【正文】 益，并且這種損失是殃及每一位業(yè)主的！因此，業(yè)主在產(chǎn)權(quán)酒店中自由度(也就是使用權(quán)、經(jīng)營權(quán))應(yīng)該受到一定的約束是合理原則。由于產(chǎn)權(quán)酒店涉及到投資收益的問題，對(duì)業(yè)主來說，其經(jīng)營管理的效益和透明度十分重要，需要有效的組織來進(jìn)行監(jiān)管。產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主物業(yè)的收益是通過經(jīng)營管理工作來體現(xiàn)的，因此單純的物業(yè)管理監(jiān)督組織如一般住宅物業(yè)的“業(yè)主委員會(huì)”還不能完全執(zhí)行監(jiān)督酒店經(jīng)營管理的職能。而且“業(yè)主委員會(huì)”的相關(guān)條例側(cè)重于沒有經(jīng)營活動(dòng)的一般住宅物業(yè)，對(duì)寫字樓等商業(yè)大廈這類多頭經(jīng)營的物業(yè)已顯得不足，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)權(quán)分散而又統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營的酒店更覺不周。因此產(chǎn)權(quán)酒店需要一個(gè)能代表業(yè)主監(jiān)督酒店經(jīng)營與物業(yè)管理兩方面的工作，又熟悉酒店管理業(yè)務(wù)，并能代表廣大業(yè)主利益行事的組織。目前一些產(chǎn)權(quán)酒店已開始建立承擔(dān)管理和經(jīng)營職能的“監(jiān)督委員會(huì)”之業(yè)主代表組織。但因?yàn)闆]有可套用的法規(guī)，也使得這些組織的決定，經(jīng)常難以一一落實(shí)，相關(guān)政府職能部門也很難作出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)判，使工作仍在“舉步維艱”時(shí)刻。六、產(chǎn)權(quán)酒店的政策法規(guī)急待完善產(chǎn)權(quán)酒店作為一個(gè)新生事物，相關(guān)的配套政策、法規(guī)還不完善。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目的結(jié)合體，有著其自身的特殊性。目前適用于普通商品房、住宅樓宇和酒店等的法律、法規(guī)不能完全套用到產(chǎn)權(quán)酒店上，也因此造成了當(dāng)發(fā)展商、管理公司和業(yè)主之間出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)竟無法可依的局面。諸如對(duì)業(yè)權(quán)使用和收益的規(guī)定限制，對(duì)酒店或物業(yè)的管理費(fèi)指引標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主組織功能的界定，對(duì)資產(chǎn)折舊的攤提與分配，對(duì)酒店這類遠(yuǎn)高于一般物業(yè)檔次的維修基金標(biāo)準(zhǔn)與使用等問題，輕則爭(zhēng)論不休，妨礙經(jīng)營，重則瓦解產(chǎn)權(quán)式統(tǒng)一經(jīng)營管理（也就是瓦解整個(gè)酒店企業(yè)），這都應(yīng)引起政府有關(guān)部門的足夠重視。目前，在國內(nèi)已運(yùn)作或正在籌備中的產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量正呈上升趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)形形色色的問題和爭(zhēng)執(zhí)，政府部門應(yīng)盡快出臺(tái)配套的法律、法規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)投資者和業(yè)主的利益，也有利于保護(hù)市場(chǎng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二篇：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險(xiǎn)原來一直有爭(zhēng)論，大多是從經(jīng)營管理的難度等方面來探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實(shí)和客觀的角度，從中看出來產(chǎn)權(quán)酒店確實(shí)存在不少需要克服的現(xiàn)實(shí)問題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來，在有具體項(xiàng)目需要測(cè)算的時(shí)候有可能用上。產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開發(fā)商而言不失為一種較好的營銷策略，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：（1）營業(yè)稅金及附加根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營業(yè)稅。同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)“國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。（3）土地增值稅按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。（4）印花稅根據(jù)“財(cái)稅[2006]162號(hào)文”規(guī)定，％繳納印花稅投資者（業(yè)主）（1）購買環(huán)節(jié)A、契稅根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％5%的契稅。B、印花稅投資者（業(yè)主）簽訂了購買產(chǎn)權(quán)式酒店的購房合同，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。（2）收取房租環(huán)節(jié) 業(yè)主（投資者）將所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對(duì)于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：A 營業(yè)稅及附加《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收5%的營業(yè)稅。同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。B、房產(chǎn)稅根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。C、土地使用稅根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照《國有土地使用權(quán)證》所載面積征收土地使用稅。D、個(gè)人所得稅 《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅?！径惵省浚喊凑铡柏?cái)稅[2000]125號(hào)”規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅?！居?jì)稅依據(jù)】：按照“國稅函[2002]146號(hào)”規(guī)定：個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。酒店管理方酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：（1）營業(yè)稅金及附加根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營收入，應(yīng)該征收5%的營業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。（2）企業(yè)所得稅 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。（3）代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅根據(jù)《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅一般說來，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。A 面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 由于購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說稅務(wù)機(jī)關(guān)是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。（1）委托酒店管理公司代扣代繳如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收面對(duì)人數(shù)眾多的購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國家稅款白白流失。從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考 產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開發(fā)商及時(shí)回收資金、拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低