【正文】 靠賣地還深陷債務泥潭的地方政府而言，顯然是天方夜譚。因此，真要實行這條思路，先要停止土地財政，解決現(xiàn)有債務，還要給地方政府提供公益征地和城市基礎建設的巨額資金來源。在所有這些條件都根本不具備也不可能具備的情況下，區(qū)分和停止非公益征地當然只能是空話。其次，如果真解決了地方政府的債務和資金來源問題，那么我們是否就真能嚴格區(qū)分公益性非公益性用地去改革征地制度呢？其實在城市化的快速發(fā)展轉(zhuǎn)型期，這也是不可能的。因為在一個城市的城區(qū)擴大時，其所占用的公益性用地如道路、橋梁、綠地、公共設施等用地一般就要占四分之一左右，市場價值最高的商住用地大約也只占四分之一，另有一半是行政事業(yè)和產(chǎn)業(yè)等用地。公益用地分散在整個城區(qū)，與其它用地犬牙交錯。挑選公益用地單獨征收，根本無法操作。對被征地者來說，近在咫尺的鄰居或鄰村因為被規(guī)劃為商住用地就可通過市場談判要到高價，自己被規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)或公益用地就只能拿低價，這是根本行不通的。對公益用地征收來說，出低價人家不干，全按市場最高的商住用地出高價，政府出不起，對公共財政和納稅人也不公平。故而這些年雖然提出了區(qū)分公益與非公益用地的口號，但政府頒布的政策卻是征收土地實行“同地同價”，即同一塊土地，不論其中各部分以后用于什么用途，都按一個價格征收補償。這里的價格確定雖然有主觀隨意性，但至少在形式上對被征地者一視同仁，可以操作。否則相鄰的土地，張三補高價，李四補低價，顯然太過荒唐，也完全行不通。這是在實踐中政府推行的“同地同價”，即不分公益非公益，都按一個價統(tǒng)一征收補償?shù)脑?。實際上國際經(jīng)驗也驗證了這一點。在二戰(zhàn)后實現(xiàn)經(jīng)濟起飛和快速城市化轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟體，如日本、韓國和我國臺灣地區(qū)都學習當年西歐特別是德國的經(jīng)驗，把舊城改造、新城區(qū)擴展統(tǒng)統(tǒng)列為公益事業(yè)，這樣一來，至少在城市化轉(zhuǎn)型階段，就幾乎沒有什么非公益用地了。所以，我國原有的土地財政和征地模式當然要做重大改革，但沿著現(xiàn)在流行的所謂區(qū)分公益非公益的思路走，看似捷徑，其實是條死胡同。誤區(qū)之二：集體土地應與國有土地同地同權同價土地性質(zhì)不應按所有制區(qū)分，表面上看完全正確，也是這種觀點義正詞嚴、覺得自己立于不敗之地的自信所在。不過這個命題其實偷換了一個概念，就是我國恰好將城市土地規(guī)定為國有，農(nóng)村土地規(guī)定為集體所有，因此真實的問題不是土地的所有制區(qū)分，而是農(nóng)村土地與城市土地的區(qū)別。因為即便是同一種所有制，如在臺灣城鄉(xiāng)土地都可私有，農(nóng)地與市地（臺灣的叫法）的區(qū)別依然巨大。所以臺灣有“農(nóng)地如糞土、市地是黃金”的說法。中國大陸也是一樣，國有農(nóng)場的土地在農(nóng)村，同屬國有土地它能否與城市國有土地“同地同權同價”呢？當然不能。相關法規(guī)明確規(guī)定，國有農(nóng)場的土地只能與農(nóng)村集體土地一樣對待?？梢?，用途和規(guī)劃管治是高于所有制的。農(nóng)村與城市土地的根本區(qū)別不在所有制，而在用途與規(guī)劃。在一定意義上說，所謂城市和鄉(xiāng)村之分，就是土地用途和規(guī)劃不同。如果規(guī)劃相同，那就沒有城市農(nóng)村的差別了。這些年發(fā)展起來的新城區(qū)，都是因土地用途和規(guī)劃改變投資建設從農(nóng)村改變而來的。因此，在城鄉(xiāng)土地問題上僅拿所有制說事，是把形式和表面當成了問題的實質(zhì)。