【正文】 原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。但安臵房建設的專項資金需進入市城改辦監(jiān)管的賬戶。d)城中村改造首先建設安臵房，安臵房的建設只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。若安臵房因對外銷售導致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導致較大的開發(fā)風險。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)流程。二、拆遷安臵資金的計算標準（舉例）：：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現(xiàn)房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現(xiàn)房安臵的各占50％左右）。：根據(jù)現(xiàn)場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。，趙村30萬平米應安臵部分，現(xiàn)房安臵約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。＝貨幣安臵資金（10萬平米2000元/平米＋3層以上約15萬平米的房屋拆遷1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶1360戶＋社會保障資金28000元/人開發(fā)商承擔部分40％4843人）＝43000萬元。：根據(jù)市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復文件。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）：2000元/平米安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協(xié)商）。安臵資金主要用于房屋建設，若市城改辦關系較好，該筆保證金可以協(xié)商。，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g)區(qū)城改辦負責獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。三、安臵房銷售風險：控規(guī)階段，已經(jīng)確定了安臵房的用地范圍和指標，若投資商將安臵房對外銷售，導致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村民，導致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關系關系到項目能否正常運作。四、城中村房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策：：安臵房免除所有規(guī)費；，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；a)若可開發(fā)的土地市場價已經(jīng)抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費不予減免；b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費、稅費等方面給予減免。c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。（前提是拆遷安臵資金到位）五、浐灞城改辦狀況：，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公；。，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改造處于初級階段。六、城中村安臵房銷售的市場前景：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。：a)根據(jù)浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博園區(qū)、歐亞貿易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關系，趙村具有良好的發(fā)展前景。b)根據(jù)西安名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理對浐灞片區(qū)的認識，浐灞片區(qū)未來1－2年內，整體房屋售價達到4000元/平米是現(xiàn)實的。：a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內。b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關系要求較高。c)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城中村改造上去。d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優(yōu)勢。外地開發(fā)商進入西安房地產(chǎn)市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設，帶動北二環(huán)沿線的房地產(chǎn)走勢較好。：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發(fā)。：地震后西安房地產(chǎn)市場銷售放緩，但沒有出現(xiàn)大幅降價的情況。客戶選購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)較大波動。七、趙村改造項目的考察總結：：a)西安南部片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。：a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關鍵。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現(xiàn)。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現(xiàn)。c)村民與村委關系至關重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預，即使政府資源可控，風險仍然極大。，實現(xiàn)安臵與房地產(chǎn)開發(fā)滾動實施的模式。安臵房的低價策略，必然導致較低的利潤空間。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產(chǎn)權房的風險防范意識。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。（前提是政府資源），該資源可控性更強。：a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領導的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。b)850萬元的前期業(yè)務費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。5個億，即使保證金也需要4500萬，假定況總已經(jīng)協(xié)調到3000萬的拆遷保證金，取得改造方案的審批，后續(xù)拆遷工作也很難啟動。）d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。在市城改辦高層關系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。f)在趙村項目資金和人脈資源均不可控的情況下，況總最好的途徑就是尋找合作單位，引進資金和專業(yè)團隊，同時將整個項目的風險逐步轉移。以免整個興達集團陷入拆遷危機。：a)按照我司前期既定的模式合作；b)搞定市城改辦高層政府資源。第三篇：赴西安未央?yún)^(qū)、鄭州二七區(qū)城中村改造考察報告赴西安市未央?yún)^(qū)、鄭州市二七區(qū)考察城中村改造的報告為提升我區(qū)城區(qū)建設水平，加快城中村改造步伐，8月30日至9月6日，區(qū)委常委、區(qū)紀委書記**帶領**改造工程項目部、**街道、**村委會以及區(qū)國土分局、區(qū)社保局、區(qū)農水局、區(qū)醫(yī)保局等部門領導及工作人員共計13人赴西安市未央?yún)^(qū)、鄭州市二七區(qū)考察城中村改造工作。西安市未央?yún)^(qū)位于西安市的西北部，是西安市正在建設的城市中心。鄭州市二七區(qū)位于鄭州市的西南部，是鄭州市的商貿中心。兩區(qū)均位于城市未來發(fā)展的黃金地段，隨著城市發(fā)展建設的不斷加快，土地增值潛力較大。近年來，未央?yún)^(qū)和二七區(qū)，積極應對區(qū)域面積縮減、土地資源緊張的不利形勢，從城區(qū)內部尋空間，向單位面積要效益，強力抓好城中村改造工作，吸引省內外投資分別達360億元和410億元，較好地解決了城中村這一長期困擾城市管理的難題，有效地解決了城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的土地、資金制約問題，推動了城區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，做法和經(jīng)驗值得我們學習借鑒。一、未央?yún)^(qū)、二七區(qū)城中村改造的主要做法（一）痛下改造決心，理清工作思路。未央?yún)^(qū)位于即將對外辦公的西安新的行政中心所在地，全區(qū)總面積262平方公里，轄10個街道辦事處，194個自然村，69個城市社區(qū)，其中列入城中村改造計劃的村有67個，且多數(shù)位于城市黃金地段，可謂“寸土寸金”。鄭州市二七區(qū)轄區(qū)總面積為156平方公里，轄1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)13個街道辦事 處，15個行政村，122個社區(qū)；2007年城中村改造工作啟動以來，共有11個行政村列入改造計劃，且在鄭州市三環(huán)以內，中心區(qū)位優(yōu)勢明顯。隨著城市發(fā)展建設的不斷加快，土地增值潛力較大。但城中村長期以來缺乏規(guī)劃、人口密度大、私搭亂建、環(huán)境較差，不僅實現(xiàn)不了土地的實際價值，而且在一定程度上制約了城市發(fā)展，成為城市建設、管理的難題。如鄭州市二七區(qū)改造前的小李莊、佛崗村管理難、亂、差，嚴重影響了城市形象。如何主動適應城區(qū)發(fā)展新形勢，痛下決心強力實施城中村改造，成功實現(xiàn)城中村改造和城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的良性互動，成為擺在二七區(qū)區(qū)委、區(qū)政府面前的難題。為解決制約城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，二七區(qū)區(qū)委、區(qū)政府將城中村改造作為實現(xiàn)城區(qū)發(fā)展的難點強力攻堅，適時提出了“集全區(qū)之力推動城中村改造”的工作思路，始終做到“三個堅持”，迅速打開了城中村改造局面。一是堅持政府主導、市場運作、群眾自愿。政府主導就是由政府定原則、給政策、創(chuàng)環(huán)境，吸引開發(fā)商推動城中村改造。市場運作就是巧用市場之手，按照公開、公平競爭的原則選擇開發(fā)商，引入社會資本進入城中村改造。群眾自愿就是尊重群眾意愿，動員群眾參與，保障群眾利益。二是堅持村民、開發(fā)商、政府三方共贏。在城中村改造中村民算好得失賬，開發(fā)商算好收益賬，政府當好利益裁判，找準利益的平衡點，實現(xiàn)村民、開發(fā)商、政府三方共贏。三是堅持突出重點、分類推進。對于嚴重影響市容、位置重要、開發(fā)商積極性高、大多數(shù)群眾愿意的城中村先行改