【正文】 業(yè)中的地位和發(fā)展前景等。（三）行業(yè)情況：行業(yè)成本結構、行業(yè)的經(jīng)濟周期性、行業(yè)贏利性、國家政策等。（四）管理情況：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證、稅務登記證等有關證件的合法有效性；企業(yè)組織形式、管理體制、法人代表及財務負責人情況、財務制度以及關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營情況；企業(yè)內(nèi)部各車間、部門之間的運作是否通暢；管理人員、員工對企業(yè)領導的評價，對企業(yè)發(fā)展計劃的了解程度；安保、環(huán)保、員工保險工作是否正常等。二、企業(yè)借款原因企業(yè)申請貸款的原因、用途、用款計劃，是否符合國家有關政策和農(nóng)村信用社信貸政策，市場前景如何？預計效益如何？自有資金多少，尚缺資金多少，多長時能收回成本，什么時間能還清貸款等。三、企業(yè)還款能力這是貸款調查報告的主要內(nèi)容。一是分析申請貸款的企業(yè)是否具備產(chǎn)品有市場、生產(chǎn)經(jīng)營有效益、無擠占挪用信貸資金、無惡意拖欠信用社及其它銀行、其它單位和個人借款或貨款的歷史、恪守信用等情況。二是借款申請人從事的經(jīng)營活動是否合規(guī)合法、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和社會發(fā)展規(guī)劃要求。三是企業(yè)生產(chǎn)技術水平、產(chǎn)品銷售情況、產(chǎn)品價格變化（與原材料變動幅度比）、主要銷售單位、貨款結算方式、貨款回籠情況。具體內(nèi)容為：（一）產(chǎn)、供、銷情況分析對借款單位生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質量與供銷情況進行調查。調查借款單位材料采購落實情況，分析判斷原材料是否有來源，調查原料市場價格變化情況、主要供貨單位、購貨與銷售的方式。（二）財務和信用分析據(jù)調查了解，目前，某些企業(yè)的報表一般至少有三套報表，交給銀行、財稅部門和內(nèi)部股東的報表都不一樣。因此，我們必須認真分析企業(yè)的固定資本、存貨、資本金、銀行存貸款和其他短期負債等幾個大項來考察企業(yè)的現(xiàn)金流量表、其他會計報表的真實準確性。主要考核以下三個綜合指標：償債能力①資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額100%一般認為，該比率不得超過70%，比率越低越好，說明企業(yè)償債有保證。②流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額100%一般認為2:1的流動比率較好。若該比率過低，說明企業(yè)償還能力較差，若該比率過高，說明企業(yè)的部分資金閑置。③速動比率=（流動資產(chǎn)總額存貨）/流動負債總額100%一般認為，該比率為1:1較好。④現(xiàn)金比率=（現(xiàn)金+銀行存款+短期投資）247。流動負債該指標比率越大越好，表明短期償債能力越強營業(yè)狀況存貨周轉率=銷貨成本/平均存貨其中：平均存貨=（期初存貨+期末存貨）247。2一般而言，存貨周轉率越高，利潤額也就越大，運用資本中閑置在存貨上的數(shù)額也就越小，存貨周轉率為9（次）較合適，但行業(yè)間的差別也較為明顯，應具體分析。獲利水平資本金利潤率=利潤總額/資本金總額一般來說，企業(yè)資本金利潤率越高越好，如果高于同期銀行利率，則適度負債對投資者來說是有利的，反之，如果資本金利潤率低于同期銀行利率，則過高的負債率會損害投資者的利潤。