【正文】 、交通等條件，形成了它特有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。 空間位置的固定性是房地產(chǎn)作為商品區(qū)別于其他商品最重要的特征。對(duì)于其他商品來(lái)說(shuō)，人們可以根據(jù)需要將其隨身攜帶、靈活搬運(yùn)。通過(guò)運(yùn)輸工 具把石油、鋼材運(yùn)到生產(chǎn)基地，把食品運(yùn)到人口集中的地方。總之，可以把它們運(yùn)到需求量大、售價(jià)高的地方。而房地產(chǎn)卻不能根據(jù)人們的需要移動(dòng)，人們無(wú)法把山區(qū)的土地移到城鎮(zhèn)，也不能把鄉(xiāng)間的別墅搬到繁華的城市。人們只能根據(jù)需要去開發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性 土地的空間位置是天然的、固定的、不可移動(dòng)，不可改變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置是人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，會(huì)隨著人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)發(fā)展的變化而變化。社會(huì)經(jīng)濟(jì)固然重視土地的生產(chǎn)力，但也重視市場(chǎng)位置、周圍環(huán)境，因此，交通條件、市場(chǎng)距離都可以影響土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位 置；而交通、市場(chǎng)都是可變的，因此土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也可變動(dòng)。城市（城區(qū)）的興起或衰落無(wú)疑會(huì)引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的提高或下降。 三、 相對(duì)稀少性 土地和房屋是人類最基本的生產(chǎn)和生活資料，沒(méi)有它們，人類就無(wú)法生存。但土地的數(shù)量是固定的、有限的，隨著人口的急劇增多，特別是城市人口的增多，城市土地的人均占有量越來(lái)越少。社會(huì)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，人們的生活水平要提高。這就要求土地的貢獻(xiàn)度越來(lái)越高，在單位土地上建造的房屋越來(lái)越多。 房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性決定了它具有保值和增值功能。 四、 使用的長(zhǎng)期性 如果沒(méi)有洪水淹沒(méi)、土壤沙化、地震、火 山噴發(fā)等災(zāi)難性變化，土地的地球表面標(biāo)明的位置是永遠(yuǎn)存在的，人們可以無(wú)限期地加以利用。建筑物一經(jīng)完成，其使用壽命少則幾十年，多則上百年甚至幾百年。建筑物很少因自然倒塌而消失，大多數(shù)是因人們對(duì)該土地有了更多的用途或更高的使用價(jià)值才會(huì)被拆除。 五、 相互關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)的價(jià)值與它本身的用途、物理狀況有直接關(guān)系，但它更取決于周圍環(huán)境和周邊房地產(chǎn)的狀況，受鄰近房地產(chǎn)用途的影響。比如，廣州的華南版塊的住宅價(jià)格因地鐵二號(hào)線到達(dá)、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）東移而飆升，從 1998 年單價(jià)每平方米 2000~2500 元上升到 2001 年每平方米 3000~4500 元。 六、 對(duì)政策的依賴性 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它的開發(fā)建設(shè)、使用交易在各國(guó)都受到法律、政策的嚴(yán)格規(guī)范。房地產(chǎn)受政府法令和政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是警察權(quán)的行使。政府基于社會(huì)公共利益，可利用警察權(quán)限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、綠化率和開放空間等的規(guī)定。二是行政征用權(quán)。政府為了滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或購(gòu)買。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的投資價(jià)值 由于房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期使用性、相對(duì)稀少、不可移動(dòng)（不易滅失）。能從周邊環(huán)境改善中得益等特點(diǎn)，使得房地 產(chǎn)具有很強(qiáng)的投資價(jià)值。 一般來(lái)說(shuō)，隨著人口的增加，社會(huì)生產(chǎn)水平的提高，產(chǎn)業(yè)的興旺，人們生活水平的提高，社會(huì)對(duì)土地和房屋的需求會(huì)日益增加。但是，由于土地面積不能隨意增加，特別是位置較好的地段，所以長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲，房地產(chǎn)有著保值和增值的作用。 