蘇南京市江寧祿口 空港新城 誠信大道 47號， 北望亞洲最大的鐵路交通樞紐南京南站，南靠華東地區(qū)一流機場 — 南京祿口國際機場，西依機場輕軌六號線，東臨 S8 G2 G10 S5 S12 G2501等多條公路網(wǎng)，地理位置得天獨厚。 第二部分 皮革市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 《中國皮革行業(yè)“十二五”規(guī)劃指導(dǎo)意見》指出：“十二五”時期是我國皮革行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期，是調(diào)整結(jié)構(gòu)、加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵期，是我國由皮革大國跨入皮革強國行列的攻堅期。“十二五”規(guī)劃中提出了“在穩(wěn)定出口和擴大內(nèi)需的帶動下 ，皮革行業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)定增長，行業(yè)效益整體提升，保持工業(yè)總產(chǎn)值年均增長 12%”的發(fā)展目標。在皮革和毛皮制品行業(yè)的發(fā)展上，規(guī)劃中提出了“進一步調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高中高端產(chǎn)品比重；強化行業(yè)的品牌意識，扶優(yōu)限劣，改變皮革行業(yè)以低端和貼牌產(chǎn)品出口為主的局面；立足擴大內(nèi)需尋求皮革產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新增長點”的任務(wù)。在皮革產(chǎn)品流通方面，規(guī)劃提出：“要以商業(yè)模式創(chuàng)新帶動市場多元化”，鼓勵生產(chǎn)企業(yè)“加強與各大中城市皮革批發(fā)專業(yè)市場的溝通與互動，使其成為拓展國內(nèi)市場的重要集散站及信息反饋渠道”。完整的產(chǎn)業(yè)鏈、幅員遼闊的地域、 13 億人 口的大市場這“黃金三要素”是支撐中國皮革行業(yè)可持續(xù)發(fā)展前景的根本保證和關(guān)鍵環(huán)節(jié)所在，也為皮革專業(yè)市場的發(fā)展奠定了雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 2021 年我國皮革行業(yè)克服了原材料漲價、勞動力成本上升等不利因素的影響，全行業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展。根據(jù)中國皮革協(xié)會對全國年銷售額 2， 000萬元以上的規(guī)上企業(yè)統(tǒng)計，2021年全國皮革服裝產(chǎn)量 6， 355 萬件，同比增長 %，其中出口 1， 368 萬件，同比減少項目所在地，祿口空港工業(yè)園誠信大道 47 號。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 3 %，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 534 億元，同比增長 %，實現(xiàn)利潤 ，同比增長 %。2021年度毛皮服裝產(chǎn)量 304萬 件，同比增長 %，毛皮鞣制及制品行業(yè)工業(yè)產(chǎn)值 579億元，同比增長 %，實現(xiàn)利潤 ，同比增長 %，外貿(mào)出口 26億美元，同比增長 31%?？傮w呈現(xiàn)：產(chǎn)值增長快于產(chǎn)量增長，外貿(mào)出口下滑較大，內(nèi)需增長和行業(yè)效益穩(wěn)定的特點。 全國各地的皮革專業(yè)市場此起彼伏，市場競爭加劇。河北辛集、遼寧佟二堡、廣州白云、河北白溝、河北肅寧、浙江余姚等皮衣皮具毛皮產(chǎn)地都有較大的專業(yè)市場擴建動作；在許多皮革市場關(guān)門歇業(yè)的同時，在江蘇、四川、浙江、河南、黑龍江、湖北、重慶等省市出現(xiàn)了一批規(guī)模大小不等的皮革專業(yè)市場 ，大的二十多萬平方米，小的三、五千平方米，其中多數(shù)是打著皮革市場旗號的商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)銷售行為。國內(nèi)除浙江海寧中國皮革城股份有限公司外尚未出現(xiàn)其他跨地區(qū)連鎖發(fā)展皮革專業(yè)市場的公司，但整個皮革流通市場的爭奪，未來將更加激烈。 