另外，借款企業(yè)必須在農(nóng)村信用社開立存款帳戶，以便我們了解企業(yè)開戶以來的日均存款、貨款回籠情況和其他業(yè)務及未來一段時間情況的預測。當應收應付帳款的比重大于總資產(chǎn)或總負債的15%（或一定比例）時，應注意分析帳齡分布情況。（三）還貸來源及還款時間分析分析貸款項目生產(chǎn)周期、預計利潤水平、現(xiàn)金流量，調查分析借款單位還本付息資金來源，確定借款期限等。四、借款擔保方式屬于抵押擔保的貸款，寫清抵押物的名稱、所在具體地點、權屬情況、租賃情況、數(shù)量和質量狀況、評估價值、價值是否穩(wěn)定、變現(xiàn)能力等；屬于保證擔保方式的貸款，寫清保證擔保人基本情況（同借款人基本情況）、資產(chǎn)負債狀況，分析評估擔保資格、保證人的代償能力、擔保人的資金來源等。通過借款單位的基本情況、生產(chǎn)經(jīng)營情況和效益情況的分析，結合抵押擔保情況對貸款風險進行評價。五、提出調查結論調查人要在進行貸款綜合效益分析基礎上，總體評價企業(yè)的“現(xiàn)金流量、財務、償還、管理狀況”，結合借款用途、還款來源和計劃、借款項目的自籌資金到位情況明確以下事項：貸與不貸；貸款方式；貸款金額；貸款期限；貸款利率；還款方式等。六、調查人簽名企業(yè)貸前調查必須由兩名以上信貸員參加，調查報告要有兩名以上貸款調查人簽名，并寫清調查時間，將調查報告交信用社主任審查，信用社主任審查完后簽署姓名及時間。企業(yè)調查報告相對農(nóng)戶調查報告來說要復雜許多，因此信貸人員要認真做好貸前調查，為貸決策者提供最真實完整的信息，把好貸款的出口關。貸前調查報告（二）一、背景介紹（一）客戶背景分析包括客戶所處行業(yè)、成立時間、注冊資本、經(jīng)營范圍、股東情況、客戶實際控制者、主要管理者的經(jīng)營管理能力、誠信情況分析等。對股東原則上應分析到終極控股股東。如客戶股東為跨國集團客戶時，應分析其境外公司的資信情況。如授信客戶為集團客戶，還應分析集團行業(yè)分類、集團組織結構、銀企關系等。（二）業(yè)務背景分析分析客戶申請授信的用途、種類、金額、期限，要針對授信的具體業(yè)務進行分析，包括業(yè)務過程的具體描述、上下家情況、結算方式、業(yè)務周期、進展情況、配套資金等。（三）項目背景分析對固定資產(chǎn)貸款，應分析項目的合規(guī)性、項目建設的基本內(nèi)容作可行性分析。（四）產(chǎn)品及市場分析項目產(chǎn)品供求現(xiàn)狀分析、產(chǎn)品供需預測和價格走勢分析、營銷能力評估、項目產(chǎn)品市場競爭能力評估。二、投資估算與融資方案評估項目總投資評估，包括固定資產(chǎn)投資評估與流動資金投資評估；項目融資方案評估，是通過分析項目建設和生產(chǎn)所需全部資金的來源、構成、按計劃到位的可能性及與項目投資計劃的匹配性，評估項目融資方案的合理性、可靠性及對建設銀行貸款的保障能力。三、財務效益評估選取財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)；計算銷售（營業(yè)）收入、各項稅費，進行利潤測評；編制財務效益評估報表；計算財務評估指標，進行盈利能力和償債能力分析。四、不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析是指在一定的市場和生產(chǎn)（營業(yè)）條件下對項目成本與收益的平衡關系進行的分析，以盈虧平衡點表示。敏感性分析是指通過定量測算項目財務效益指標隨項目建設運營期間各種敏感性因素變化而變化的幅度，判斷項目的抗風險能力。五、銀行相關效益與風險評估在合理預測項目貸款收益的基礎上，就項目貸款對銀行相關效益大小進行評估；在分析項目自身存在的風險的基礎上分析和判斷銀行貸款潛在的風險，針對風險因素提出銀行分散、轉移、化解或減輕貸款風險的措施和建議。