【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 52 頁(yè) 凌峻山東項(xiàng)目合作意向書(shū) 目 錄 第一部分 銷(xiāo)售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場(chǎng)調(diào)查研究 二、項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)策劃報(bào)告 四、第一階段報(bào)告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開(kāi)盤(pán)前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)策劃報(bào)告調(diào)整 三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 四、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)廣告作品集 五、凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 第三階段：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)與銷(xiāo)售部建立 一、開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案及銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 二、銷(xiāo)售部組建與培訓(xùn)工作 第四階段：開(kāi)盤(pán) 工作計(jì)劃 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、 綜合評(píng)估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開(kāi)盤(pán)執(zhí)行方案細(xì)則 三、 公關(guān)活動(dòng)的準(zhǔn)備 四、 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的準(zhǔn)備 五、 銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備 第五階段：開(kāi)盤(pán)后月度服務(wù)工作流程及內(nèi)容 第二部分 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 前 言 凌峻（中國(guó)）房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)有幸能接觸萬(wàn)佳地產(chǎn)在鄒城的項(xiàng)目，通過(guò)與貴公司的初次了解，我司感覺(jué)到，貴司是一間處于成長(zhǎng)期、實(shí)力型的公司，且綜合素質(zhì)很強(qiáng)的公司。我司也對(duì)貴項(xiàng)目很感興趣，亦非常有信心，能夠希望能通過(guò)前期雙方的溝通了解，進(jìn)而能為貴公司項(xiàng)目 提供綜合專(zhuān)業(yè)的一流服務(wù)。 凌峻機(jī)構(gòu)是國(guó)內(nèi)最著名的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃代理機(jī)構(gòu)之一，順應(yīng)凌峻全國(guó)性發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)，于 2020 年底開(kāi)始進(jìn)入山東市場(chǎng)，已在山東 12 個(gè)城市服務(wù) 30 余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及濟(jì)南、青島、淄博、煙臺(tái)、濟(jì)寧、泰安、威海、東營(yíng)等地。 凌峻能有幸接觸到萬(wàn)佳地產(chǎn)的鄒城項(xiàng)目，是一次機(jī)會(huì)，亦是一次挑戰(zhàn)，凌峻愿以多年的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售管理策劃經(jīng)驗(yàn)和豐富的廣告知識(shí)，以專(zhuān)業(yè)敬業(yè)的態(tài)度和精神，投入項(xiàng)目的全程策劃推廣工作。 為進(jìn)一步加強(qiáng)雙方的溝通了解，在此凌峻機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目推廣所提供的服務(wù)范圍作詳盡的介紹，同時(shí)附上全 程策劃工作綱要及安排，以此謀求雙方 中國(guó)最大的管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 52 頁(yè) 合作的共識(shí)和可能。 凌峻的宗旨就是為貴司積極的尋求最佳的贏利模式與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、推廣、銷(xiāo)售提供一個(gè)策略性的安排，促進(jìn)相關(guān)工作能夠有節(jié)奏、有計(jì)劃地開(kāi)展。一方面為發(fā)展商最大化規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面則保證合理利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益 “ 三贏 ” 的終極目標(biāo)。 第一部分 銷(xiāo)售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 項(xiàng)目的第一階段工作是指凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)建立合作關(guān)系后，開(kāi)始全面介入以開(kāi)盤(pán)前期策劃工作。本階段工作內(nèi)容提交時(shí)間是完成專(zhuān)項(xiàng) 市場(chǎng)調(diào)查研究工作后 30 個(gè)工作日內(nèi)。主要內(nèi)容包括： n 項(xiàng)目市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究工作 n 項(xiàng)目產(chǎn)品提升策劃方案 n 項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)策劃報(bào)告 n 第一階段方案提交 工作一：項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究工作 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作是最為關(guān)鍵一個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐淖≌?/商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的現(xiàn)狀及客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研；分析進(jìn)行項(xiàng)目的 SWTO 分析為項(xiàng)目制定合理的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)調(diào)整策略和營(yíng)銷(xiāo)策略。 本 次市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究的主要內(nèi)容為住宅 /商業(yè)物業(yè)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、鄒城區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究主要內(nèi)容 一）鄒城區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查 鄒城區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口、面積、國(guó)民生產(chǎn)總值、生活水平、購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 鄒城區(qū)域整體住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 施工面積、供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、配套設(shè)施、付款方式、戶(hù)型比例 項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景 項(xiàng)目區(qū)域位置分析 未來(lái)城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位調(diào)查 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)查：市場(chǎng)分布、未來(lái)規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模及銷(xiāo)售狀況等 二）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 項(xiàng)目所 在區(qū)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 n 區(qū)域、占地面積、建筑面積、容積率、戶(hù)型比例、價(jià)格、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售率、物業(yè)管理、配套設(shè)施、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇。 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查分析（開(kāi)發(fā)規(guī)模、供求比例、產(chǎn)品特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等） 三）項(xiàng)目地塊調(diào)查 地塊規(guī)模、地理位置、地貌特點(diǎn)。 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件。 地塊區(qū)域住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)。 周邊配套設(shè)施。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 52 頁(yè) 四）目標(biāo)消費(fèi)群分析 1. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)消費(fèi)力情況的分析和研究 2. