【正文】 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 52 頁 凌峻山東項目合作意向書 目 錄 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 一、市場調(diào)查研究 二、項目產(chǎn)品提升策劃方案 三、項目全年營銷策劃報告 四、第一階段報告的提交 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計 一、 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 二、 項目全年營銷策劃報告調(diào)整 三、項目 VI 系統(tǒng)的設(shè)計 四、項目開盤廣告作品集 五、凌峻駐場人員進駐現(xiàn)場 第三階段：銷售現(xiàn)場與銷售部建立 一、開盤執(zhí)行方案及銷售現(xiàn)場包裝建議 二、銷售部組建與培訓工作 第四階段：開盤 工作計劃 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 52 頁 一、 綜合評估及戰(zhàn)術(shù)調(diào)整 二、 開盤執(zhí)行方案細則 三、 公關(guān)活動的準備 四、 開盤活動的準備 五、 銷售道具的準備 第五階段：開盤后月度服務(wù)工作流程及內(nèi)容 第二部分 收費標準 前 言 凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃推廣機構(gòu)有幸能接觸萬佳地產(chǎn)在鄒城的項目，通過與貴公司的初次了解，我司感覺到，貴司是一間處于成長期、實力型的公司，且綜合素質(zhì)很強的公司。我司也對貴項目很感興趣，亦非常有信心，能夠希望能通過前期雙方的溝通了解，進而能為貴公司項目 提供綜合專業(yè)的一流服務(wù)。 凌峻機構(gòu)是國內(nèi)最著名的房地產(chǎn)營銷策劃代理機構(gòu)之一，順應(yīng)凌峻全國性發(fā)展戰(zhàn)略的指導，于 2020 年底開始進入山東市場，已在山東 12 個城市服務(wù) 30 余個房地產(chǎn)項目，涉及濟南、青島、淄博、煙臺、濟寧、泰安、威海、東營等地。 凌峻能有幸接觸到萬佳地產(chǎn)的鄒城項目，是一次機會，亦是一次挑戰(zhàn)，凌峻愿以多年的房地產(chǎn)全程營銷策劃、銷售管理策劃經(jīng)驗和豐富的廣告知識，以專業(yè)敬業(yè)的態(tài)度和精神，投入項目的全程策劃推廣工作。 為進一步加強雙方的溝通了解，在此凌峻機構(gòu)就項目推廣所提供的服務(wù)范圍作詳盡的介紹，同時附上全 程策劃工作綱要及安排，以此謀求雙方 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 52 頁 合作的共識和可能。 凌峻的宗旨就是為貴司積極的尋求最佳的贏利模式與開發(fā)戰(zhàn)略，為項目的開發(fā)、營銷、推廣、銷售提供一個策略性的安排，促進相關(guān)工作能夠有節(jié)奏、有計劃地開展。一方面為發(fā)展商最大化規(guī)避市場風險，另一方面則保證合理利潤的實現(xiàn)，力爭將本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、品牌效益與社會效益 “ 三贏 ” 的終極目標。 第一部分 銷售前期策劃綱要及工作安排 第一階段：前期總體策劃 項目的第一階段工作是指凌峻機構(gòu)與萬佳地產(chǎn)建立合作關(guān)系后，開始全面介入以開盤前期策劃工作。本階段工作內(nèi)容提交時間是完成專項 市場調(diào)查研究工作后 30 個工作日內(nèi)。主要內(nèi)容包括： n 項目市場專項研究工作 n 項目產(chǎn)品提升策劃方案 n 項目全年營銷策劃報告 n 第一階段方案提交 工作一：項目的專項市場研究工作 項目的市場調(diào)查工作是最為關(guān)鍵一個環(huán)節(jié)。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐淖≌?/商業(yè)物業(yè)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類物業(yè)的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研；分析進行項目的 SWTO 分析為項目制定合理的產(chǎn)品開發(fā)調(diào)整策略和營銷策略。 本 次市場專項研究的主要內(nèi)容為住宅 /商業(yè)物業(yè)。 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 52 頁 一、鄒城區(qū)域項目市場專項研究主要內(nèi)容 一）鄒城區(qū)域宏觀市場調(diào)查 鄒城區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 人口、面積、國民生產(chǎn)總值、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度 鄒城區(qū)域整體住宅項目市場調(diào)查 施工面積、供求走勢、價格走勢、配套設(shè)施、付款方式、戶型比例 項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景 項目區(qū)域位置分析 未來城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位調(diào)查 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)市場宏觀調(diào)查：市場分布、未來規(guī)劃、項目規(guī)模及銷售狀況等 二）區(qū)域競爭項目調(diào)查 項目所 在區(qū)主要的競爭項目 n 區(qū)域、占地面積、建筑面積、容積率、戶型比例、價格、工程進度、銷售率、物業(yè)管理、配套設(shè)施、現(xiàn)場包裝、媒體選擇。 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)競爭格局及競爭對手調(diào)查分析（開發(fā)規(guī)模、供求比例、產(chǎn)品特點、發(fā)展趨勢等） 三）項目地塊調(diào)查 地塊規(guī)模、地理位置、地貌特點。 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件。 地塊區(qū)域住宅項目開發(fā)的特點。 