六、總評價在對項目情況進行逐項分析并分別得出分項結論的基礎上，對各分項論證結果進行全面的歸納總結，形成總體評估結論?？傮w評估結論應直接、明確地表明是否建議給予貸款支持及貸款的金額、期限、利率、擔保方式，并就需要引起注意的事項或建議作出專門說明。第三篇：貸前調查1．客戶經(jīng)理要對自己所做的工作要有了解，以便使自己在信貸工作中能有得放矢的開展，提高日常工作的效率。如：當?shù)氐慕?jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)是哪些；本公司的貸款業(yè)務在本地區(qū)、本行業(yè)占比； 本公司的貸款業(yè)務以哪類業(yè)務為主；在日常業(yè)務辦理中，您遇到哪些情況會感到困惑需尋找解決的辦法和及時處理的。1)2)評判信貸管理好壞的標準，在很大程度上就是貸前調查、貸時審查和貸后檢查這三項核心工作的質量，即業(yè)內(nèi)所統(tǒng)稱的貸款“三查”。必須牢牢把握貸款管理的九個環(huán)節(jié)：①受理；②調查；③風評；④審批；⑤簽約；⑥發(fā)放；⑦支付；⑧后管；⑨處置。認真對待貸款管理出現(xiàn)的四種結果：①收回本息；②轉賣貸款；③重組貸款；④依法核銷。在目前，企業(yè)（個人）信用基礎較為薄弱，特別是我們面對的是小微企業(yè)，其“硬信息”的失真度偏高，為彌補“硬信息”的失真，我們只有依靠“軟信息”的收集和掌握，來避免風險的發(fā)生。：能用準確的硬指標來表示的信息，是正式的、精準的、符合邏輯的、可追溯的。如：業(yè)績報告、任務指標、財務報表等；軟信息：不能用準確的硬指標來表示的信息，是非正式的、模糊的、推斷的、知覺的。如：分析報告、業(yè)績評估、前景預測等。 “人熟、地熟、情況熟”的“三熟”優(yōu)勢，采取走出去，多調查、多走訪的方法，收集各類軟、硬信息，借此對現(xiàn)有和原有的客戶群進行審核、梳理和調整，逐步理清和淘汰B類以下等級的風險客戶，從市場中捕捉和爭搶新的黃金客戶。使信貸結構不斷得到優(yōu)化和提高，確保市場份額。、經(jīng)營和財務情況必須要掌握清楚，才能發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，在實地調查中對客戶的任何細微的表象都應有所警惕，以防備和懷疑的思維去追查和分析其真實原因。.5.①要注意關注媒體的消息，經(jīng)常結合大環(huán)境的變化（如政策、形勢、氣候等），隨時調整信貸計劃和措施。②注意從相關的行業(yè)、企業(yè)、人員，客戶鄰居以及競爭對手等側面了解客戶的生產(chǎn)、經(jīng)營和財務狀況，從中掌握第一手資料。③從工商、稅務、法院等行政部門和社區(qū)組織等了解客戶的情況。如從工商、稅務部門調取客戶的財務報表進行比對，從中發(fā)現(xiàn)問題。④從同行業(yè)中了解和捕捉客戶不正常的變化。⑤不告知的上門檢查，防止客戶的作假行為。⑥關鍵是作為我們從事信貸工作的人員，要增強盡職觀念，時刻做個有心人：備個小本子，把隨時了解的情況記下來備個案（俗語說：好腦子不如爛筆頭），有空時經(jīng)常翻閱看看，匯總，從中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，把風險隱患全部暴露出來，以變被動為主動。①客戶向銀行申請授信業(yè)務或銀行向客戶營銷授信業(yè)務時，授信經(jīng)營部門應根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)重點產(chǎn)業(yè)政策和銀行的貸款政策，通過對市場的調查，信息的收集，盡量爭取選擇當?shù)氐膬?yōu)勢企業(yè)、以及得到得到政策護持的企業(yè)作為營銷對象。