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)購(gòu)房群的購(gòu) 買(mǎi)習(xí)慣與消費(fèi)觀念 二、市場(chǎng)調(diào)查方式 一）深度訪談 走訪目標(biāo)消費(fèi)群 采用座談形式，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心態(tài)、生活形態(tài)、居住習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向的溝通、交流，提純出對(duì)項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為項(xiàng)目產(chǎn)品策略的制定提供可參考依據(jù)。 走訪政府主管部門(mén) 凌峻機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查人員與當(dāng)?shù)刂鞴芊康禺a(chǎn)部門(mén)進(jìn)行座談，就鄒城新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展、區(qū)域的住宅 /商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行溝通與交流，能夠更全面了解鄒城區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)的把握。 與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人 凌峻機(jī)構(gòu)與萬(wàn)佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行深度訪談， 就當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)以及項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所處于的位置情況進(jìn)行溝通。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展情況進(jìn)行詳盡溝通。 三、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)與提交 通過(guò)鄒城區(qū)域住宅物業(yè)市場(chǎng)的總體供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查，同時(shí)展開(kāi)了對(duì)確定目標(biāo)消費(fèi)群的調(diào)查，了解目標(biāo)消費(fèi)群的分布及消費(fèi)心理，消費(fèi)特征，進(jìn)行整合地分析、判斷鄒城區(qū)域市場(chǎng)未來(lái) 3— 5 年 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 52 頁(yè) 內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見(jiàn)。 《市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究報(bào)告》主要內(nèi)容： 1. 鄒城區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查 2. 區(qū)域地塊價(jià)值分析 3. 大型項(xiàng) 目、暢銷(xiāo)項(xiàng)目調(diào)查 4. 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 5. 目標(biāo)消費(fèi)群分析 6. 鄒城區(qū)域住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 7. 鄒城區(qū)域住宅物業(yè)發(fā)展前景分析 工作二、產(chǎn)品策劃方案內(nèi)容 任何房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，到最后都要回到產(chǎn)品與消費(fèi)者的直接對(duì)話(huà)上來(lái)。因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場(chǎng)說(shuō)服力的。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴(lài)于市場(chǎng)而生存的，那么，在確定了整體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專(zhuān)業(yè)公司的負(fù)責(zé)任的專(zhuān)業(yè)精神體現(xiàn)。 《項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案》內(nèi)容 提要： 1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的理解和提煉 2. 項(xiàng)目主力消費(fèi)群的范疇 3. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位的確定 4. 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)步驟的確立 5. 住宅部分戶(hù)型、景觀、配套等建議 6. 商業(yè)部分主題 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 52 頁(yè) 7. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成 8. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成與工作進(jìn)度 9. 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè) 10. 產(chǎn)品專(zhuān)項(xiàng)研究 工作三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣報(bào)告 凌峻機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與產(chǎn)品策劃的基礎(chǔ)上， 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)行綜合考慮與設(shè)計(jì)。主要包括整體項(xiàng)目的價(jià)格策略、銷(xiāo)售策略、傳播策略、媒體策略、銷(xiāo)售管理、傳播費(fèi)用預(yù)算等方面的內(nèi)容。 并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的行動(dòng)方案，使得各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)推廣事項(xiàng)能夠有計(jì)劃、分步驟地實(shí)施。 《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣策劃報(bào)告》內(nèi)容提要： 1. 銷(xiāo)售目標(biāo) 2. 推售原則 3. 價(jià)格策略 4. 單位推售策略 5. 銷(xiāo)售部署策略 6. 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)策略 7. 傳播策略 8. 營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 9. 各階段策略與具體執(zhí)行 10. 推廣費(fèi)用以及分配策略 工作四、第一階段報(bào)告提交 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一階段報(bào)告的提交，凌峻機(jī)構(gòu)將安排副總經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理等三人到濟(jì)寧直接提案，與萬(wàn)佳地產(chǎn)鄒城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就提交的方案進(jìn)行詳盡溝通。 凌峻機(jī)構(gòu)提交第一階段方案后的 5 個(gè)工作日內(nèi)，萬(wàn)佳地產(chǎn)就凌峻機(jī)構(gòu)提交的報(bào)告進(jìn)行明確回復(fù)，方便雙方進(jìn)行下階段工作更好開(kāi)展。 第二階段：前期方案調(diào)整與開(kāi)盤(pán)前廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì) 第二階段是指凌峻機(jī)構(gòu)提交第一階段報(bào)告并得到貴司項(xiàng)目組的明確回復(fù)后，凌峻機(jī)構(gòu)著手進(jìn)行 前期方案的調(diào)整、修改。同時(shí)，凌峻機(jī)構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)資源優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供形象視覺(jué)設(shè)計(jì)與廣告創(chuàng)意。 此外，凌峻機(jī)構(gòu)專(zhuān)案小組進(jìn)行項(xiàng)目年度的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定。完成本階段的工作時(shí)間原則上不超過(guò) 30 個(gè)工作日。 本階段的主要工作內(nèi)容為： n 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) n 項(xiàng)目全年?duì)I銷(xiāo)策劃報(bào)告調(diào)整 n 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)手冊(cè) n 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)廣告作品集 n 凌峻駐場(chǎng)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng) 工作一： 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上是資源的競(jìng)爭(zhēng)。我司相信， 房地產(chǎn)避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是選擇與最優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行合作。如果凌峻有幸作為本項(xiàng)目整體推進(jìn)的中堅(jiān)力量，我們將根據(jù)項(xiàng)目所處的各個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，協(xié)助