【正文】 的裝飾要有詳細的約定。一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，有的還帶有各種設備。雙方簽訂買賣合同時最好另外單獨訂立一個附件，即《房屋設備裝修裝飾清單》。列出這些設備和裝修費用等情況，譬如是否包括在房屋總價內，折價的話可折多少等，以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。注意七：稅費品種商鋪買賣需要繳納稅費，個人投資客一定要厘清這些稅費。因為，這些費用所占房價的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅等，具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議，如果是某企業(yè)出售的商鋪，有的可以采用股權轉讓形式進行投資。據(jù)說，這樣可以合理規(guī)避部分稅費。注意九：回報時間商鋪投資講究的是長期回報，從目前國內外大型商業(yè)地產開發(fā)經(jīng)驗來看，一個優(yōu)質商鋪所獲得的長期租金收益遠遠高于初始投入。對于商鋪投資來說，“地段、地段，還是地段”這句“名言”仍然適用。而且，商鋪投入同回報通常也是成正比的，但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結合部的商鋪，剛建成是冷落的。但是，隨著城市化進程的加速，區(qū)域市場從無到有，從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設施興建等，房價或鋪價都會水漲船高，促使商鋪投資升值。當然，不是人人都能看準這種“潛力鋪”的，主要還是要耐得住寂寞。注意十：市場因素市場因素對商鋪的影響是至關重要的，這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預見并掌控的，但有些卻是難以預料的，這就要看投資客本人的綜合素質了。上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久，商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區(qū)分，如“黃金”旺鋪往往無價無市，包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段；而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷，經(jīng)營面臨較大困難。二手商鋪避免出現(xiàn)糾紛避免出現(xiàn)糾紛投資二手商鋪時注意細節(jié)約定買家應事先調查房產是否有贈與、出租情況律師點評：二手房買賣前，需要向業(yè)主了解該房產是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者不但要讓業(yè)主出具無贈與或無租賃的書面承諾，還要到現(xiàn)場去查勘，了解實情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉讓時，業(yè)主通常需提前三個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權。應當簽訂三方協(xié)議，確定承租人對該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購買權，并重新簽訂租賃合同。租客放棄購買簽訂三方協(xié)議二手商鋪約定需更細致承租人放棄了購買權，三人簽訂了三方協(xié)議，宋老板還是繼續(xù)租賃。律師點評：二手商鋪與二手房買賣合同有差別，需要購房者注意。要調查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。有的商鋪公攤面積占到總面積30％，這就需要對公攤部位的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。物業(yè)服務質量對商業(yè)用房經(jīng)營至關重要，物業(yè)服務包括的種類、服務是否到位，物業(yè)費用的組成等都要提前調查，并將該內容寫到買賣合同和物業(yè)服務合同中。目前在北京進行商鋪交易，需要交納的稅費主要有：營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。各方如何承擔，均應在合同中列明投資商鋪要看年限商鋪與住宅使用年限有區(qū)別：根據(jù)有關法律規(guī)定，我國的土地使用年限，根據(jù)使用性質的不同，商業(yè)用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。其中，土地為劃撥用地的，其使用年限沒有限制。人們一般都認為，商鋪的使用年限也就只有40年。但事實上并非如此，據(jù)調查，目前市場上買賣的商鋪，由于土地性質的不同其使用年限有所不同。一位資深的業(yè)內人士介紹，在現(xiàn)實中，當初的土地性質為商業(yè)用地的，其使用年限肯定是40年。但是現(xiàn)在的許多項目也在項目的底層或是項目內部建起了商業(yè)用途的門面房。最典型的就是大量的商住樓項目，項目的底下幾層常常就是臨街的鋪位；有的成規(guī)模的小區(qū)內部，也建起了方便業(yè)主生活的配套商業(yè)鋪面。這些鋪面是建在綜合用地或是住宅用地之上，又不可能將其用地割裂獨立存在，那么，在事實上，其使用年限就為50年、70年或無年限限制。這樣看來，商鋪的使用年限就共有四種情形。在其他條件相同的前提下，由于實際使用年限的不同，出售或出租的收益就會有明顯的不同。另外，如果該商鋪是建在劃撥用地上，購買者就必須補交相應數(shù)目的土地出讓金。因此弄清商鋪的實際使用年限，是十分重要的。貸款額度不同：住宅可以貸款60%~70%不等，商鋪一般不超過60%。購買商鋪與購買住宅的交易在以下三方面收費區(qū)別如下：類型 登記費 轉讓費 契稅商鋪 100元/每套 ？元/平方米 3%買商鋪注意事項一鋪旺三代”、“一鋪養(yǎng)三代”。然而，近些年來，因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以及投資失敗的案例不在少數(shù)，原因在于消費者對商鋪了解甚少，輕信開發(fā)商給出的種種承諾，對待商鋪投資過于盲目。買哪里的商鋪比較穩(wěn)妥第一，要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動比較頻繁，商業(yè)設施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區(qū)有利于店鋪的日常營運，尤其是開設超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。這樣的商鋪容易出租。第二，要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類。古語云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線有關。一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己不同的特點，要選擇街道兩端交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在一條“死胡同”里開店。同樣一條街道的兩側，由于行人的走向習慣，客流量不一定相同，要細心觀察客流的方向，在較多客流的一側選址。第三，要盡量避免在受交通管制的街道選址，店鋪門前要有適合停放車輛的位置。交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一，盡量避免選擇設置了交通管制的地方，例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。店鋪附近最好有公交車站點，或者出租車?？奎c。另外，店鋪門前或附近最好有便于停車的地方，這樣會給顧客帶來方便。買商鋪有哪些注意事項一、購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：房屋用途?？词欠翊_實為商用，并在合同中注明；公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)；交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅，商鋪投資高投入、高產出、高風險同樣投資商鋪，為什么有人賺了大錢，而有人卻連本都收不回來？那是因為商鋪投資絕對屬于高投入、高產出、高風險的行為。承諾回報是眼下商業(yè)地產項目中最流行的招商方式之一。有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理，投資者應當理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經(jīng)營回報。而且商鋪投資除了要看地產商承諾的回報率，更要“看人氣、看特性、看環(huán)境”。現(xiàn)在，商業(yè)地產項目的主要矛盾，往往集中在價值和價格的不對等，開發(fā)商希望出售商鋪的價格高些高些更高些，但買房人則希望得到商業(yè)價值更大的商鋪。這種不對等，已經(jīng)成為目前商業(yè)地產的最大矛盾。另外，購房人不要將廣告用語想當然地代替合同用語，要盡量將開發(fā)商出售商鋪時的主要廣告內容及承諾寫入合同，否則一旦發(fā)生糾紛，一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款，因為這些條款在法律上可能是無效的，高額的保底條款更無現(xiàn)實的可操作性。最后要說明的是，投資即為了賺錢，究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算