【正文】 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 35 頁 蕪湖總體市場(chǎng)分析 一、蕪湖歷史沿革 蕪湖，位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長(zhǎng)江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積 3317 平方公里，市區(qū) 230 平方公里；總?cè)丝?萬人，市區(qū) 萬人，流動(dòng)人口 10 萬人左右。 蕪湖歷史悠久，歷朝歷代均為商賈云集的商業(yè)重鎮(zhèn)，尤以明清為最。明朝永樂年間，就有“十里長(zhǎng)街”，以漿染、鐵工、糧米、雜貨聚散而聞名；清朝被辟為對(duì)外通商口岸，成為全國(guó)四大米市之一；民國(guó)前期被譽(yù)為“皖中之堅(jiān)”、“長(zhǎng)江巨埠”的美稱。 蕪湖位 于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置，緊鄰長(zhǎng)江東岸。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積 3317 平方公里，市區(qū) 230 平方公里；總?cè)丝?萬人，市區(qū) 萬人，流動(dòng)人口 10 萬人左右。 二、 蕪湖總體經(jīng)濟(jì)介紹 近年來，通過大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %；財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6025 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 2751 元，增長(zhǎng) %。 蕪湖市場(chǎng)潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車零部件、電子通信制造業(yè)。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。同時(shí)蕪湖又是皖南通信中心。蕪湖是長(zhǎng)江沿岸位于武漢、南京之間開放度最高的中等 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 35 頁 城市之一，是長(zhǎng)江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級(jí)技術(shù)人員充裕，有高等院校 8 所，擁有一定數(shù)量的高級(jí)管理人員。 蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐：從鐵路來看，是華東第二通道的咽喉，可直達(dá) 15 個(gè)大中城市；從公路看， 205 國(guó)道和 318 國(guó)道穿境而過，長(zhǎng)江公鐵兩用大橋是中國(guó) 21 世紀(jì)初的標(biāo)志 性建筑之一。 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)依托古老商埠的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心為方向，相繼發(fā)展了中山路步行街、鳳凰美食一條街等一批精品商業(yè)街市，鳩茲廣場(chǎng)、九華廣場(chǎng)、吉和廣場(chǎng)等城市亮點(diǎn)極大地增強(qiáng)了城市的觀賞性和吸引力。新建、擴(kuò)建了一批區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)，長(zhǎng)江市場(chǎng)園區(qū)、皖江水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、峨橋茶市等市場(chǎng)發(fā)展完備，輻射力、集聚力日益擴(kuò)大，蕪湖已成為輻射華東、影響全國(guó)的物流中心。蕪湖是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，境內(nèi)旅游資源豐富，小九華等佛教旅游資源名聞中外。配合黃山、九華山、太平湖旅游開發(fā)，蕪湖著力建設(shè)旅游快速通道，構(gòu)建了完善的城市旅 游基礎(chǔ)設(shè)施，蕪湖市已成為輻射皖南、皖中等世界級(jí)風(fēng)景區(qū)的旅游目的地城市。 三、蕪湖房地產(chǎn)發(fā)展概況 從 1997 年開始，蕪湖市房地產(chǎn)隨著全國(guó)住宅消費(fèi)的升溫，逐漸體現(xiàn)出溫和放量的過程，總體市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。 2020 年開工量雖然比上年開工量放大 100%多，而考慮到 199 2020 兩年該市壓縮開發(fā)規(guī)模，控制開發(fā)，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，消費(fèi)能力旺盛，因此可以認(rèn)為市場(chǎng)在未來 23 年應(yīng)該繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而樓盤的區(qū)位或品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)會(huì) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 35 頁 逐漸激烈。 0204060801001201401601997年 1998年 1999年 2020年 2020年新開工面積實(shí)際銷售面積竣工面積從市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)來看，近 5 年來 價(jià)格基本呈溫和上揚(yáng)的過程，但是通過圖表我們發(fā)現(xiàn)自 2020 年竣工量和開工量有所放大后，市場(chǎng)平均價(jià)格受到平抑，預(yù)計(jì)短期（ 2 年內(nèi)）價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)還有待其他優(yōu)惠利好政策的出臺(tái)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好。 