【正文】 片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地 （ 1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津 市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入 “十五 ”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 20xx年開始修建， 20xx年年底通車。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié) 了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來的好處可謂多多。 （ 3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住 區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。 （ 4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該 2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 五 .市政配套 現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條 解放南路 ,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū) ， .其現(xiàn)狀路寬 30米。項(xiàng)目南側(cè)的 40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下： 給水： 在解放南路有φ 800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。 排水： 在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過 該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500入珠江道干管 ,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。 電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地 35千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。 燃?xì)猓?氣源為天然氣，在解放南路有φ 600的中壓天然 氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。 供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。 六 .土地價(jià)格 : ①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。可建設(shè)用 地中 ,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同 ,即總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各 種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ②另補(bǔ)償原開發(fā)商 1000萬元作為退出的補(bǔ)償。 ③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470萬元，即 45萬元 /畝，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25萬 M2出讓面積 ,實(shí)際成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35萬 M2出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。兩者相差 10萬 M2。 ② 出讓金總額 :污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓 ,約為 1400萬元 ,可節(jié)省 560萬元。（ 列表說明上述問題 ） 3．周邊地價(jià)的比較： ①與梅江地價(jià)的比較： 梅江拍賣價(jià)為 1248元 /平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在 左右，推算其可用地地價(jià)為 /畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 /畝。兩者同比，梅江高出 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 ②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地 每畝補(bǔ)償價(jià)為 53萬 元 ，折到住宅用地為 66萬元 /畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 45萬元，折到住宅用地為 60萬元 /畝。 綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場價(jià)位，能為我方接受。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益 :沒有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用 (97更 1)字第 101號(hào)國 有土地使用證 2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 ① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。 3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① xx與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 ② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 詳細(xì)說明 （ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （ 1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在 30萬平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。 （ 2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按 7%執(zhí)行，是 一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。 二 .項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工 3000余人。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助 xx公司與土地方的合作并保證 xx按其原有合作條件與土地方合作。 （ 1）合作方式 xx一次性買斷 土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 （ 2）操作方式 xx與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 xx公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 （ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 ①土地價(jià)款：總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬元（以 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ②付款計(jì)劃： xx公司支付給土地方 5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后 xx公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給 xx公司。 ，由公證處將 5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300畝開發(fā)用地還未提供給 xx使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。 xx公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付 10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每 3個(gè) 月付四分之一（即 2500萬元）。 xx公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每 6個(gè)月付余款的50%， 萬元 。 ③土地方的主要工作 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx年 6月底前提供給 xx公司使用。 ：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場場地平整。 件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 、臨時(shí)用電。 xx公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，在保證 xx公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助 xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,xx拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投 資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 ①補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 ②付款計(jì)劃： 300畝地按要求拆遷完成交給 xx公司使用后一周內(nèi)， xx公司支付 300萬元補(bǔ)償費(fèi)。 xx公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的 7%以下后一周內(nèi)， xx公司支付 300萬元。 xx公司使用后一周內(nèi)支付 200萬元。 200萬元在上述第三次付 款后 1年內(nèi)分兩次付清。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證 xx公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx年 6月底前提供給 xx公司使用。 xx公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ，在保證 xx公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。 助 xx公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) xx公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 （ 1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 ,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,xx直接與土地方進(jìn)行 合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： 農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收