【正文】 工 程 管 理 制 度 第 1節(jié) 新項目前期介入 1 前期介入工作內(nèi)容 參與規(guī)劃設(shè)計房產(chǎn)技術(shù)條件及動線研討，掌握項目設(shè)計任務(wù)書、圖紙等資料 參與機電設(shè)備安裝調(diào)試 監(jiān)控小商戶及主力店裝修質(zhì)量 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合 2 建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控 監(jiān)控 施工單位 是否按圖施工、 偷工減料 或 擅自修改工程設(shè)計。 監(jiān)控 建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備 檢的測 檢驗，不合格的不得使用。 是否存在 質(zhì)量缺陷， 協(xié)調(diào)項目公司和 施工單位 全面 修復(fù)。 3 機電設(shè)備的安裝及調(diào)試的質(zhì)量監(jiān)控 收集設(shè)備的訂貨資料，并保留驗收單據(jù)，收集設(shè)備技術(shù)資料、使用 說明書。 高低壓、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格。 集水井、污水處理間、隔油池的功能設(shè)計、安裝質(zhì)量。 在暖通設(shè)備安裝調(diào)試接管階段關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求，如凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度等。 4 主力店及小商戶的裝修質(zhì)量監(jiān)控 熟悉經(jīng)審核的主力店裝修圖紙。 審核小商鋪 裝修設(shè)計方案和 施工 圖紙 ，施工 圖紙 應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、 天花平面圖 、 櫥窗及 店 招 平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面 圖 、所有主材明細等。 審核 施工單位資質(zhì)證 明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅 務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。 監(jiān)督裝修施工隊嚴格按照管理公司審核后的施工方案和圖紙進行，裝修人員嚴格遵守本細則進行施工作業(yè)，并進行督導(dǎo)業(yè)戶。 成品保護，監(jiān)督業(yè)戶的內(nèi)外裝修，保證原有建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施的正常功能及使用。 5 協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修銜接及配合 密切關(guān)注步行街公共裝修進度，以協(xié)調(diào)各業(yè)態(tài)小商戶裝修時間、材料進場時間等。 密切關(guān)注小商戶裝修用水用電，注意用水、用電安全。 密切關(guān)注成品保護，必要時提出特殊要求，強制執(zhí)行。 密切關(guān)注施工單位施工機具、設(shè)備是否符合安 全使用規(guī)定，對違規(guī)操作現(xiàn)象提出批評，必要時可作清除出場處理。 第 2節(jié) 項目的接管與驗收 1 驗收前的接管 新項目開業(yè)前 30 天，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司應(yīng)將已完工的設(shè)施、設(shè)備（變電站、水泵房等）委托當(dāng)?shù)厣坦芄竟芾?，設(shè)備間應(yīng)獨立封閉，當(dāng)?shù)厣坦芄景才偶脊みM站值班，對此類設(shè)備進行管理。 接管期間當(dāng)?shù)厣坦芄緦υO(shè)備的安全、維護等不承擔(dān)責(zé)任，但對現(xiàn)場進出人員合理控制，避免無關(guān)人員進出，同時做好出入登記，相關(guān)制度應(yīng)在人員進出容易看見的位置予以公示。對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。 當(dāng)?shù)厣坦芄竟こ?、值班人員 必須在地產(chǎn)公司、施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，但不可擅自單獨操作。詳細記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進行存檔。 接管期間，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作由地產(chǎn)公司、安裝調(diào)試施工單位組織，商管公司做好記錄備案。 2 正式接管和移交 廣場開業(yè)后當(dāng)?shù)厣坦芄九c當(dāng)?shù)仨椖抗巨k理正式接管和移交手續(xù)。城市廣場開業(yè)前必備條件： 開業(yè)前 30 城市廣場正式電全面完善開通； 開業(yè)前 20 天天燃氣氣開通； 開業(yè)前 15 天生活用水、排水設(shè)施、設(shè)備全面開通； 開業(yè)前， 消防系統(tǒng)通過整體驗收，各系統(tǒng)聯(lián)動正常。 設(shè)備的清點與移交 在收到地產(chǎn)公司發(fā)出移交商函后的第二個工作日，商管公司需組織人員在一個月內(nèi)熟悉移交資料，對照移交清單核對事物。交接前對所有設(shè)備仔細清點的基礎(chǔ)上分類統(tǒng)計，并按照圖紙資料核實，確保沒有漏項。同時書面回函地產(chǎn)公司告知缺失的資料情況及帳、物不符的清單，地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)商管公司的回函，五個工作日內(nèi)書面提交整改完成時間計劃。