②在接洽客戶申請或主動營銷中，客戶經(jīng)理應認真了解客戶需求，有針對性的準確介紹銀行授信業(yè)務產(chǎn)品和授信業(yè)務的有關規(guī)定。職責：① 授信經(jīng)營部門客戶經(jīng)理是授信調查的第一責任人，對被調查客戶情況及印鑒、簽字等相關要素的真實性和申報資料的合法性、有效性、完整性負責，參與調查人員應負參與調查過程中的相應責任。② 授信經(jīng)營部門客戶經(jīng)理對在授信調查基礎上所撰寫的授信分析報告相關部分的真實性、完整性、風險披露的充分性負責，簽署同意意見的部門負責人負核實責任。③ 客戶經(jīng)理受理客戶申請并進行初選、對擬授信客戶進行調查，按要求撰寫“授信分析報告”，對客戶情況及風險進行真實、全面的披露。④ 授信經(jīng)營部門負責人應對客戶經(jīng)理提出的申報材料進行審查，提出需要補充、重新調查的要求，提出授信經(jīng)營部門的結論性意見。權限：① 任何個人或部門不得干擾他人（客戶經(jīng)理、科長等）獨立行使職權。② 客戶經(jīng)理擁有授信業(yè)務的受理、初選和調查權，如實反映調查的實際情況，根據(jù)經(jīng)驗獨立進行判斷，提出初步授信方案(包括風險評級的建議)或提出否決建議。③ 授信經(jīng)營部門負責人擁有對授信業(yè)務的參與調查權、核實權，授信方案決定權及否決權。獨立性：① 客戶經(jīng)理在貸前調查時所做的工作應該是弄清借款人的真實情況。除非自己眼見或有證實，其余都不可信。② 對其他金融機構，特別是曾提供較大額度授信、合作歷史較長的國有獨資金融機構突然退出，應保持警惕，審慎對待！避免做替人抬轎的蠢事。① ② ③ ④ 對借款人提供的收入證明，要通過各種渠道進行真?zhèn)舞b別；嚴格執(zhí)行個貸中有關借款人的家庭月收入和月供之比，以確保借款人的按時還貸；在以住房作抵押的個人貸款中，從嚴掌握抵押率，避免因房價的大幅波動使銀行處于被動局面。在個貸中，嚴格掌握貸與不貸的原則，堅決避免為完成指標而違規(guī)操作。：1)具有完全民事行為能力的自然人 2)借款人有合法的身份證明 3)有穩(wěn)定的職業(yè)或收入4)具有良好的信用記錄和還款意愿 5)提供貸款人認可的有效擔保和保證 注:還款能力。判斷客戶還款能力最基本的條件是滿足收入還貸比的要求，各類貸款具體要求如下：1)個人住房、消費貸款：本筆貸款月還貸支出與收入比須在50%（含）以下，且月所有債務支出與收入比須在55%（含）以下；2)個人經(jīng)營貸款：貸款月所有債務支出與收入比須在60%（含）以下 3)還款能力的測算還需要涉及收入證明（含視同收入）及債務折算。B．基本申請資料借款申請書（制式）借款人及共同還款人身份證復印件借款人戶口本復印件（借款人夫妻雙方未并戶的提供結婚證復印件，未婚的提供未婚證明）借款人及共同還款人收入證明（制式）借款人家庭財產(chǎn)證明（房產(chǎn)證、行車證等）復印件借款人從事個人經(jīng)營的提供營業(yè)執(zhí)照副本、稅務登記證、組織機構代碼證復印件借款人及共同還款人共有財產(chǎn)還款聲明（制式）借款人簡歷C．貸款用途1)借款人的貸款用途，應針對性的選擇相對應的貸款品種，在營銷時應注意區(qū)別對待，各產(chǎn)品的貸款用途詳見銀行的產(chǎn)品說明。2)個人貸款不得流入證券市場、期貨市場，或用于股本權益性投資、房地產(chǎn)項目開發(fā)，或用于其他國家法律法規(guī)明令禁止的用途。D．貸款額度貸款額度：是指向客戶發(fā)放的貸款金額應根據(jù)客戶的實際需求，并與抵押或質押物的價值之比相匹配，一般用成數(shù)或百分比表示。貸款品種、抵（質）押物種類、借款人具體情況，還貸的承受力等，均會導致實際貸款額度的不同。只有客戶資質及抵押物條件等完全符合貸款要求，才能貸足最高額度