根據(jù)我們招商營銷部前期對浙江海寧、浙北和桐鄉(xiāng)三大比較成熟的皮革市場廠家和商家的簡單調(diào)研，所提供的銷售動向信息表明，主要國內(nèi)消費群體來源地以江蘇?。ㄌK中地區(qū)、蘇南地區(qū)）、上海市地區(qū)、浙江?。ê贾?、寧波等地區(qū)）、福建省、安徽省、山東省等客源或批發(fā)商為主。絕大部分市場都是相對經(jīng)營模式和管理模式比 較老套，市場受到諸多條件因素影響，在市場經(jīng)營上惡性競爭比較激烈，缺乏合理的管理體制及機構(gòu)。造成部分專業(yè)市場發(fā)展趨勢上“虎頭蛇尾，后勁不足?！? 例如： 浙江桐鄉(xiāng)國際世貿(mào)中心 進過三年的快速擴張發(fā)展，同時得到地方政府給予大力支持（據(jù)說每年 3000萬資金支持及相關(guān)政策支持）的情況下，卻因為擴張過快，市場內(nèi)部管理、資金回籠、市場推廣等多處出現(xiàn)問題不能解決。市場發(fā)展出現(xiàn)嚴重的瓶頸，若是后期資金短缺、市場推廣和市場運營管理沒有妥善解決，很容易失去市場競爭力，甚至面臨公司倒閉破產(chǎn)等問題。 該市場當前面臨問題如： 1）市場經(jīng) 營管理不善，更換市場管理公司領(lǐng)導(dǎo)連續(xù)換了三任負責(zé)人。 2）一期市場管理人員與租賃商戶缺乏溝通，在租金上漲幅上，出現(xiàn)較多商戶拒交租金鬧事。 3）由于浙江桐鄉(xiāng)當?shù)厝鄙傧M力，絕大部分消費群都是以外地旅行團拉客為主，當缺乏購買力，自身市場內(nèi)部價格又出現(xiàn)惡性競爭，造成商戶缺乏經(jīng)營自信心，過多流失。 4）一期經(jīng)營未穩(wěn)，二期及外地市場又急于開展建設(shè)、銷售造成資金短缺。 5）周邊同類市場過于密集，客源過于分散，消費力嚴重不足。（注：不足 30公里范圍內(nèi)有成熟市場 海寧皮革城、濮院羊毛衫城、浙北皮革城等） 其中，在皮革專業(yè)市 場行業(yè)起步早的開發(fā)商，經(jīng)過市場長期的磨練，得到當?shù)卣罅χС窒拢ㄟ^后期企業(yè)的資本運作并成功上市，立足本地市場，逐漸發(fā)展壯大到集各種業(yè)態(tài)的專業(yè)市場綜合體。都在遵循市場規(guī)律前提下，不斷地自我創(chuàng)新經(jīng)營理念，不斷地自我完善，不斷地追尋具備獨特的專業(yè)市場格局和專業(yè)特色運營模式。 例如： 浙江海寧皮革城股份有限公司 的市場通過多年地發(fā)展至 2021年 10月 30日證監(jiān)會審核海寧中國皮革城股份有限公司的上市申請已獲通過。海寧皮革城計劃在深交所發(fā)行7000萬股 A股，發(fā)行后總股本為 。主營業(yè)務(wù)為皮革專業(yè)市場的開發(fā)、租賃 和服務(wù)。成為全國最大的中國皮革專業(yè)市場之一?，F(xiàn)已經(jīng)建成的皮革市場有遼寧燈塔的佟二堡、哈爾南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 4 濱，河南的新鄉(xiāng)，山西、江蘇的沭陽、蘇州等逐步搶占國內(nèi)市場，并拓展國際皮草專業(yè)市場。 圖示 2：上市發(fā)行時股東構(gòu)成表 上市發(fā)行前股東構(gòu)成圖由此可見“海寧皮草城”與政府的密切關(guān)系，直接影響到后期的發(fā)展。 海寧中國皮革城股份有限公司提出 2021 年發(fā)展規(guī)劃為：依托海寧“中國皮都”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)揮公司的品牌優(yōu)勢、客戶優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，進一步完善皮革產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)體系， 打造高品質(zhì)、高效率的皮革 產(chǎn)品經(jīng)營平臺 ，內(nèi)部拓展、外部擴張，加快搭建全國性的皮革 營銷網(wǎng)絡(luò) ，努力構(gòu)建皮革 產(chǎn)品流通新模式 。 綜 上所述 兩家皮革專業(yè)市場的發(fā)展進程 對比可以得出， 海寧中國皮革股份有限公司 是 通過十幾年不斷摸索， 逐步改進管理機制，調(diào)整市場定位，完善 市場品質(zhì)， 提高市場服務(wù)準則，打造市場品牌知名度過程中，一直 貫徹穩(wěn)打穩(wěn)扎地方針 ，不斷自我調(diào)整， 良性 科學(xué) 地 發(fā)展 觀 。