某房地產(chǎn)公司提高住宅項(xiàng)目市場客戶定位精確度管理辦法(12頁)-前期定位(已修改)
2025-08-24 12:52 本頁面
【正文】 關(guān)于項(xiàng)目市場產(chǎn)品定位階段“ 7 對眼睛”工作流程 （試行版） 目的 貫徹從“客戶到產(chǎn)品”的市場分析方法，提高項(xiàng)目客戶定位的精確度，使各專業(yè)部門的項(xiàng)目定位階段工作有效前置，并最終提升項(xiàng)目運(yùn)營效率。 范圍 本指引適用于集團(tuán)下屬各一線公司。 職責(zé) 集團(tuán)項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)本指引的起草、編寫和修訂。 各一線公司負(fù)責(zé)參照本指引，結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目情況制訂具體實(shí)施方案。 職責(zé) ４ .1 “７對眼睛”的工作，在土地獲取之前應(yīng)完成一個完整的流程。 ４ .2 在土地獲取之后，根據(jù)最終確定的土地成本及付款方式、最新的市場變化 等情況，應(yīng)不斷的重復(fù)全部或部分７對眼睛的工作流程，對市場定位進(jìn)行修正，并指導(dǎo)設(shè)計工作的實(shí)施。 “ 7 對眼睛”工作流程說明 下圖為“ 7對眼睛”工作流程的示意圖，共分為 10個工作節(jié)點(diǎn)，即 ⑴ 至 ⑽ 。各工作節(jié)點(diǎn)的具體內(nèi)容要求、負(fù)責(zé)部門等參見下節(jié)。 ⑴ 項(xiàng)目戰(zhàn)略要求 ⑵ 財務(wù)指標(biāo)要求 ⑶ 項(xiàng)目土地屬性分析 ⑷ 客戶對土地屬性需求分析 ⑸ 競品客戶及產(chǎn)品分析 ⑹ 客戶初選定位 ⑺ 項(xiàng)目成本分析 ⑼ 項(xiàng)目客戶定位 ⑽ 項(xiàng)目產(chǎn)品解決方案分析 ⑻ 項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析 規(guī)劃方案 產(chǎn)品解決方案 “ 7 對眼睛”工作流程說明 ⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：一線公司總經(jīng)理 ? 完成時間：項(xiàng)目立項(xiàng)會之前 此項(xiàng)工作應(yīng)在獲悉土地基本信息之后就開始進(jìn)行。 ? 具體內(nèi)容： 該項(xiàng)目對于公司的戰(zhàn)略意義，即在 利潤貢獻(xiàn)型項(xiàng)目、現(xiàn)金流貢獻(xiàn)型項(xiàng)目、區(qū)域市場進(jìn)入型項(xiàng)目或合作型項(xiàng)目各類中 的定位，并指導(dǎo) 財務(wù)部門據(jù)此提出財務(wù)指標(biāo)要求。 ⑵財務(wù)指標(biāo)要求 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：一線公司財務(wù)部 ? 完成時間：項(xiàng)目立項(xiàng)會之前 ? 具體內(nèi)容： 在總經(jīng)理明確了項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位之后，由財務(wù)部對項(xiàng)目的總利潤、利潤率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)提出要求，同時根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況，對項(xiàng)目的現(xiàn)金流安排提出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的要求（如首期開發(fā)要求的面積和回款時間、實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流的時間等）。 ⑶項(xiàng)目土地屬性分析 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：一線公司項(xiàng)目發(fā)展部與市場營銷部 ? 完成時間：項(xiàng)目立項(xiàng)會之前 ? 具體內(nèi)容： 對項(xiàng)目土地的各項(xiàng)屬性進(jìn)行分析，具體要求的土地屬性因子如下： 配套設(shè)施 文脈屬性 教育配套 娛樂休閑配套 醫(yī)療配套 交通條件 公共交通便利性 私家車交通便利性 交通擁堵 交通噪音 環(huán)境景觀條件 可視景觀 距離景觀區(qū)距離 空氣質(zhì)量 城市角色 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 歷史接受度 可通過描述或評級等多種方式進(jìn)行分析，考慮實(shí)際操作，不建議用評分的方法。 ? 需注意的問題： 此部分工作應(yīng)在城市地圖的工作內(nèi)容中體現(xiàn)。上述所列土地屬性因子，需要各公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，進(jìn)行增減修正，以最大限度的符合城市實(shí)際市場情況。
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