同時(shí)，由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，所以房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活、居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所必需，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以，房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 房地產(chǎn)的增 值往往不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身引起的，而是由于周邊環(huán)境的改善、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引起的，這是房地產(chǎn)投資價(jià)值最重要的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)投資最具誘惑力的地方。 第三節(jié) 房地產(chǎn)的價(jià)格 一、 房地產(chǎn)價(jià)格的形成和特征 （一） 房地產(chǎn)價(jià)格的形成 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理認(rèn)為，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，價(jià)格是在商品交易中形成的。如前文所述，房地產(chǎn)是人類最重要的生產(chǎn)和生活資料，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)具有有用性；同時(shí)，他相對(duì)稀少，不象陽(yáng)光、空氣一樣能夠滿足每一個(gè)人的需要，人們要得到它就要通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買。因此，房地產(chǎn)的有用性、相對(duì)稀少性，再加上有效需求，就形成了房地產(chǎn)的 價(jià)格。 （二） 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的自然地理位置不可移動(dòng)，能夠轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是房地產(chǎn)的權(quán)益，所以，房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)并不總是一致的。一間房屋作為商場(chǎng)，比作辦公、住宅價(jià)格要高。 二、 房地產(chǎn)價(jià)格的種類 （一） 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)有三種：（ 1）單純的土地；（ 2）單純的建筑物；（ 3）土地與建筑物的綜合體 “房地”。房地產(chǎn)的價(jià)格因房地產(chǎn)的形態(tài)不同而具有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。在房地產(chǎn)買賣中所說(shuō)的“房?jī)r(jià)”，就是指房地綜合價(jià)。 （二） 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格和產(chǎn)權(quán)價(jià)格 我國(guó)憲法規(guī)定，土地所有權(quán)不能買賣、轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。所以，在我國(guó)不存在土地所有權(quán)價(jià)格，只有土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)?，這就產(chǎn)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（如買賣）價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、典（當(dāng)）價(jià)（格）。 在我國(guó)，房地產(chǎn)權(quán)是指房屋所有權(quán)和房屋占有權(quán)范圍內(nèi)土地使用權(quán)的綜合體，房地產(chǎn)權(quán)價(jià)格包括房屋所有權(quán)價(jià)格與土地使用權(quán)價(jià)格。 （三）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因 素 各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向是不相同的；有的因素提高房地產(chǎn)的價(jià)格，有的因素則降低房地產(chǎn)的價(jià)格。 （一） 政治因素 一國(guó)的政治形勢(shì)是否穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分明顯。政治穩(wěn)定，則房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，比如出現(xiàn)動(dòng)亂、領(lǐng)導(dǎo)人非正常更替、戰(zhàn)爭(zhēng)等，則房地產(chǎn)價(jià)格常常急劇下跌。 （二） 經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是相當(dāng)復(fù)雜的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的內(nèi)涵是相當(dāng)廣泛的。 一般來(lái)說(shuō)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好， GDP 增長(zhǎng)迅速，國(guó)民收入提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)大幅提高，交投活躍，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升；反之，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，交投萎縮，房 地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降。 