【正文】 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 《商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務(wù)》 一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育 (圖 ) 二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研創(chuàng)新 (圖 ) 三、地產(chǎn)項目理念設(shè)計與建筑策劃 (圖 ) 四、商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境景觀設(shè)計一體化 (圖 ) 五、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)設(shè)計與招商 (圖 ) 六、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資與理財工作的創(chuàng)新 (圖 ) 七、商業(yè)地產(chǎn)項目管理 (圖 ) 序言 知識經(jīng)濟(jì)時代，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的位置，而其中的零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)則是第三產(chǎn)業(yè)中的重點行業(yè)。以美國為例，它在世界經(jīng)濟(jì)總量中的所占的比重最大，其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力和國民消費購買力為美國零售業(yè)發(fā)展提供了肥沃的土壤，零售業(yè)解決了大量人口就業(yè)問題，零售業(yè)成為了美國的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 11美國第五大道百貨 美國零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新意識很強(qiáng)，傳統(tǒng)百貨不斷分化，主題百貨格局特色。 從傳統(tǒng)百貨到折扣百貨，科爾百貨的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了第五大道。在非核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目中，美國發(fā)展了 400多家不同風(fēng)格的奧特萊斯，工廠直銷店最受歡迎。 美國等西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)歷史悠久，從融資到開發(fā)運營形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。 美國的購物中心開發(fā)主要由少數(shù)專業(yè)開發(fā)公司完成，保證了開發(fā)商的素質(zhì)和專業(yè)水平。例如， 西域集團(tuán) （ Westfield Group）是美國大型的國際商業(yè)物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和管理公司，擁有 4000多名員工，開發(fā)了位于舊金山 18街區(qū)的大型購物中心－西域舊金山購物中心，是典型的美國城區(qū)購物中心。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 12 美國舊金山西域購物中心 該購物中心主力店包括諾德斯特龍、布魯明戴爾兩家獨具特色的百貨，此外還有眾多品牌專賣店。 美國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在購物中心與商業(yè)步行街項目的開發(fā)上非常注重項目主題策劃和走可持續(xù)發(fā)展之路。 美國商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)從設(shè)計到經(jīng)營管理都具有較高專業(yè)水平，商業(yè)建筑設(shè)計的代表公司是美國 JERDE 和 RTKL。 英國現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展最早，至今依舊在 全球擁有重要影響。例如英國瑪莎百貨和百安居都是大型零售企業(yè)，近年來危機(jī)四伏。 2021年英國獲利最佳的零售商是 Tesco。 Tesco 是英國最大零售企業(yè)， 2021年， Tesco 在成功運營超市的基礎(chǔ)上，積極拓展新型業(yè)態(tài)，加大了對大型量販店的投入，還進(jìn)行了在市鎮(zhèn)中心發(fā)展 Tesco Metro、在加油站開設(shè) Tesco Express 的嘗試，并加快了在海外的擴(kuò)張速度，成為在 2021年獲利最佳的零售商。到2021年，英國 TESCO超市公司已有 80年的歷史、世界 500強(qiáng)企業(yè)，年營業(yè)額 700多億美元。 此外，流行商品零 售商 Next、 Debenhams 百貨公司、折扣連鎖店 Matalan 的營運也相當(dāng)成功。 英國哈羅斯百貨是經(jīng)典百貨的代表，英國 selfridge 百貨是時尚行業(yè)的代表。 目前英國的購物中心已超過 1400個，總建筑面積為 2090萬平方米，為其全國 20%的勞動力提供了就業(yè)機(jī)會。 政府對購物中心發(fā)展的控制 過去 4年間，英國政府對新建購物中心開發(fā)案采取嚴(yán)格的限制政策，尤其對非都心型 (outoftown)開發(fā)案。所有的開發(fā)必須證明在市鎮(zhèn)中心或周邊沒有可供其開發(fā)的用地，更甚者，所有的新開發(fā)案必須在開發(fā)計劃中證明有此 空間的需要，且這項開發(fā)并不會影響鄰近市鎮(zhèn)的發(fā)展。因此幾乎所有的開發(fā)計劃無上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 論是否有爭議，在通過或否決開發(fā)案前，都需要經(jīng)過政府審議與冗長昂貴的公聽程序，增大了新建購物中心的難度。 英國在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)新較多，例如，英國有歐洲最大的購物中心位于倫敦西北部肯特郡的藍(lán)湖購物中心。英國伯明翰斗牛場購物中心是世界最具創(chuàng)新特征的購物中心，在世界購物中心發(fā)展歷史上具有重要地位。 