0200400600800100012001997年 1998年 1999年 2020年 2020年房屋銷售面積成交均價(jià) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 35 頁 附：歷年蕪湖市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 單位：萬平方米 億元 序號(hào) 指標(biāo)名稱 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 1 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 其中：住宅 2 房屋施工面積 其中：住宅 3 房屋新開工面積 其中：住宅 4 實(shí)際銷售房屋面積 其中：住宅 其中：個(gè)人購(gòu)買住宅 5 房屋銷售額 其中：住宅 6 房屋竣工面積 其中：住宅 7 空置房屋面積 其中：住宅 8 購(gòu)置土地面 積 9 預(yù)售房屋面積 10 預(yù)售住宅面積 總結(jié)：目前蕪湖市的房地產(chǎn)發(fā)展基本存在以下特點(diǎn)： 地域價(jià)值、產(chǎn)品素質(zhì)決定產(chǎn)品價(jià)值 地域的位置在房地產(chǎn)商品的價(jià)值中占絕對(duì)因素，這一點(diǎn)在我國(guó)中小城市中尤其突出。而產(chǎn)品的價(jià)值決定了商品價(jià)值的未來增值率，同一地段的質(zhì)優(yōu)住宅樓盤可以比一般項(xiàng)目高 10— 15% 主力消費(fèi)仍為自用型，投資型客戶有所增加 為解決基 本居住及改善居住條件的購(gòu)房行為占絕大多數(shù)，可以肯定的是在未來幾年內(nèi)蕪湖住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)仍為自用型；而 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 35 頁 隨著蕪湖市作為省內(nèi)重點(diǎn)旅游、商貿(mào)城市的進(jìn)一步開發(fā)、開放，投資型客戶會(huì)逐漸增加，其中商鋪市場(chǎng)的投資比例會(huì)迅速發(fā)展。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特性 需求市場(chǎng)潛力較大； 消費(fèi)者開始追求優(yōu)質(zhì)樓盤； 消費(fèi)者對(duì)住宅戶型的需求仍以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，大戶型市場(chǎng)的發(fā)展短期內(nèi)有限； 市場(chǎng)在上一年均價(jià)急速推高后將出現(xiàn)盤整蓄勢(shì)的過程； 樓盤策劃開始有外來營(yíng)銷公司、廣告公司介入，銷售競(jìng)爭(zhēng)手段開始提高。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 35 頁 第二章、區(qū)域市場(chǎng)研究分析 一、 區(qū)域市場(chǎng)概況 目前蕪湖市在城市布局上分為三大塊：解放路以北為工業(yè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江大橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)和城北工業(yè)區(qū)；解放路至青弋江為城中區(qū)，是全市的商貿(mào)旅游區(qū)；青弋江以南為城南區(qū)，是主要生活居住區(qū)和文體、會(huì)展、行政中心。 二、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃 本案項(xiàng)目地塊屬于馬塘區(qū)，歸于城南片，按照建設(shè)外向型、現(xiàn)代化城市新區(qū)的要求，總體上由大學(xué)園、體育公園、市政公園、文化公園和居住花園形成框架，充分發(fā)揮生態(tài)自然優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃觀念，對(duì)水系保護(hù)、園林綠化、城南片老城區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)園區(qū)、灘頭利用、道路交通等強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、 大手筆的規(guī)劃，并與城市總體規(guī)劃相銜接。 目前市政府辦公樓和奧體中心已經(jīng)開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)將投入運(yùn)行；而最近拍賣的幾塊開發(fā)用地預(yù)計(jì)將在今后兩三年內(nèi)形成將近 50萬平方米的開發(fā)量，隨著這些樓盤的建成和現(xiàn)有南瑞新城等樓盤的的入住，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)可以容納 20 萬人口、蕪湖市最具規(guī)模的新型高尚居住區(qū)。 三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較分析 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 35 頁 0 20 40 60 80 100 120 140 160鐵佛花園中西友好花園蕪湖世紀(jì)花園香苑家園主力戶型面積銷售率（%）價(jià)格（100元/平方米） 從以上圖表可以，市區(qū)樓盤價(jià)格范圍為 1700— 2300 元 /平方米。主力戶型在 100 平方米左右的樓盤銷售率比較高，而主力戶型大于120 平方米以后銷售率普遍下降，再次證明蕪湖市場(chǎng)住宅經(jīng)濟(jì)型占主導(dǎo)地位的現(xiàn)狀。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 35 頁 第三章 項(xiàng)