房地產(chǎn)價(jià)格與政府的財(cái)政金融政策有著十分緊密的聯(lián)系。每當(dāng)政府推行鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的財(cái)政、稅收和信貸政策時(shí)，房地產(chǎn)投資迅速增加，土地和生產(chǎn)資料的價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲。另一方面，政府為了鼓勵(lì)人們購(gòu)置房產(chǎn)，降低稅收、增加貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限、降低貸款利率等政策，都可以刺激人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)或投資欲望，增加需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升。 （三） 社會(huì)因素 人口因素 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 （ 1） 人口數(shù)量。人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系非常密切。一般而言，人口流入，對(duì)房地產(chǎn)的需求加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上升。 （ 2） 人口素質(zhì)。人口的文化程度 、生活水平都在一定程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格（特別是住宅價(jià)格）和需求的類型。臺(tái)灣有“良幣逐劣幣，劣幣逐良幣”之說(shuō)，意思是，在一幢樓宇或一個(gè)社區(qū)里，如果素質(zhì)高的人比素質(zhì)底的人多，那么素質(zhì)底的人就會(huì)漫漫搬走、減少，房?jī)r(jià)隨之上升；反之，如果素質(zhì)底的人比素質(zhì)高的人多，素質(zhì)高的人就會(huì)搬走、減少，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。 （ 3） 家庭的結(jié)構(gòu)和規(guī)模。這里所說(shuō)的家庭結(jié)構(gòu)是指老、中、幼的組合及數(shù)量。家庭規(guī)模是指家庭單位的數(shù)量。家庭結(jié)構(gòu)影響住宅使用面積額的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的變化，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的升降。 社會(huì)治安狀況 社會(huì)治安良好，人 們就樂(lè)于前往工作、居住，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)穩(wěn)定、上升；社會(huì)治安不好，經(jīng)常發(fā)生搶劫、偷盜等犯罪現(xiàn)象，人們的生命財(cái)產(chǎn)安全缺乏保障，該地區(qū)房地產(chǎn)就缺乏吸引力，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)低落。 城市化 隨著農(nóng)村人口不斷向城市流入，加上城市自身發(fā)展的需要，像上海這樣的大都市規(guī)模不斷擴(kuò)大，周邊村鎮(zhèn)隨之被城市化。 第三章 房地產(chǎn)買賣的金融常識(shí) 第一節(jié) 購(gòu)房付款方式 一、 一次性付款 指在簽訂購(gòu)房合同后的一段較短的時(shí)間（通常為 60 天）內(nèi)一次性付款。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，這種付款方式的弊端是： 短期內(nèi)付款壓力最大。與分期付款、銀行按揭相比，這 種方式對(duì)買方的壓力要大得多。 風(fēng)險(xiǎn)最大。對(duì)期房來(lái)說(shuō)，買方面臨房屋能否交付和能否按約交付的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)現(xiàn)房來(lái)說(shuō)，買方面臨房屋質(zhì)量和配套服務(wù)是否符合合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果是分期付款，買方發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后可立即暫停支付房款，避免損失擴(kuò)大。 一次性付款也有一定的優(yōu)勢(shì)，如： 房?jī)r(jià)相對(duì)便宜。房產(chǎn)商往往給予一次性付款的買方較大的房?jī)r(jià)折扣，而對(duì)分期付款、銀行按揭等則是只給很少的折扣或干脆沒(méi)有折扣。 能夠早日獲得房屋產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)商往往是在買方付清房款后（包括采用銀行貸款方式付清）才同意買方辦理房地產(chǎn)權(quán)證。沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證，買方就不能充分、有效地 實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的權(quán)益，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、交換等活動(dòng)以獲取收益。 二、 分期付款 買方支付一筆定金或首期房款后，其余房款分多次在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)付清。 分期付款有按時(shí)間分期付款和按房屋建筑工程進(jìn)度付款等幾種形式。 