【正文】 注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 進(jìn)樓掌握情況 印制驗(yàn)收表格 確定驗(yàn)收日期 大業(yè)主（地產(chǎn)商）或承建商和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組 實(shí)物驗(yàn)收 每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn) 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交地盤(pán) ,由地盤(pán)交施工隊(duì) 缺陷返修 地盤(pán)、管理處按單查驗(yàn) 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 政府驗(yàn)收合格證 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司 正式進(jìn)行物業(yè)管理 第 7 頁(yè)，共 26 頁(yè) 樓宇接管工程驗(yàn)收程序 2/2 二、原有已入伙樓宇的接收 如有機(jī)會(huì)，應(yīng)于收樓前掌握樓宇基本情況 注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 印制驗(yàn)收表格 確定驗(yàn)收日期 物業(yè)發(fā)展商 (或業(yè)主委員會(huì) )、原物業(yè)公司、物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組 實(shí)物驗(yàn)收 每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn) 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總?cè)礁鞒忠环? 與發(fā)展商 (業(yè)主委員會(huì) )討論缺陷解決辦法 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 政府驗(yàn)收合格證 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理 解決缺陷 第 8 頁(yè)，共 26 頁(yè) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決辦法 1/1 樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司 (管理處 )初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。 一、在初驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，處理如下： ㈠ 一般項(xiàng)目的返修 對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司驗(yàn)收組應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由建設(shè)單位委托管理處代為返修，所需費(fèi) 用由發(fā)展商支付。 ㈡ 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向發(fā)展商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 ㈢ 不具備使用功能問(wèn)題的處理 接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收 條件后，再行組織驗(yàn)收。 二、小業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)《工程規(guī)章制度手冊(cè)》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。 對(duì)小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，并盡力提供幫助。 三 、相關(guān)文件及記錄 : 《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》 《接管驗(yàn)收記錄》 第 9 頁(yè)，共 26 頁(yè) 新接樓宇的入伙 1/7 一、物業(yè)接管前的工作： 實(shí) 地考察： 對(duì)已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門(mén)有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接收后管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察，（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，制定入伙工作方案。 ２、成立管理處： 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已確定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊管理處各類(lèi)人員。 管理處各類(lèi)人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件 和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整： ①入伙前１００天，任命管理處主任，另配備助理員１人，財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各１人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報(bào)公司研究批準(zhǔn)后，立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 ②入伙前三個(gè)月，調(diào)派機(jī)電管理維修人員若干進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，填寫(xiě)工作記錄，全面掌握大廈機(jī)電設(shè)備的第一手資料。 ③入伙前一個(gè)半月，調(diào)配炊事班長(zhǎng)１人，開(kāi)展管理處食堂的籌備工作。 ④入伙前一個(gè)月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。 ⑤入伙前一個(gè)月，組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)所 接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 ⑥入伙前一個(gè)月，炊事班人員到位，食堂開(kāi)伙。 ⑦入伙前２５天，組建清潔班，開(kāi)始對(duì)已接收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開(kāi)展清潔工作。） ⑧入伙前２０天，護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。 ⑨入伙前半個(gè)月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 ３、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作： ①、管理處應(yīng)要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施， 第 10 頁(yè)，共 26 頁(yè) 新接樓宇的入伙 2/7 熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 ②、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提 供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后購(gòu)置。 ③、在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《住戶手冊(cè)》、《公共契約》，《管理規(guī)定》等。此部分工作最好于入伙前一個(gè)月完成。 ④、根據(jù)入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)公司審批后訂購(gòu)。 二、物業(yè)接管中的工作： 管理處要主動(dòng)與發(fā)展商（地盤(pán)）和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給物業(yè)公司并在公司領(lǐng)導(dǎo)下組織驗(yàn)收小組。由地盤(pán)、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成 聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 準(zhǔn)備驗(yàn)收項(xiàng)目表格，物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別準(zhǔn)備充足的驗(yàn)收記錄表格。 全面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有發(fā)展商（地盤(pán)）、承建單位和物業(yè)公司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù) 驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。 搞好公關(guān)工作，管理處要指派專(zhuān)人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣開(kāi)戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。 ①、管理處應(yīng)于入伙前三個(gè)月與深大電話公司聯(lián)系，確定管理處安裝電話門(mén)數(shù)和業(yè)主入住后申請(qǐng)安裝電話的辦法。 第 11 頁(yè)，共 26 頁(yè) 新接樓宇的入伙