使其經(jīng)歷了 專業(yè) 市場雛形 定位 階段 、 市場 品牌 打造 階段 及 市場資本運作 上市階段 ，現(xiàn)在正在進行全國 市場 品牌擴張階段 ，今后可以肯定發(fā)展方向是向 專業(yè) 市場 品牌 壟斷階段 發(fā)展 。 而桐鄉(xiāng)國際世貿(mào)中心皮革城 是 由于政府給予大力支持， 通過 三年短期的市場雛形階段培育，直接進入市場品牌擴張階段，發(fā)展迅猛 ， 缺乏 市場錘煉 及考驗 ， 占著地區(qū)優(yōu)勢性投機取巧以地產(chǎn)炒作回籠資金，與專業(yè)經(jīng)營市場的海寧中國皮革股份有限公司 無法相提并論。只要任何一個 環(huán)節(jié)出問題，隨時會被市場所淘汰， 這些 都將會通過專業(yè) 市場經(jīng)濟 發(fā)展歷程 所驗證 。 因此， 在市場經(jīng)濟國際化面前，未 進過 市場經(jīng)濟千錘百煉歷練過的企業(yè)， 沒有符合經(jīng)濟發(fā)展的 合理地管理體制、 管理理念 及 服務(wù)體系 就 無法成為當今世界經(jīng)濟一體化中的一員。 只有 遵循市場發(fā)展的規(guī)律， 堅持 走 科學(xué) 性 發(fā)展 觀 ， 做好 每一個 項目整體 發(fā)展 規(guī)劃， 并 制定 出 一套 完善 地 短期、中期及長期發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃，才 是任何做 專業(yè)或非專業(yè) 市場經(jīng)濟的首要 研究 課題。 南京中鐵二局置業(yè)發(fā)展有限公司招商銷售部 5 第三部分 項目發(fā)展戰(zhàn)略目標分析 2021 年 1 月根據(jù)《中國經(jīng)濟網(wǎng)》的初步 GDP 統(tǒng)計，江蘇地區(qū) 2021 年生產(chǎn)總值超過 萬億元，增長 11%左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 6萬億元。規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，產(chǎn)值突破 10 萬億元，繼續(xù)位居全國首位。固定資產(chǎn)投資完成 26000 億元，增長 20%以上。社會消費零售總額 15800 億元左右，增長 17%以上。外貿(mào)進出口總額突破 5000 億美元，增長 15%左右，規(guī)模繼續(xù)保持全國第二位。而南京市生產(chǎn)總值達到 6140億元，增長 12%。其中2021年南京市服務(wù)業(yè)增加值達 3175 億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到 %。旅游總收入達到 1100 億元，突破千億元大關(guān)，同比增長 %。信息服務(wù)、科技研 發(fā)、服務(wù)外包等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，服務(wù)外包執(zhí)行額達到 38億美元，同比增長 43%。 根據(jù) 江蘇省及南京市 2021 年財政指標，說明本地區(qū)域消費群體購買力強勁，為本市場提供了堅實地消費力基礎(chǔ)，為后期市場發(fā)展提供了良好的前提條件。 鑒于 本市場區(qū)位優(yōu)勢、消費力優(yōu)勢以及本地區(qū)市場發(fā)展趨勢，通過吸引國內(nèi)外廠商入駐設(shè)立直銷展鋪，為他們提供一個常年的、固定的向國際、國內(nèi)市場展示并推廣企業(yè)及其產(chǎn)品的窗口，同時，也為跨國采購商提供一個集中比選的 區(qū)域綜合性采購服務(wù)平臺 ，形成區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)代表為最終戰(zhàn)略發(fā)展目標。 建議 商業(yè)經(jīng)營模式設(shè)定以批發(fā)、 零售兼 常年展示產(chǎn)業(yè) 銷貿(mào)易為主。 依據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃，市場可以 分步驟、 分階段逐步完成， 建議如下： 第一階段 完善現(xiàn)有市場內(nèi)部管理措施、堅決提升專業(yè)市場營運團隊整體素質(zhì)、創(chuàng)建自身企業(yè)市場文化，立足本地區(qū)專業(yè)市場拓展，輻射至華東、華中和華北地區(qū)。全力打造 區(qū)域綜合性采購服務(wù)平臺 的品牌知名度。 第二階段