【正文】 40% 小高層 10% ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍， 實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 20xx年開(kāi)發(fā) 7萬(wàn)平米。 （ 3） xx的品牌及開(kāi)發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。 四 .項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià) (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小 計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為： 20xx年 3季度缺口 5000萬(wàn)元、 4季度缺口 5000萬(wàn)元、 20xx年 1季度約 500萬(wàn)元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 20xx年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 20xx年初開(kāi)工。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中 ，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為 xx占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng) ——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬(wàn) m2 12． 53萬(wàn) m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 12． 9萬(wàn) m2 11． 9萬(wàn) m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線 友誼路延長(zhǎng)線 解放南路 開(kāi)發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 xx計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 20xx年 10月底交工 20xx年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬(wàn)元 4557萬(wàn)元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半 ）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3400 小高層、高層：起價(jià) 3300 多層 小高層 多層： 小高層： 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 高層 聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 ，規(guī)劃保留水面 60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130萬(wàn)平方米， 4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平均面積約為 120平方米。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出 “梅江第一片風(fēng)景 ”的廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò) 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷售更是僅售出 60%。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足 。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 ，比 90年增加了 。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證 xx公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 ②付款計(jì)劃： xx公司支付給土地方 5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國(guó)有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司 ③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益 :沒(méi)有 ④ 土地的用途 :工業(yè)用地 ⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件 :天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用 (97更 1)字第 101號(hào)國(guó) 有土地使用證 2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃 ① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地 ② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（ 100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃 ： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。 電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地 35千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要 ,還需通過(guò)上述電站提供增容。 但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠、天津無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著 政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造 城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。 第二章 項(xiàng)目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線圍堤道段 5公里 ,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里 ,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約 6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約 5公里。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了 xx在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。 xx產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門(mén) 廠區(qū)正門(mén) 廠區(qū)植被 廠區(qū)車(chē)間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三 .項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無(wú) 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無(wú) 市場(chǎng) 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設(shè)施 門(mén)前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954路終點(diǎn)站 文化設(shè)施 無(wú) 體育設(shè)施 無(wú) 總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)， 基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。兩者同比，梅江高出 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。 （ 2）操作方式 xx與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 xx公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的 7%以下后一周內(nèi)， xx公司支付 300萬(wàn)元。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā) 協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河 ——衛(wèi)津河，北側(cè) 為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道 ——解放南路，交通十分便利。 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 一 .開(kāi)發(fā)機(jī)遇：