【正文】 此資料來自企業(yè) 觀海臺項(xiàng)目策劃案 目 錄 第一部分：項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析 （一） 項(xiàng)目的優(yōu)勢分析 （二） 項(xiàng)目的劣勢分析 三、項(xiàng)目的 SWOT 分析及相應(yīng)營銷對策 （一） 項(xiàng)目的 SWOT 矩陣分析 （二） 相應(yīng)營銷對策 第二部分：項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 三、項(xiàng)目物業(yè)形象定位 第一部分：項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 觀海臺項(xiàng)目是由 深圳中建（蛇口）發(fā)展有限公司 出資興建的商品住宅項(xiàng)目?，F(xiàn)根據(jù)有關(guān)圖文資料及實(shí)地調(diào)查結(jié)果整理其概況如下： 觀海臺項(xiàng)目概況一 覽表 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 1 地理位置 南山商業(yè)文化中心區(qū) 28號地塊 2 占地面積 3 建筑面積 M2 4 面積分布 商業(yè)面積（ 5910 M2），住宅面積（ M2）， 肉菜市場（ 1500 M2），社區(qū)服務(wù)中心（ 300 M2），托兒所（ 600 M2），居委會（ 100 M2） 5 建筑規(guī)模 9棟 27座 6 建筑風(fēng)格 新古典主義 7 建筑結(jié)構(gòu) 住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結(jié)構(gòu) 8 建筑類型 小高層、高層結(jié)合，一梯 2~4 戶 9 層 數(shù) 由南向北 1 18 層 10 戶 數(shù) 913 戶 11 車庫及車位 花園式車庫，共 618個(gè)車位 此資料來自企業(yè) 12 戶型及面積 2 房 2 廳 ~5 房 2 廳 面積： 平方米 ~ 平方米 13 主導(dǎo)戶型 2 房 2 廳、 3 房 2 廳、 4 房 2 廳 14 主導(dǎo)面積 105~170 平方米 15 園林規(guī)劃 中式園林風(fēng)格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化 16 工程進(jìn)度 2020 年 10 月 15 日開工，現(xiàn)已封頂， 2020 年竣工入伙。 17 周邊交通 1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交 通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 2) 公交建設(shè)落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。 3) 目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項(xiàng)目步行至車站約需 10——15 分鐘。 18 社區(qū)配套 1) 周邊地區(qū)目前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。 2) 根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場等。 19 周邊景觀 東面：一覽無遺開闊海景； 南面：近有小區(qū)綠化、水景，遠(yuǎn)有高尚小區(qū)規(guī)劃景觀； 西南：有規(guī)劃中學(xué)校及運(yùn)動(dòng)場景觀； 北面 ：中心區(qū)際展覽中心景觀。 20 周邊環(huán)境 小區(qū)周邊目前為填?？盏丶敖ㄖさ兀＞百Y源豐富，永續(xù)無遮擋，遠(yuǎn)眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。 21 會所設(shè)施 游泳池、健身房、網(wǎng)球場、茶藝?yán)?、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、 二、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 （一） 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項(xiàng)目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾方面： 地處南山文化中心區(qū)，易受市場關(guān)注 南山商業(yè)文化中心區(qū) 東區(qū)未來將建成 21 世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段 ，優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設(shè)，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。 瀕臨深圳灣，海景資源豐富 項(xiàng)目東面緊鄰深圳灣，空氣質(zhì)素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。是項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模 項(xiàng)目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍(lán)海岸、招商海月、浪琴嶼、藍(lán)月灣畔、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。這些樓盤優(yōu)質(zhì)社區(qū)形象深入人心，在南山以 此資料來自企業(yè) 至深圳都具有相當(dāng)?shù)闹取８呱袨I海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。 相對鄰近樓盤 ，本項(xiàng)目的位置是社區(qū)組團(tuán)內(nèi)最好的 本項(xiàng)目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。南面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團(tuán)內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。 新古典建筑風(fēng)格，半圍合布局，庭院式組團(tuán)，中式園林在片區(qū)獨(dú)樹一幟 項(xiàng)目采用半圍合式布局及庭院式組團(tuán)，像一個(gè)巨大的四合院，營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺，體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒適提升到最高層次。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格獨(dú)特，規(guī)劃以自然為本色的中式悠閑庭園。使生活在本小區(qū) 的住戶可以放松心情，陶冶性情。本項(xiàng)目的獨(dú)特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)景。 實(shí)用性強(qiáng)、利用率高的 中式功能性水景 園林 目前市場上樓盤的園林設(shè)計(jì)大部分是以滿足觀賞為主的風(fēng)格性園林，實(shí)用性不強(qiáng)，可利用率低。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶實(shí)際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項(xiàng)目的獨(dú)有賣點(diǎn)，獲取市場認(rèn)同。 戶型結(jié)構(gòu)合理，南北通透，景觀優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)空間感強(qiáng)，住戶活動(dòng)空間大，功能獨(dú)立，開放空間與私密空間分離，項(xiàng)目座北向南，所以戶型大 多南北通透，采光良好。兼之項(xiàng)目近海，住戶將享受清新、潔凈的自然風(fēng)，這在深圳是比較少見的一個(gè)優(yōu)勢。 “街坊式”會所，利于使用及自由溝通 本項(xiàng)目規(guī)劃為“街坊式”會所，便于人與人之間的溝通及使用。同時(shí)，其“分布式”排布，不會因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品味高雅悠閑的生活。是本項(xiàng)目人本主義的又一體現(xiàn)。 花園式半地下車庫，陽光車道，自然為本，體貼入微 本項(xiàng)目將園林綠化引入地下，采用地庫上浮半層的設(shè)計(jì)手法。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時(shí)，重點(diǎn)塑造出入陽光車道。進(jìn)入車庫如入花園，充分關(guān)懷住戶感受。將以 人