物業(yè)設(shè)備設(shè)施工程管理-文庫吧
2024-11-22 03:54 本頁面
【正文】 ，從而形成一個專、群、內(nèi)、外相結(jié)合的設(shè)備保養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)。,設(shè)備保養(yǎng)操作人員和維修人員應(yīng)具有相關(guān)技術(shù)資質(zhì)證書，熟知設(shè)備的性能，懂維護保養(yǎng)技術(shù)，方能操作。 對設(shè)備的保養(yǎng)應(yīng)每月落實、安排，每周檢查執(zhí)行情況；對保養(yǎng)過程應(yīng)進行控制，確保完好。,* 設(shè)備運行經(jīng)濟管理：,物業(yè)設(shè)備的經(jīng)濟運行管理指在物業(yè)設(shè)備安全，正常運行的前提下，通過有效切實可行的合理的措施，減低設(shè)備的消耗，操作費用，維護保養(yǎng)費用以及檢查維修等方面的費用，即尋求最少的投資的最大的經(jīng)濟效益的方法。,目的： 以有效的現(xiàn)場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業(yè)主、使用人的經(jīng)濟負擔(dān)，以達到自我完善、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。 管理措施： 能源消耗控制管理，對系統(tǒng)和設(shè)備采用節(jié)能技術(shù)措施； 加強日常管理延長設(shè)備使用壽命，使設(shè)備日常營運費用降低。,能源消耗管理一般可分為三個階段。 第一階段，滴水成河，聚沙成塔。每位員工都要樹立節(jié)能降耗，從我做起的觀念。 每日定時巡查和做好能耗記錄，要求數(shù)據(jù)準確，做好能耗的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常及時報告，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。,第二階段，調(diào)整高耗能設(shè)備的運行狀態(tài)， 如根據(jù)不同需求和實際情況調(diào)整設(shè)備的運行時間和運行負荷。 第三階段，適當(dāng)增加一些投資，提高物業(yè)管理的科技含量。改裝或加裝一些節(jié)能裝置，使物業(yè)的節(jié)能設(shè)備及節(jié)能措施有較大的改觀，從而更有效的節(jié)約能源，降低能耗。,如通過BA系統(tǒng)的監(jiān)控措施，對空調(diào)系統(tǒng)，即冷水機組、鍋爐、冷凍機、冷卻塔、水泵、風(fēng)機及末端裝置進行監(jiān)測與控制，使各項設(shè)備的運行性能及能耗相互協(xié)調(diào)、匹配，處于最佳狀態(tài)，使能耗最低。及對照明的控制等。,*、設(shè)備維修管理,按服務(wù)公約要求，在規(guī)定時間內(nèi)迅速到崗進行維修；正確判斷故障，及時維修完畢。 認真填寫維修記錄，重大故障維修應(yīng)在臺賬中記錄。如有特殊情況，及時向主管報告，保證信息暢通。,在維修中要做到“四懂三會”，懂原理、懂結(jié)構(gòu)、懂性能、懂用途。“三會”，會操作、會維修、 會排除故障。 按相關(guān)規(guī)定做好交接班制度的執(zhí)行工作，填寫各班運行記錄。,嚴格遵守安全操作規(guī)程，如有故障發(fā)生，立即報告主管進行搶修或及時通知維保單位，現(xiàn)場應(yīng)先采取有效措施，控制事態(tài)發(fā)展，確保人員安全。對違反安全操作規(guī)程及操作程序的行為，結(jié)合績效考評進行處罰。對重大故障應(yīng)查明原因，將維修處理結(jié)果、防范措施書面報告公司分管領(lǐng)導(dǎo)。,控制、協(xié)調(diào)日常維修工作的執(zhí)行情況，保證質(zhì)量，使維修工作能高質(zhì)量高效率的進行。 掌握每天維修所出現(xiàn)的失控現(xiàn)象（如重復(fù)保修、拖延維修時間等），及時了解情況，進行處理、善后工作；,工程部應(yīng)每日統(tǒng)計各專業(yè)設(shè)備設(shè)施維修情況，并填寫統(tǒng)計表，以有利發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，提高工程部的維修質(zhì)量。 建立工程部維修工具、設(shè)備備品備件的管理制度和收發(fā)程序，進行有效的管理控制，并配合財務(wù)、倉庫對其進行按期查實和復(fù)核工作。,*、更新改造管理。,在整個工程改造和新建項目的全過程中，一般都有六個方面的工作。 項目管理工作 指改造和建設(shè)項目從醞釀提出到例入計劃、開工建設(shè)以前所進行的管理工作。提出的方案需技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理，投資效益顯著。,工程項目的前期管理是十分重要的，這主要是因為他的決策作用，如果決策失誤，進入項目的實施階段后，即使再進行技術(shù)上、經(jīng)濟上的適度調(diào)整，也難以從根本上彌補決策失誤引起的必然的經(jīng)濟損失。所以，前期準備工作是以后項目順利進行和發(fā)揮效益的根本保證。,組織工作 建立項目管理組織機構(gòu)，制定工作制度，確定各方面的配合關(guān)系，選擇設(shè)計施工單位，組織圖紙器材，做好人員保障等工作。,合同工作 包括簽訂工程項目總承包合同，委托設(shè)計合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及合同文件的準備，合同談判、修改、簽訂和合同執(zhí)行過程中的管理工作。,進度控制 包括設(shè)計施工進度，材料設(shè)備供應(yīng)以及滿足各種需要的進度計劃的編制和檢查，施工方案的制定和實施，以及設(shè)計施工總分包各方面的協(xié)調(diào)，經(jīng)常性地對計劃進展與實際進度進行分析比較，并應(yīng)及時加以調(diào)準。,質(zhì)量控制 提出各項工作的質(zhì)量要求，對設(shè)計質(zhì)量，施工質(zhì)量、材料和設(shè)備的質(zhì)量進行監(jiān)督驗收工作，處理質(zhì)量問題。,費用成本控制 編制概算預(yù)算費用計劃，確定設(shè)計費，確定施工款，處理索賠事項和做出工程決算等。節(jié)約投資，保證質(zhì)量和工期。,四、工程維修計劃的制定,首先要不斷了解、掌握、熟悉所在物業(yè)涉及工程范圍情況及業(yè)主的需求情況，并通過持續(xù)不斷的計劃、組織、安排、協(xié)調(diào)和控制，確保工作順暢、高效的進行，以達到預(yù)期管理目標，,制定全年的維修保養(yǎng)計劃；年度計劃應(yīng)覆蓋區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，日期應(yīng)便于操作。 季度和月度計劃應(yīng)結(jié)合年度計劃制定，年度計劃中的內(nèi)容應(yīng)反映在季度和月度中，如有特殊情況，可調(diào)整維修保養(yǎng)計劃；維修保養(yǎng)計劃，應(yīng)有計劃、有安排的執(zhí)行。,對重要設(shè)備和安全部件的維保和檢驗計劃應(yīng)依據(jù)政府規(guī)定的時間制定或調(diào)整。 計劃制定應(yīng)考慮時間、人力、物力并在執(zhí)行過程中注意協(xié)調(diào)各專業(yè)相關(guān)部份的配合工作、不得影響正常營業(yè)和業(yè)主生活。,五、工程部在物業(yè)管理中的作用,工程部是物業(yè)公司的后臺保障部門、在整個物業(yè)管理中起著極其重要的作用。 首先，工程部應(yīng)確保物業(yè)所有
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