圖 13伯明翰斗牛場購物中心鳥瞰圖 目前，法國總共有 600家購 物中心，總面積約 12501300萬平方米，占整個國家商場面積的三分之一左右。 據(jù) CNCC（法國商業(yè)中心理事會）調(diào)查，在 1999年新開的購物中心有 7家，僅僅 10萬平方米，而另外的 4萬平方米的面積是由老的購物中心擴(kuò)張的。盡管這已經(jīng)是 1998年新增商場面積（ 7萬平方米）的兩倍，也只有目前購物中心總面積的 1％。 新的項目：過去五年間，城外的購物中心項目已經(jīng)很少了，不過有幾個城鎮(zhèn)中心的項目在建或者剛剛完成。這些項目包括： Le Havre, Dunkirk, Vichy, Cholet, AixenProvence, Cherbourg, Poitiers,和 ，最大的幾個如下（每一個的面積都在 5萬平方米以上）： CarreSnart，位于巴黎東南部 Marne la Valle，位于巴黎東部，毗鄰迪斯尼樂園 Odysseum，蒙比利埃 （法國南部城市） 另一個新發(fā)展的重點是以提供休閑場所為導(dǎo)向的購物中心項目，在 Bercy Village，StQuentinenYvelines 和蒙比利埃都有這樣的項目計劃開建。 工廠直營購物中 心也正在發(fā)展。最近在 RomanssurIsere和魯貝（法國北部城市）有類似的購物中心開張營業(yè)。在 MarnelaVallee (迪斯尼樂園 )和加來（法國北部港市），已經(jīng)按照計劃建成新的工廠直營購物中心。 1999年，在戈內(nèi)斯和 Ile－ St－ Denis（兩地均在巴黎地區(qū)），工廠直營購物中心在經(jīng)過擴(kuò)建后，將重新開張營業(yè)。 日本是在進(jìn)入 20世紀(jì) 80年代以后，才開始陸續(xù)建成以大賣場和百貨為核心，同時包含體育設(shè)施、休上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 閑娛樂設(shè)施等在內(nèi)的多功能的大型購物中心。 圖 14日本福岡博多水城 —— 亞洲著名的購物中心 圖 15大阪難波城購物中心及商業(yè)街區(qū) 日本在 21世紀(jì)初開始從單一購物中心開始發(fā)展大型綜合體，例如，六本木新城就是世界綜合體的頂尖作品。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 16東京六本木城市綜合體 中國加入 WTO以后，全國商業(yè)飛速發(fā)展，特別是零售業(yè)已經(jīng)與國際完全接軌，零售市場向外資全面開放。 1998年亞洲金融危機(jī)以后，我國房地產(chǎn)業(yè)多年來一直保持著持續(xù)增長的勢頭。從 2021年開始，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，連續(xù)三年成為我國房地產(chǎn)開發(fā)的焦點。 2021年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營開始受到重視，華南 MALL的失敗為中國商業(yè)地產(chǎn)的粗放發(fā)展敲響了警鐘。 2021年 很多處于停工的購物中心開始重新進(jìn)行理性的論證，很多企業(yè)開始依托成功的商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行連鎖開發(fā)，例如華潤集團(tuán)開始在杭州開發(fā)杭州萬象城。萬達(dá)集 團(tuán)在全國重點城市開發(fā)城市綜合體，提升了過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的水平。 2021年世貿(mào)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)型過程中有成功案例也有操作水平不高的項目出現(xiàn)，其中上海零售商業(yè)競爭白熱化，只有較高水平的商業(yè)地產(chǎn)項目才能成功經(jīng)營。 2021年綜合體項目和高檔購物中心陸續(xù)開業(yè)，北京金融街高檔購物中心和五星級酒店綜合體營業(yè)、華貿(mào)中心綜合體的新光天地購物中心開始營業(yè)；萬達(dá)成都綜合體開始對外營業(yè)，萬達(dá)開發(fā)與經(jīng)營綜合體的達(dá)到了較高水平。 即使商業(yè)地產(chǎn)熱潮消退以后，商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營與改建開發(fā)也將長期存在。因此，從知識創(chuàng) 新和知識管理角度研究商業(yè)房地產(chǎn)，培育一批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)職業(yè)經(jīng)理人和經(jīng)營專家是一件非常有意義的大事。 商業(yè)地產(chǎn)客戶具有三個重要需求：第一，以合適的價格購買到自己需要的商業(yè)物業(yè)；第二，期望購買的商業(yè)物業(yè)能夠可持續(xù)經(jīng)營；第三，期望所購買的物業(yè)能夠保值或增值。 由于商業(yè)物業(yè)開發(fā)量較大，商業(yè)地產(chǎn)知識普及速度加快。與美國商業(yè)地產(chǎn)相比，由于我國缺乏商業(yè)地產(chǎn)信托基金的支持，迫使房地產(chǎn)企業(yè)過早出售商業(yè)物業(yè)，導(dǎo)致多業(yè)主分散經(jīng)營格局，不利于統(tǒng)一經(jīng)營管理。因此，在商業(yè)地產(chǎn)熱中出現(xiàn)了很多銷售或招商開局良好，但經(jīng)營結(jié)局失敗的商業(yè)物 業(yè)。 與發(fā)達(dá)國家相比，我國缺乏高質(zhì)量的能夠獲取長期出租收益的商業(yè)物業(yè)。主要原因有三點：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金實力不強(qiáng)，規(guī)模不大；第二，缺乏開發(fā)高質(zhì)量商業(yè)物業(yè)的經(jīng)驗；第三，缺乏良好的商業(yè)管理經(jīng)驗和耐心，不能保證商業(yè)物業(yè)獲取持續(xù)的正常收益。 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 面對國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展趨勢的變化，對于從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)而言，其開發(fā)理念和經(jīng)營思路必然要隨之而改變，其中 “ 客戶價值 ” 將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的核心導(dǎo)向。