如移交過程中，存在 10%以上的賬、物不符，且移交資料不能滿足商管公司最基本資料需求（商管公司提供最基本資料需求目錄），影響設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)時，商管公 司可以發(fā)出不予項目接收意見書，同時抄送商業(yè)集團，督促地產(chǎn)公司按時盡快整改。 設(shè)備的清點及移交原則上由地產(chǎn)公司、施工單位、商管公司三方同時進行。 主力店的設(shè)備交接由地產(chǎn)公司、施工單位、主力店、商管公司現(xiàn)場四方進行。 移交時尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運行要求的設(shè)備，移交各方要在備注上對設(shè)備的完好狀況做出說明。 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認。 圖紙資料的交接 圖紙資料包括竣工圖、設(shè)備說明書、設(shè)備技術(shù)資料、施工組織技術(shù)資料、施工合同（施工合同可以刪節(jié)經(jīng)濟標(biāo)的章節(jié)）等。 圖紙要仔細核對，確保拿到的是 最后的竣工圖版本及圖紙和現(xiàn)場的一致性。 要分系統(tǒng)的整理資料并建立工程資料檔案，同時注意接收監(jiān)理單位保管的部分資料，避免疏漏。 主力店相關(guān)的資料由地產(chǎn)公司移交到商管公司，商管公司存檔后，根據(jù)設(shè)備運行和維護的需要給主力店資料復(fù)印件。 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認。 備品備件的交接 對施工單位、項目公司提供的清單參照開箱清單、施工合同仔細核對，確保沒有疏漏。 為防止備品備件的流失，地產(chǎn)公司在設(shè)備開箱過程前應(yīng)及時通知商管公司，在開箱過程中及時留下影像圖片資料，交接工作及早進行，設(shè)備安裝調(diào)試后期就要催 促施工單位組織交接。 工程施工完畢后要對剩余的工程材料統(tǒng)一清點，完成交接后辦理入庫手續(xù)。 所有的交接過程，由參與交接的各方代表簽字確認。 3 能源計量的交接確認 當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司要求的時間節(jié)點，對廣場的能耗計量共同確認，雙方約定能源計量分界時間，分界時間之前的能源費由項目公司承擔(dān)，分界時間之后的能源費由商管公司負責(zé)收（催）繳，各使用單位承擔(dān)。 若各種計量表的安裝達到計量條件，能源計量分界時間最早為廣場開業(yè)時間，分界時間之后仍需完善的施工及調(diào)試產(chǎn)生的能源費用仍由項目公司承擔(dān)。 當(dāng)?shù)厣坦茉趶V場開業(yè)即設(shè)施 設(shè)備運行 60 天，必須對運行數(shù)據(jù)集中分析，若能源總表與分表計量出現(xiàn)較大偏差，差額部分費用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。 4 房屋本體驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) 外墻無明顯裂紋，不滲水。 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、據(jù)溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 公共樓面地面 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 天臺 天溝、落水口暢通完好。 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整 。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 樓梯、扶手 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。 樓梯無裂縫、無表皮剝落。 房屋分戶驗收內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 衛(wèi)生間、廚房、外陽臺 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面 2厘米左右，無明顯積水、倒泛水和滲漏現(xiàn)象。 衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。 給水設(shè)施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ，地漏，排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 衛(wèi)生潔器、櫥柜、龍頭等器具完好，操作正常。 廚房排煙道、通風(fēng)道設(shè)置合理，有足夠的截面積，無堵塞物。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。 棚面、墻面、樓地面 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。 墻面抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬，無空鼓開裂現(xiàn)象。 墻面塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 墻面油漆、刷漿色澤 一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 地面面層與基層粘結(jié)牢固、無空鼓、無裂縫、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層平整、水平，陰角平直。 地面木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。 飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 門、窗 門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件