周邊配套設(shè)施。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 52 頁 四）目標消費群分析 1. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)消費力情況的分析和研究 2. 鄒城區(qū)域住宅 /商業(yè)購房群的購 買習慣與消費觀念 二、市場調(diào)查方式 一）深度訪談 走訪目標消費群 采用座談形式，針對目標客戶的消費心態(tài)、生活形態(tài)、居住習慣等方面進行雙向的溝通、交流，提純出對項目的深度認識和理解，為項目產(chǎn)品策略的制定提供可參考依據(jù)。 走訪政府主管部門 凌峻機構(gòu)市場調(diào)查人員與當?shù)刂鞴芊康禺a(chǎn)部門進行座談，就鄒城新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展、區(qū)域的住宅 /商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢進行溝通與交流，能夠更全面了解鄒城區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢的把握。 與萬佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負責人 凌峻機構(gòu)與萬佳地產(chǎn)相關(guān)職能部門負責人進行深度訪談， 就當?shù)厥袌鲆约绊椖吭诋數(shù)厥袌鏊幱诘奈恢们闆r進行溝通。同時，對項目的發(fā)展情況進行詳盡溝通。 三、市場調(diào)研報告撰寫與提交 通過鄒城區(qū)域住宅物業(yè)市場的總體供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查，同時展開了對確定目標消費群的調(diào)查，了解目標消費群的分布及消費心理，消費特征，進行整合地分析、判斷鄒城區(qū)域市場未來 3— 5 年 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 52 頁 內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。 《市場專項研究報告》主要內(nèi)容： 1. 鄒城區(qū)域宏觀市場調(diào)查 2. 區(qū)域地塊價值分析 3. 大型項 目、暢銷項目調(diào)查 4. 項目用地周邊環(huán)境分析 5. 目標消費群分析 6. 鄒城區(qū)域住宅項目競爭格局及主要競爭對手、潛在競爭對手分析 7. 鄒城區(qū)域住宅物業(yè)發(fā)展前景分析 工作二、產(chǎn)品策劃方案內(nèi)容 任何房地產(chǎn)營銷，到最后都要回到產(chǎn)品與消費者的直接對話上來。因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。正是因為產(chǎn)品是依賴于市場而生存的，那么，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)公司的負責任的專業(yè)精神體現(xiàn)。 《項目產(chǎn)品策劃方案》內(nèi)容 提要： 1. 項目開發(fā)理念的理解和提煉 2. 項目主力消費群的范疇 3. 項目市場定位的確定 4. 項目整體開發(fā)步驟的確立 5. 住宅部分戶型、景觀、配套等建議 6. 商業(yè)部分主題 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 52 頁 7. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成 8. 商業(yè)部分業(yè)態(tài)構(gòu)成與工作進度 9. 銷售現(xiàn)場的建設(shè) 10. 產(chǎn)品專項研究 工作三、項目營銷及推廣報告 凌峻機構(gòu)在項目前期市場調(diào)查和項目營銷戰(zhàn)略與產(chǎn)品策劃的基礎(chǔ)上， 對項目的銷售進行綜合考慮與設(shè)計。主要包括整體項目的價格策略、銷售策略、傳播策略、媒體策略、銷售管理、傳播費用預算等方面的內(nèi)容。 并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目營銷推廣的行動方案，使得各項營銷推廣事項能夠有計劃、分步驟地實施。 《項目營銷及推廣策劃報告》內(nèi)容提要： 1. 銷售目標 2. 推售原則 3. 價格策略 4. 單位推售策略 5. 銷售部署策略 6. 銷售網(wǎng)絡(luò)策略 7. 傳播策略 8. 營銷階段劃分 9. 各階段策略與具體執(zhí)行 10. 推廣費用以及分配策略 工作四、第一階段報告提交 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 52 頁 第一階段報告的提交，凌峻機構(gòu)將安排副總經(jīng)理、項目總監(jiān)、項目經(jīng)理等三人到濟寧直接提案，與萬佳地產(chǎn)鄒城項目負責人就提交的方案進行詳盡溝通。 凌峻機構(gòu)提交第一階段方案后的 5 個工作日內(nèi)，萬佳地產(chǎn)就凌峻機構(gòu)提交的報告進行明確回復，方便雙方進行下階段工作更好開展。 第二階段：前期方案調(diào)整與開盤前廣告創(chuàng)意設(shè)計 第二階段是指凌峻機構(gòu)提交第一階段報告并得到貴司項目組的明確回復后，凌峻機構(gòu)著手進行 前期方案的調(diào)整、修改。同時，凌峻機構(gòu)將充分利用本身的廣告創(chuàng)意設(shè)計資源優(yōu)勢，為項目提供形象視覺設(shè)計與廣告創(chuàng)意。 此外，凌峻機構(gòu)專案小組進行項目年度的營銷計劃的制定。完成本階段的工作時間原則上不超過 30 個工作日。 本階段的主要工作內(nèi)容為： n 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) n 項目全年營銷策劃報告調(diào)整 n 項目 VI 系統(tǒng)手冊 n 項目開盤廣告作品集 n 凌峻駐場人員進駐現(xiàn)場 工作一： 戰(zhàn)略資源整合集成服務(wù) 房地產(chǎn)競爭，很大程度上是資源的競爭。我司相信， 房地產(chǎn)避免風險的最佳方法就是選擇與最優(yōu)秀的專業(yè)公司進行合作。如果凌峻有幸作為本項目整體推進的中堅力量，我們將根據(jù)項目所處的各個專業(yè)領(lǐng)域，協(xié)助