那么，城鄉(xiāng)的建設用地可否同地同權呢？問題是即便城市建設用地也是分為各種不同類型的，如商住、工業(yè)、道路等，各個類型之間并不同權。同種類型的地因規(guī)劃不同也不同權。因此，離開各種建設用地類型及每塊地不同的規(guī)劃要求，無論城鄉(xiāng)都不存在什么同地同權一說。進一步說，現(xiàn)在農(nóng)村的所謂經(jīng)營性建設用地，是原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)化而來，充其量是個工業(yè)用地。我們知道城市工業(yè)用地與其它建設用地就不同權。城市工業(yè)用地本身也是就項目論價，每塊地都不是一個價，也就是說，城市工業(yè)用地本身就不是同地同權同價，當然就更談不上與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的同地同權同價了。當然，很多人強調(diào)城鄉(xiāng)建設用地同地同權，主要想說農(nóng)村居民的宅基地應當與城市的商品房用地同權。但他們混淆的是，城市居民的商品房用地是花錢購買而來，只有幾十年土地使用權，房子面積是固定的，自己隨便搭建就是違建要被拆除。農(nóng)民的宅基地是年滿18歲的村民就可無償分得，是永久使用權，在宅基地上蓋多大的房子自己也有很大的自主空間，土地性質(zhì)、來源、付費、使用權年限、建筑規(guī)劃要求都不相同的土地顯然不是同地，當然不會同權。要使這兩種土地同地同權，在法律上和經(jīng)濟上都要作出一系列重大修改。治大國如烹小鮮，在法律和財產(chǎn)關系上均未作任何改變時，就妄談這兩種土地同地同權，是要出大亂子的。有人說，我們講的同權，是指同樣的抵押交易買賣的權利。城市居民可以賣房，農(nóng)民為何不能賣宅基地？這是因為城市居民賣的是自己買來的商品房，而農(nóng)民擁有的是按一戶一宅分配的福利地。城市居民的保障房出售也有限制，不能自由買賣。城市居民賣了房還享有城市的失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等各種保障保險。這些福利和保障都是不能變賣的。農(nóng)民的全部保險和福利都在他平均分得的土地上，在他能移居城市落戶之前，當然不能隨便出售。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)意味改變農(nóng)村一戶一宅福利分地的大制度，需要整體規(guī)劃，立法先行，哪里可以兒戲？誤區(qū)之三：集體土地應當允許直接入市，以后城市化發(fā)展不必先征收轉(zhuǎn)為國有土地，城市中可以既有國有土地，也有集體土地，權利平等地作為城市建設用地交易，形成統(tǒng)一市場。我國法律現(xiàn)在講的集體土地主要是指以行政村為單位的集體擁有的土地。這個集體是個地域概念，即出生和居住在這塊土地的全體農(nóng)民構(gòu)成了這個集體。一個人因出嫁等原因遷出，就不再是這個集體的成員。因此這個村集體是以農(nóng)村封閉固定的居住方式來界定的。但一個村莊一旦轉(zhuǎn)為城市市區(qū)，固定人員的邊界就被打破。城市市區(qū)的最大特點是“鐵打的營盤，流水的兵”，對外開放，人來人往。顯然再用固定居住在這個區(qū)域的人來定義集體是不行了，只能是以轉(zhuǎn)為城區(qū)前的老村民作為集體。因此許多地方村改居后都是用股份公司的形式來持有這塊土地，原村民的土地權利變成股權。從法律上說，當土地成為股份公司的財產(chǎn)時，它已不是集體所有，而與其它一般的公司擁有的資產(chǎn)沒有區(qū)別，已經(jīng)成為私產(chǎn)。公司若經(jīng)營不善或被收購就變?yōu)閯e的公司或個人的私有土地。也就是說，農(nóng)村村莊轉(zhuǎn)為城區(qū)社區(qū)后，原農(nóng)村固定區(qū)域內(nèi)封閉成員的集體土地所有制