【正文】 市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應的控制指標（建設用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結構和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城市的發(fā)展帶來巨大的障礙。項目質量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準，建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。建設單位應當將施工圖送審查機構審查。建設單位可以自主選擇審查機構，但是審查機構不得與所審查項目的建設單位、勘察設計企業(yè)有隸屬關系或者其他利害關系。建設單位應當向審查機構提供下列資料：（1）作為勘察、設計依據(jù)的政府有關部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。審查機構應當對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設強制性標準；（2）地基基礎和主體結構的安全性；（3）勘察設計企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的?？墒请[患已然存在了。沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調控帶來了困難。（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。給社會安定埋下了隱患。城中村改造項目合法性的缺失會導致巨大的法律風險。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構成了工薪階層的全部家庭財產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價值。如果項目沒有取得建設用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構建和諧社會的膿瘡毒瘤。隨著《物權法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關政策文件規(guī)定的補償標準的前提下，制定適當?shù)姆桨?。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。國有土地上非住宅拆遷補償，按照目前政策只能貨幣補償，實際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進行。因此在江北區(qū)適當區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實不好是相當普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補償本應通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉變過來的。無論是經(jīng)濟能力還是生活習慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運行。五、“城中村”土地所有權的狀態(tài)分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農(nóng)村固有的特質，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡酄顟B(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡酄顟B(tài)有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現(xiàn)國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續(xù)。六、關于城中村改造工作的幾點建議。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓，提高他們思想文化素質，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。土地產(chǎn)權歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實質所在，只有在轉變產(chǎn)權歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權轉變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權不發(fā)生變化的前提下的改造策略。目前城中村村集體經(jīng)濟主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟，這種模式無法參與市場經(jīng)濟的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實現(xiàn)的關鍵，而轉制后的集體經(jīng)濟能否成功轉型和升級更是新村能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的全方位的物質、制度和社會文化等方面的建設，包括政策、資金、技術、基礎設施的支持和社會文化的傳播引導，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉為城市就業(yè)的心理要求。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應進行市場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實現(xiàn)向城市人的轉變。由于市場的導入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。建立新的運行機制，將城中村改造收益的一部分轉變?yōu)樯鐣＠Ｕ?，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展理念。城中村在物質形態(tài)、社會經(jīng)濟結構等發(fā)生根本轉變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護好有價值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護、文物保護、傳統(tǒng)風俗繼承和發(fā)揚等，堅持走保護和建設并舉的改造之路。、中、遠期的結合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠期實施規(guī)劃的結合，近期安排一些投資少、見效快的項目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠期安排一些公共設施及服務設施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項事業(yè)融為一體。這是城中村改造取得成功的關鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅持有形與無形改造同步推進，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。正是有了無形改造，才實現(xiàn)了村民向市民真正轉變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉變小富即安、不求上進的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟觀念，提高自身素質和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。七、結語本文就“城中村”改造應著重從利益兼顧、體制轉變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點意見希望對現(xiàn)實情況有一些指導和幫助。參考文獻：，：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當代陜西。，2003：《西安市“