【正文】 區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道 ——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。 然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng) ——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼 市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以 67 萬(wàn)元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有 30 萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開發(fā)。 呼市南區(qū)地勢(shì)平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒(méi)有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對(duì)較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。由于昭烏達(dá)路沒(méi)有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動(dòng)，因此地價(jià)相對(duì)較低，無(wú)論開發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周圍村提供的土地，還是東瓦窯 的地價(jià)，一般每畝在 6 萬(wàn)元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道 ——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在 20xx 年的 7 月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動(dòng)拆遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。 2． 6 金橋開發(fā)區(qū)的情況 金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和 東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60 億元。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 20xx 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營(yíng)公司 ，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行 “五統(tǒng)一 ”，同時(shí)，開放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。 根據(jù)了解，呼市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn) 。 3． 2 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況 根據(jù)呼市房地局提供的信息， 1999 年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售面積在 20 至 30萬(wàn)平方米左右，而 1999 年商品房出售面積一躍達(dá)到 100 萬(wàn)平方米， 20xx 年的商品房出售面積為 80 萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。 20xx 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。 自 20xx 年起的 3 年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬(wàn)平方米，并作 為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，呼市 4 個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá) 60 萬(wàn)平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。 一般的購(gòu)買對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買的比例開始上升，但集團(tuán)消費(fèi) 的現(xiàn)象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼市近年的住宅銷售價(jià)格平均在 1400 元 /M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在 18001900 元 /M2，個(gè)別超過(guò) 20xx 元 /M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在 1150 元 /M2。 20xx 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。銷售的主力房型為 80100 平方米的兩房。超過(guò) 100平方米的三房，主要的購(gòu)買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部 和東南部地區(qū)。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。 次熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東南部，目前呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但 “東苑 ”60萬(wàn)平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在 3－ 5 年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分 析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 20xx 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100 萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 l 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管 理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。 l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。 l 土地出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿 1 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。 l 竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有 關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 l 預(yù)售房的購(gòu)買人在交房后 90 天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后 90 天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。 銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤子相當(dāng)激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金 ，則職工購(gòu)買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。 建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預(yù)售許可 雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。 另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會(huì)有銷售量。 交付許可 呼市沒(méi)有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，開發(fā)商壓力過(guò)大。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營(yíng) 10 年以上，市外投 資在 100 萬(wàn)元以上（含 100萬(wàn)元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和 7000平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。 市場(chǎng)微觀狀況分析 4． 1 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “東苑 ”為 代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 A房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計(jì) 1016446 B房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室 二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計(jì) 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計(jì) 1310800 E房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550