【正文】 中國 上饒鳳凰雅苑 項(xiàng)目 研究及 申請報(bào)告 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 00 八 年 元 月 鳳凰雅苑 2 中國 上饒鳳凰雅苑 項(xiàng) 目 研 究 及 申 請 報(bào) 告 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 二 00八年元月 鳳凰雅苑 3 目錄 第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ????????????? 05 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ?????? 51 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析?????????? ? 64 第四章節(jié)能方案分析??????????? ???? ? 69 第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析? ? ?? ? ? 79 第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析?? ????? ????? ? 81 第七章經(jīng)濟(jì)影響分析???????? ??????? ? 95 第八章社會(huì)影響分析?????????????? ?? 105 鳳凰雅苑 4 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 單位名稱 : 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 經(jīng)營范圍 :房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) 。 經(jīng)營年限 1）注冊所在地區(qū) :南昌 市。 2）公司注冊資本 壹仟 萬元。 3）公司成立于 2020 年，公司 工商經(jīng)營年限 20 年。 資產(chǎn)負(fù)債情況 （ 1） 2020 年 12 月 31 日止，所有者權(quán)益為 元 ,負(fù)債為 元 ,所有者權(quán)益與負(fù)債總計(jì)為 元 ,資產(chǎn)負(fù)債率為 %。中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在 70%以上，因此 ,公司負(fù)債情況良好。 （ 2） 2020年，公司利潤為 元。經(jīng)營方式狀況良好。 詳見 2020 年 12 月 31 日資產(chǎn)負(fù)債表。 股東構(gòu)成 : （ 1）法定代表人 :胡樹水 （ 2）股東成員： 自然人股東： 胡樹不 、 余有妹 。 法人股東： 江西省匯龍房 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 。 現(xiàn)有開發(fā)能力 （ 1） 江西省匯龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 成立于 2020 年， 是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 法定代表 人胡樹水 以 80%股權(quán)控股。公司 2020 年 利潤為 元 ，現(xiàn)有員工 約 60 余人，其中大專以上人數(shù)達(dá) 80%以上，公司擁有一批各領(lǐng)域獲中高級職稱的專業(yè)技術(shù)人員，是一個(gè)年輕化、專業(yè)化、成熟化、實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)。 鳳凰雅苑 5 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的建設(shè)背景 （ 1） 江西 省 政府確定 全面加快做大做強(qiáng)中心城市的步伐，擴(kuò)大中心城市規(guī)模，進(jìn)一步拓展發(fā)展空間，加快全省城市化進(jìn)程 。 （ 2） 做大做強(qiáng)中心 城市 ，把上饒市 及上饒縣 建設(shè)成為閩浙贛皖邊界區(qū)域性中心城市，成為當(dāng)前上饒市 及上饒縣 城市建設(shè)的中心工作。 （ 3） 上饒市及上饒縣正處于城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中， 到 2020年，全市國土面積 萬平方公里，受保護(hù)地面積要占國土面積的 12%以上；中心城區(qū)140 平方公里的規(guī)劃面積，生態(tài)用地要占 50%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 45%左右，各縣城生態(tài)用地占 50%，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 40%，人均公共綠地面積 10 平方米；城市集中式飲用水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率在 96%以上，城市水環(huán)境功能區(qū)水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%，城市污水集中處 理率在 80%以上，生活垃圾無害化處理率在 85%以上。 （ 4） 鳳凰雅苑 項(xiàng)目的建設(shè)是 可行的和 必要的，是上饒 縣城市建筑補(bǔ)充和完善 。 （ 5） 本項(xiàng)目 用地性質(zhì)為商住用地 ，規(guī)劃設(shè)計(jì)為以商住為一體的 鳳凰雅苑小區(qū) 。 建設(shè)地點(diǎn) 上饒縣 城區(qū)鳳凰雅苑（原藝華彩印包裝有限公司地塊建設(shè)項(xiàng)目）總占地面積，總建筑面積 （另地下車庫等約 2200平方米 ） 。北至里施路，東面是遠(yuǎn)東小區(qū)用地，南至城市主要干道鳳凰大道，西面是錦繡年華小區(qū)用地。地勢北高南底緊挨城市道路，東西兩側(cè)都是住宅用地，東西比本地塊低 ，西面比本地塊高。該用地靠近上饒縣中心城區(qū)，距上饒縣中心交通便利。 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 （ 1）主要建設(shè)內(nèi)容 1） 15 棟 多層 住宅 、小高層住宅、 中高層住宅、高層住宅及 商業(yè)等建筑。 2）配套工程。 3）景觀綠化工程等。 （ 2）建設(shè)規(guī)模 1） 鳳凰雅苑 總用地面積約 平方米， 總 建筑面積 平方米 ,建成后可容納 540 戶的住宅社區(qū)。 鳳凰雅苑 6 2）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 所占比重 規(guī)劃總用地 M2 — 居住戶數(shù) 戶 540 — 居住人數(shù) 人 1890 — 戶均人數(shù) 人 /戶 — 總建筑面積 M2 100 其中 住宅建筑面積 M2 65762 ％ 其中 單套面積大于 90 M2 18960 ％ 單套面積小于 90 M2 46802 ％ 公建面積 M2 ％ 商業(yè)面積 M2 ％ 住宅平均層數(shù) 層 — 高層住宅比例 ％ ％ — 小高層住宅比例 ％ ％ — 中高層住宅比例 ％ ％ — 多層住 宅比例 ％ ％ — 建筑基底面積 M2 容積率 — 停車位 輛 224 — 其中 地面停車位 輛 170 地下車庫停車位 輛 54 停車率 ％ ％ — 建筑密度 ％ ％ — 綠地率 ％ ％ — 三、工程技術(shù)方案 編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50180－ 93）》、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB50220－ 95）》、《建設(shè)部城市居住小區(qū)試點(diǎn)綜合評 價(jià)內(nèi)容（實(shí)施方案）》、 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 等。 （ 2） 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 GB5035220《 商 店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ488《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5009699（ 2020年版） 、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620《高層民用建筑防火規(guī)范》 (GB5004595,2020 年版 )、《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GBJ1020《 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GBJ7— 8 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5005794（ 2020 年版） 、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50225－ 20《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 鳳凰雅苑 7 等現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 （ 3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2020 年）。 （ 4）上饒 縣 有關(guān)部門提供的上饒 的規(guī)劃條件、 水文、氣象、地質(zhì)等資料。 工程特點(diǎn) （ 1）地理位置及地形特點(diǎn) 用地內(nèi)目前為藝華彩印包裝有限公司舊廠區(qū)，水泥地路面無綠化，南面是城市主要干道鳳凰大道。用地規(guī)則布局，用地地勢南北面有落差，自然基礎(chǔ)條件較好。東、西均為規(guī)劃住宅用地。 2）用地性質(zhì)及定位 本小區(qū)主要面向 上饒 市 及上饒縣 成功人士，為其提供一流的居住環(huán)境和舒適的住房，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)需具有超前性、先導(dǎo)性、和示范性，體現(xiàn)以人為本和可持續(xù)發(fā)展原則，具有創(chuàng)新意識(shí)、精品意識(shí)和環(huán)境意識(shí)，并運(yùn)用現(xiàn)代手法，使小區(qū) 成為具有高科技含量、智能化管理及二十一世紀(jì)優(yōu)秀人居環(huán)境的文明居住小區(qū)。 3）開發(fā)氛圍 依托上饒市 及上饒縣對城市建設(shè)的宏偉藍(lán)圖 ，本小區(qū)的開發(fā)建設(shè) 將提升該區(qū)域 居民的生活質(zhì)量，同時(shí)也能帶動(dòng)本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為該地塊帶來源源不斷地市場信心和人氣。 