【正文】 市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開(kāi)發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒(méi)有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城市的發(fā)展帶來(lái)巨大的障礙。項(xiàng)目質(zhì)量沒(méi)有保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會(huì)說(shuō)，沒(méi)問(wèn)題，這些房子住上去是沒(méi)有問(wèn)題的?？墒请[患已然存在了。沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因之一，給市場(chǎng)的調(diào)控帶來(lái)了困難。（1）、沖擊市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競(jìng)天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷售勢(shì)頭依然不減，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。居民的購(gòu)買力是有限的，在購(gòu)買力不變的情況下，開(kāi)發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷售的萎縮，開(kāi)發(fā)成本增加了，利潤(rùn)就會(huì)減少，資金運(yùn)營(yíng)周期拉長(zhǎng)，資金鏈也會(huì)面臨中斷的危險(xiǎn)。（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力之間的落差。大量的炒房會(huì)產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場(chǎng)需求量高于開(kāi)發(fā)量，造成了市場(chǎng)需求量大增的假象，從而誘使開(kāi)發(fā)企業(yè)加大開(kāi)發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷售使實(shí)際的需求量小于開(kāi)發(fā)量，造成市場(chǎng)萎靡的假象。給社會(huì)安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動(dòng)輒涉及成百上千人的貼身利益，勢(shì)必造成巨大的糾紛以致于引起社會(huì)波動(dòng)，不安定因素會(huì)隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會(huì)的膿瘡毒瘤。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問(wèn)題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對(duì)無(wú)房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。國(guó)有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢(shì)在必行。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌?chǎng)不健全或市場(chǎng)機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場(chǎng)行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對(duì)基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會(huì)穩(wěn)定。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來(lái)是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來(lái)，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢(shì)必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問(wèn)題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對(duì)安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說(shuō)的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過(guò)改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說(shuō)的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國(guó)家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國(guó)家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過(guò)是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國(guó)家）的意思，幾乎是容不得對(duì)方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開(kāi)始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來(lái)保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過(guò)著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對(duì)村民開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，提高他們對(duì)開(kāi)展改革的重要性、必要性的認(rèn)識(shí)；要將村民納入社會(huì)保障范疇，在過(guò)渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開(kāi)展勞動(dòng)技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開(kāi)展種植業(yè)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以便維持生計(jì)。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題是城中村問(wèn)題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問(wèn)題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國(guó)有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營(yíng)形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來(lái)源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無(wú)法參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)。只有村具備起碼的起動(dòng)資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級(jí)更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動(dòng)力。政府作為城市的管理者，首先要意識(shí)到城中村問(wèn)題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會(huì)轉(zhuǎn)變過(guò)程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會(huì)文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會(huì)文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐?duì)城中村改造進(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過(guò)程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場(chǎng)的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。在城中村改造的過(guò)程中，引入城市經(jīng)營(yíng)的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利保障，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對(duì)統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對(duì)統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯?dòng)資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置?！耙匀藶楸尽钡陌l(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過(guò)程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開(kāi)發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過(guò)程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見(jiàn)效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無(wú)形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問(wèn)題的無(wú)形改造。在操作上，先進(jìn)行無(wú)形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無(wú)形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無(wú)形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無(wú)形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說(shuō)有形改造是對(duì)城市外在形態(tài)的一種提升，那么無(wú)形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場(chǎng)新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無(wú)形改造并重，就能夠推動(dòng)城中村改造工作健康發(fā)展。七、結(jié)語(yǔ)本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問(wèn)題。提出幾點(diǎn)意見(jiàn)希望對(duì)現(xiàn)實(shí)情況有一些指導(dǎo)和幫助。參考文獻(xiàn)：，：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當(dāng)代陜西。，2003：《西安市“