近年來，隨著商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及經(jīng)營管理創(chuàng)新顯得更加迫切；而智能化、數(shù)字化等信息技術(shù)則為現(xiàn)代商 業(yè)建筑提供了創(chuàng)新的技術(shù)手段。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程是一個完整的價值鏈。如何將不利的因素轉(zhuǎn)化為有利因素？如何將潛在的無形價值轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實價值？如何將無價值轉(zhuǎn)化為有價值、低價值轉(zhuǎn)化為高價值、有限價值轉(zhuǎn)化為無限價值？例如，通過跨行業(yè)研究，我們提出了商業(yè)地產(chǎn)連鎖經(jīng)營的思路： 跨地域商業(yè)地產(chǎn)連鎖經(jīng)營成功模式＝優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)品牌﹢知識創(chuàng)新型經(jīng)營管理模式﹢可持續(xù)人才經(jīng)營戰(zhàn)略 從土地到資金，從開發(fā)到經(jīng)營，從無形資產(chǎn)到有形資產(chǎn)，從經(jīng)營管理到人才培養(yǎng) ?? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開始進(jìn)入了大整合的時代。在這個千載難逢的歷史機(jī)遇里，中國商 業(yè)地產(chǎn)的市場必將孕育一批優(yōu)秀的企業(yè)家。他們不僅具有國際化視野、精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，而且精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)的各個環(huán)節(jié)和流程。 2021年是中國商業(yè)地產(chǎn)元年，近幾年來累積了大量商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)要靠良好的經(jīng)營來保值增值，因此，商業(yè)地產(chǎn)的運營管理自然成為大家最關(guān)注的問題?；谥R創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理是時代賦予我們的重要課題，它需要用全面的經(jīng)營管理創(chuàng)新來實現(xiàn)。 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)實踐經(jīng)驗，我們提出了 “ 商業(yè)房地產(chǎn)的知識創(chuàng)新型經(jīng)營管理理論 ” （ knowledge based on mercial real estate development and operation）。該理論重點揭示了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)性以及不同開發(fā)環(huán)境的相互聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)開發(fā)與運營過程的統(tǒng)一，將可持續(xù)經(jīng)營作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最高目標(biāo)。 商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營的三個重要指標(biāo)是： ⑴ 最大限度地運用生態(tài)開發(fā)理念，減少對環(huán)境的破壞，降低商業(yè)物業(yè)運營成本； ⑵ 充分考慮社會再就業(yè)，考慮商業(yè)的永續(xù)經(jīng)營； ⑶ 注重品牌戰(zhàn)略，形成良好的品牌知名度、忠誠度和美譽(yù)度，樹立良好的企業(yè)形象。 下面我們詳細(xì)闡述實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)經(jīng)營的方法。 一、商業(yè)地 產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育 １．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家群體的選拔與培養(yǎng) 與發(fā)達(dá)國家和中國香港相比，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人比較缺乏系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)知識，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)效率低下、項目管理粗放、建設(shè)周期過長，造成了嚴(yán)重的土地、資金等資源浪費。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策失誤是一個普遍現(xiàn)象。北京等一些大城市由于 “ 貪大求洋 ” 的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計與消費者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低。香港、深圳等地雖然成功地開發(fā)出了高質(zhì)量購物中心，如香港又上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機(jī)會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 一城和深圳華 潤萬象城等。但要清醒地看到，由于開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗相對不足、認(rèn)識有誤，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時缺乏針對性，因此目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目普遍缺乏持續(xù)的競爭力。 沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的