設(shè)計(jì)原則及設(shè)計(jì)概念 ： ○ 1 由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，方案重點(diǎn)著手營造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。形成以行烈式的住宅圍合出規(guī)整的、寬闊的小區(qū)內(nèi)部空間，用 環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部道路，限定出中心開闊的綠化景觀帶?？倛D平面構(gòu)成簡潔大氣，使用效率高，經(jīng)濟(jì)性好；與此同時(shí)，大音希聲，大象無形。我們營造出的居住空間模式，使居住于其中的人們一進(jìn)入小區(qū)就宛如進(jìn)入了一個(gè)個(gè)美麗的主題公園，經(jīng)過中心公園再回到自己溫馨的家；在風(fēng)和日麗的日子，面積巨大的中央綠化，能為小區(qū)的居民們提供一個(gè)最自然和諧的交往平臺(tái)，開展各種家庭活動(dòng)，社交活動(dòng)，甚至大型的文娛項(xiàng)目；而來往的親朋房訪客，也必將為如此大氣而生態(tài)的空間體驗(yàn)所嘆服，留下極為深刻的印象?？偠灾@樣一種上饒目前所沒有的全新的居住經(jīng)因方式，必然 能為居民們提供獨(dú)具前瞻性，同時(shí)也是超凡尊貴的生活體驗(yàn)。 從另一方面而言，目前的平面布局形式，也在最大限度的向外部城市提供生態(tài)綠化 鳳凰雅苑 8 和景觀體驗(yàn)。主入口方向簡潔獨(dú)特的廈門，空間造型和立面完全尊重城市肌理，保證了視線的無阻擋，遵從了景觀通透性的要求。低矮緩和的先生工，反復(fù)使用的幾種元素，也使之與環(huán)境相適應(yīng)，與中心綠地景觀融于一體，并部分開敞面向道路，面向城市，為城市景觀空間的品質(zhì)提升作出豐富的饋贈(zèng)。 ○ 2 本方案著重營造居住生活的品質(zhì)，不僅創(chuàng)造出前所未有的中心景觀，同時(shí)通過住宅樓的宅間圍合 進(jìn)一步創(chuàng)造出第二層次的院落環(huán)境。我們既積極學(xué)習(xí)中國江南古典園林中移步換景、道法自然的空間處理哲學(xué)，同時(shí)也將在景觀植被布置，庭院幾何規(guī)劃上借鑒西方園林的精華，創(chuàng)造出若干個(gè)各不相同，獨(dú)具特色的情景空間庭院。并且通過宅間共享空間、架空層，將亡命之徒公共的入戶空間放大，并緊密地與內(nèi)部環(huán)境相結(jié)合，使得居住者享受到更怡人的回家感受和生活體驗(yàn)。以全新的入戶方式，將居住者的公共生活空間和互交流空間無限放大，是居住者生活在其中擁有自己相對私密的家庭環(huán)境。 ○ 3 由簡單回家入戶，演變?yōu)槎嘣慕涣?、享?和體驗(yàn)。 ○ 4 以全新的建筑形體及建筑語言發(fā)掘中國最現(xiàn)代化城市的文化特點(diǎn)，創(chuàng)造簡潔、明了，別具一格的建筑形象。 ○ 1 鳳凰雅苑住宅小區(qū)的空間結(jié)構(gòu) 鳳凰雅苑住宅小區(qū)的空間根據(jù)原始地塊形狀，將十五棟高層，小高層，多層住宅沿南北行列式排列，組織出開闊的內(nèi)部空間面積南側(cè)對城市敞開，形成整個(gè)小區(qū)的主要入口和中心景觀帶。通過中心圍合空間構(gòu)成主題庭院，既讓每戶享有最好的日照和通風(fēng)條件，同時(shí)向享受最大的景觀，并且形成形式上的中心空間圍合關(guān)系 ；又以北端的最高檔的十五號(hào)樓為結(jié)束，形成空間上的對景關(guān)系。 ○ 2 建筑單體以簡潔有秩序化的陣列排布創(chuàng)造出完整的宅間庭院空間，并通過兩棟住宅之間的架空層和一些景觀元素形成圍合關(guān)系。 ○ 3 單體設(shè)計(jì)語言采用現(xiàn)代地中海風(fēng)格的設(shè)計(jì)手法。用虛實(shí)、精致的形體著力刻畫建筑的力度與挺拔感，一反傳統(tǒng)住房建筑的語言，創(chuàng)造獨(dú)特的建筑體量，空顯城市沿主要大街的建筑品質(zhì)。 總平面設(shè)計(jì) （ 1） 總體布局 建筑群體以正南偏西向平等排列，其中 4 號(hào)樓位于地塊南側(cè)，圍合成第一個(gè) 庭院也是最大的一個(gè)，在它的西側(cè)設(shè)立小區(qū)的主大門。其中 1號(hào)直接面對鳳凰大道， 鳳凰雅苑 9 地上布置二層商業(yè)， 9 號(hào)樓位于小區(qū)中部，圍合成第二個(gè)庭院空間。 1 1 13 樓圍合成第三個(gè)主題庭院， 1 15 號(hào)樓位于小區(qū)北端，自然形成第四個(gè)庭院。道路系統(tǒng)沿中心景觀帶布置，強(qiáng)調(diào)人的行走感受，將車流集中于主干道，將人流集中于中心綠化景觀道路，做到人車分流?？倛D平面布局力求簡潔、有力，空間形態(tài)層次分明。 （ 2） 環(huán)境布局： 總體環(huán)境以中心景觀帶為核心，通過種植、造景與內(nèi)部精致小體量建筑相結(jié)合的方式，營造步移景異的環(huán)境 。同時(shí)用組團(tuán)間、宅間院落空間，營造出幽靜深遠(yuǎn)的居住氛圍，最大限度地降低噪聲干擾與廢氣污染。中心景觀帶以支付休閑為主題，強(qiáng)調(diào)人的“活動(dòng)”，結(jié)合小區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，設(shè)計(jì)布置慢跑道