【正文】 發(fā)展并不平衡。 呼市北部為 大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒(méi)有發(fā)展余地。 玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上海 “下只角 ”的居住概念。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過(guò)程中，已經(jīng)引入了部分外地的開(kāi)發(fā)商。這一地區(qū)市場(chǎng)大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年 60萬(wàn)平方米的低檔位市場(chǎng)。 呼市東西向是一條長(zhǎng)軸，目前發(fā)展的 重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場(chǎng)和中心城區(qū)之間的如意開(kāi)發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。一大批較為 第 11 頁(yè) 共 45 頁(yè) 11 高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近 7000 萬(wàn)和 3000 多萬(wàn)元的價(jià)格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開(kāi)發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道 ——東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到了推波助瀾的作用。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn) 一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。 然而，呼市唯一的機(jī)場(chǎng) ——呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。但也有大量開(kāi)發(fā)商以 67 萬(wàn)元的價(jià)格囤積了待開(kāi)發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有 30萬(wàn)平方米的規(guī)劃量在今后 3 年開(kāi)發(fā)。 呼市南區(qū)地勢(shì)平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒(méi)有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對(duì)較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。由于昭烏達(dá)路沒(méi) 有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動(dòng)，因此地價(jià)相對(duì)較低，無(wú)論開(kāi)發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價(jià)，一般每畝在 6 萬(wàn)元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對(duì)較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道 ——昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在 20xx 年的 7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開(kāi)始南段的動(dòng)拆 第 12 頁(yè) 共 45 頁(yè) 12 遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開(kāi)發(fā)區(qū)概念）。在金橋開(kāi)發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有 38 路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。 2． 6 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的情況 金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開(kāi)發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開(kāi)發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。該開(kāi)發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資 60 億元。 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 呼和浩特市人民政府于 20xx 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)呼市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行 “五統(tǒng)一 ”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地 第 13 頁(yè) 共 45 頁(yè) 13 收益全 部用于城市建設(shè)。 根據(jù)了解，呼市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn)。 3． 2 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況 根據(jù)呼市房地局提供的信息， 1999 年以前，呼市每年下達(dá)的商品房銷售面積在 20 至 30 萬(wàn)平方米左右，而 1999 年商品房出售面積一躍達(dá)到 100 萬(wàn)平方米， 20xx 年的商品房出售面積為 80 萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。 20xx 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù) ，由于呼市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。 自 20xx 年起的 3 年內(nèi)，呼市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬(wàn)平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，呼市 4 個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá) 60 萬(wàn)平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)呼市近年 新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。一般的購(gòu)買對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 第 14 頁(yè) 共 45 頁(yè) 14 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼市近年的住宅銷售價(jià)格平均在 1400 元 /M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在 18001900 元 /M2，個(gè)別超過(guò) 20xx 元 /M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在 1150 元 /M2。 20xx 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。銷售的主力房型為80100 平方米的兩房。超過(guò) 100 平方米的三房，主要的購(gòu)買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。 次熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東南部，目前 呼市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但 “東苑 ”60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起呼市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在 3－ 5 年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 20xx 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有： l 設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有 100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和 4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專 職技術(shù)人員， 2 名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。 l 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。 l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。 l 土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限 滿 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。 l 竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 l 預(yù)售房的購(gòu)買人在交房后 90 天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助 第 16 頁(yè) 共 45 頁(yè) 16 辦理。 銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款 和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤子相當(dāng)激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局 面。 建設(shè)周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預(yù)售許可 雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國(guó)務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。 第 17 頁(yè) 共 45 頁(yè) 17 另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會(huì)有銷售量。 交付許可 呼市沒(méi)有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體 竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商壓力過(guò)大。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經(jīng)營(yíng) 10 年以上，市外投資在 100 萬(wàn)元以上（含 100 萬(wàn)元）且占中投資 25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起， 3 年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。 在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企 業(yè)所得稅。 市外投資者在呼和浩特新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和 7000 平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。 市 場(chǎng)微觀狀況分析 4． 1 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “東苑 ”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 n 物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積 第 18 頁(yè) 共 45 頁(yè) 18 A 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計(jì) 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實(shí)際單價(jià) 總價(jià) 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計(jì) 1212309 C 房型 樓層 房型 面積