對(duì)買方來(lái)說(shuō)，分期付款的優(yōu)點(diǎn)有： 付款壓力較小。分期付款（付清房款）的期限一般在半年至幾年不等，每次付款的數(shù)額比一次性支付的數(shù)額要小得多，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)比較輕。 風(fēng)險(xiǎn)較小。分期付款的期限較長(zhǎng)，比較容易發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，遇到房產(chǎn)商不能按合同約定完成工程進(jìn)度或房屋質(zhì)量存在問(wèn)題的，或房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛、財(cái)務(wù)糾紛 的，買方可以停止支付房款，及時(shí)采取措施，減少損失。 分期付款的缺點(diǎn)是： 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 房?jī)r(jià)相對(duì)較高。與一次性付款的價(jià)格相比，分期付款的價(jià)格一般要稍高一些。 手續(xù)較多。既然是分期付款，付款的次數(shù)就多，手續(xù)也繁雜一些。 取得房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間拖長(zhǎng)。 三、 建筑期付款 建筑期付款就是按房屋建設(shè)的工程進(jìn)度，分多次付款，房屋竣工交付，房款也隨之付清。 建筑期付款除具有一般分期付款的優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)開發(fā)商也有督促、制約的重要作用。開發(fā)商的建設(shè)工程進(jìn)度延期，買方的付款日期也相應(yīng)順延，這就可以促使開發(fā)商千方百計(jì)按期施工。對(duì)買方來(lái)說(shuō)，這樣也很公平。 四、 以租代售 用租房的錢買方，買房人只要按期支付“房租”（實(shí)質(zhì)上是購(gòu)房款），合同期滿后付出的租金折為房?jī)r(jià)，買房人即可獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)。 這種付款方式的優(yōu)勢(shì)不言而喻的。與銀行貸款相比。它沒(méi)有首期付款（ 20%或 30%）的壓力，同時(shí)，又不需要支付利息，也無(wú)需辦理繁雜的手續(xù)。 五、 先租后售 先租后售與租代售的區(qū)別在于： 以租代售一般是等額分期付款；先租后售往往是先租用一個(gè)時(shí)期，再以一定價(jià)格買下，可能一次性付清，也可能采用其他方式支付，不一定等額分期支付。 以租代售的實(shí)質(zhì)是分期付款的購(gòu)房形式，如果購(gòu)房者不能付清房款，買、賣雙方解除合同，買方賠償對(duì)方損失后可以要求返還已付房?jī)r(jià)款；對(duì)先租后售來(lái)說(shuō)，如果租期屆滿不買，承租人已支付的房租無(wú)權(quán)要求返還。 如果是先租后售，承租人在租用期間如果發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或因其他問(wèn)題對(duì)房屋不滿意，可以隨時(shí)搬出；如果是以租代售，除非是賣方嚴(yán)重違約，足以導(dǎo)致解除合同（退房），否則，買方中途要求退房是要承擔(dān)違約責(zé)任、賠償賣方損失的。 第二節(jié) 銀行按揭貸款 一、 貸款的對(duì)象和條件 （一） 借款人 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 具有完全民事行為能力的自然人。 （二） 貸款的條件 房屋必須是符合預(yù)、出售條件的商品住宅和二手產(chǎn)權(quán)住宅、不可售公房。 具有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。 首付房款不低于房?jī)r(jià)總額的 20%或 30%。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 借款人同意以所購(gòu)住房作抵押并對(duì)其保險(xiǎn)。 售房單位與貸款銀行簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，二手房或不可售公房要有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)與銀行簽訂協(xié)議。 二、 貸款銀行 目前，國(guó)內(nèi)所有商業(yè)銀行均可承辦商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，部分外資銀行也為境外人士購(gòu)買本地商品房提供貸款。 三、 貸款期 限 貸款期限由銀行根據(jù)借款人情況確定，但最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 四、 借款人需要提供的材料和證明 借款人與售房人簽訂的商品房預(yù)售合同（期房）或商品房出售合同（現(xiàn)房），或房屋買賣合同（二手房），或不可售公房出售合同或協(xié)議。 借款人和配偶的身份證、戶口簿原件和復(fù)印件。夫妻雙方不在同一戶口簿的還要提供婚姻關(guān)系證明。 房?jī)r(jià) 20%自籌資金證明。如在貸款銀行開戶存款證明、銀行公積金存款證明或售房單位出具的付款收據(jù)等。 借款人及參與還款人的月收入證明（通常是所在單位出具）。 售房單位結(jié)算房款的劃撥帳號(hào)。 預(yù)售、出售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。 五、 貸款程序 （一） 咨詢 向售房單位咨詢 （ 1） 所售房屋是否實(shí)行銀行按揭貸款，哪家銀行承辦，可否自由選擇銀行； （ 2） 售房單位是否為借款人（購(gòu)房者）提供貸款擔(dān)保； （ 3） 售房單位可否協(xié)辦銀行按揭貸款手續(xù)。 向貸款銀行咨詢